Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3345 K.2025/2631

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa maliklerinin taşınmaz üzerinde dört blok halinde çok katlı bina yapmak üzere dava dışı yüklenici ... ile ... Noterliği'nin 08.03.20 06... yevmiye numaralı sözleşme ile ....

Noterliği'nin 03.01.20 11... yevmiye numaralı Kat Karşılığı Tadil Sözleşmesi akdedildiğini, yüklenicinin sözleşme gereği taahhütlerini yerine getirmediğini, inşaatın %57'lik bölümünü tamamlayıp 2015 yılında inşaat sahasını terk ettiğini, yüklenici aleyhine açılan Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2016/192 Esas sayılı dava ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu kayıtları üzerinde bulunan SGK ve Belediye Başkanlıklarına ait hacizlerin kaldırılma istemlerinin reddine karar verildiğini, yüklenici ile arsa sahiplerini arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karşılıklı edimler içeren sözleşmeler olduğunu,

dava konusu bağımsız bölümün temlik işleminin başından itibaren geçersiz bir işlem olduğunu, yolsuz tescil olması sebebiyle tapu kaydı üzerindeki takyidatların da yok hükmünde sayılması gerektiğini belirterek, tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı adına kayıtlı tapunun Samsun ili ... ilçesi ... Mah 3628 ada, 12 parsel sayılı C blok 9. kat 55 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline, tapu kaydı üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın ilk malikinin davacı ... olduğundan diğer davacıların aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazın kat irtifakı tesisi ile 17.12.2008 tarihinde davacı ... adına kaydedildiğini, daha sonra taşınmazın 23.03.2011 tarihinde ...'a satıldığını, bu devir sırasında taşınmaz kaydına ...

A.Ş'nin 23.03.2011 tarihli ipotek şerhi eklendiğini, 05.11.2014 tarihinde de davalıya satıldığını, bu devir silsilesinde de davalının yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişi konumunda olmadığını, arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu def'i ve itirazları davalıya karşı ileri sürmesinin hukuken mümkün olmadığını, davalı tarafından bedeli mukabilinde eksiksiz ve tamamlanmış halde bağımsız bölümün satın alındığını, davacıların da aksi yönde bir iddialarının bulunmadığını, tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, davalının iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleşen davanın kabulü ile Samsun ili, İlkadım ilçesi, ... Mahallesi, 3628 ada, 12 parsel, C blok 9. kat 55 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, Samsun ili, ... ilçesi, ....Mahallesi 3628 ada, 12 parsel, C blok 9. kat 55 no'lu bağımsız bölüm kaydında bulunan 23.03.2011 tarihli ve 4204 yevmiye numaralı ipotek kaydının terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl ve birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: a. İstinaf kaldırma kararı öncesi davanın reddine karar verilmiş olup kaldırma kararı sonrası davalı tarafından yapılan savunmalar, sunulan delil ve belgeler nazara alınmaksızın tamamen aksi kanaatle davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, verilen kararının gerekçesiz şekilde verildiğini, görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu,

b. Dava konusu taşınmazın ilk malikinin davacı ... olduğunu ve diğer davacıların aktif husumet ehliyetlerinin olmadığını, davacı tarafından tapu kaydındaki devir silsilesinde yer alan kişilere dava yönetilmediğini, bu kişilerin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini,

c. Dava konusu taşınmazın yükleniciye verilen avans niteliğinde olmadığı yönündeki iddiaları hakkında inceleme yapılmadığını,

d. Tapu kayıtlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edilmediğini, lehine ipotek tesis edilmiş olması, banka işleyişleri gereği taşınmaz bedelinin banka tarafından davacı ...'in hesabına yatırıldığını, taşınmazın satın alındığı tarihte tamamlanmış olduğunu, davalı ile yüklenici arasında irtibat bulunmadığını, davalının iyi niyetli olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal tescil, takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiçbir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edileceğinden, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralanlar,

taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi gerektiği, bu nedenle yalnız temyiz eden asıl ve birleşen davada davalı ... açısından değerlendirme yapılarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,