Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3603 K.2025/2456

Mahkeme kararı asıl ve birleşen davada davalılar vekillerince temyiz edilmiş, asıl ve birleşen davalarda davacı vekili tarafından temyize cevap dilekçesinde duruşma talep edilmiş olmakla; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı kooperatif vekili Avukat ...'ın geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacının inşaatı tamamlayarak, davalılara dairelerini teslim ettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazların tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekilleri davacının inşaatı eksik ve ayıplı yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.01.2013 tarihli kararı ile davacının inşaatı yaptığı, geç de olsa ruhsatını aldığı, sözleşmeye göre davalıların baştan tapu devrini yapmaları gerektiği, bu nedenle davalıların eksik işler ve geç teslim nedeniyle savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 30.01.2013 tarihli kararının süresi içinde davalılar ..., ..., ... vekili ile davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince, taraflar arasında düzenlenen 14.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile sözleşmede yazılı parseller üzerinde inşaat yapılması, temel üstü ruhsatı alındıktan sonra inşaatın 36 ay içerisinde tamamlanması ve bu suretle anahtar teslimi şeklinde teslimi kararlaştırıldığı, inşaatın yapı ruhsatlarını 02.12.1996 tarihinde alındığı,

yeniden tadilat ruhsatlarını ise, dava tarihinden çok sonra 10.05.2011 tarihinde alındığı, ancak hala yapı kullanma izni almadığı, bu durumda, yüklenici açıkça borçlu temerrüdü içerisinde bulunduğu halde, eldeki davayı açarak, sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek,

sözleşme tam olarak ifa edilseydi talep edebileceği tüm arsa paylarının adına tescilini talep ettiği, bunun yanında, davalı arsa sahipleri inşaatta halen eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, bu hususta İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/627 (bozma sonrası 2014/107) Esas sayılı davanın açıldığını, yapı kullanma izin belgesinin de alınmadığını savundukları, o davada yapılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporunda inşatta önemli oranda eksiklikler bulunduğunun da ifade edildiği,

bu durumda mahkemece, öncelikle yargılama sırasında davalılarca imara ve projeye aykırılık savunması ileri sürüldüğünden bu hususun denetlenmesi ve aykırılık varsa bunların giderilebilir olup olmadığının ve yapı kullanma izni alınıp alınamayacağının tespit edilmesi, bu iznin alınabilecek olması mümkün ise yükleniciye gereken yetki ve sürenin verilerek izni almasının sağlanması, bununla birlikte bilhassa İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/627 Esas sayılı ve eldeki davada arsa sahiplerince eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatı talep edildiği dikkate alınarak,

tescil talebinin kabul edilebilmesi için arsa sahiplerinin alacak ve tazminat haklarının belirlenip, bunların ödenmesinin birlikte ifa kuralı gereğince zorunlu olması karşısında halen derdest ise anılan dosya ile eldeki dosyanın birleştirilmesi, arsa sahiplerinin herhangi bir alacak ve tazminat hakları o dosyada hüküm altına alındığı takdirde ödenmesi koşuluyla tescil talebinin kabulünün düşünülmesi;

yine yapı kullanma izin belgesinin alınmasının mümkün olmaması halinde ise talebin reddine karar verilmesi gerekirken, anılan hususlar değerlendirilmeden yüklenicinin temerrüde düştüğü de dikkate alınmadan hatalı yorum ve eksik inceleme ile hüküm kurulması hatalı olduğu belirtilerek karar bozulmuştur.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam olunduğu ve davacı vekiline taşınmazda bulunan yapıyla ilgili yapı kullanma izin belgesi alması için süre verildiği ... Belediye Başkanlığı'nın 16.02.2022 tarihli cevabi yazısında taşınmazla ilgili ''Yapı Kullanma İzin Belgesi'' düzenlendiği, davacı vekili tarafından bozma ilamında bozma sebebi yapılan alacak davası kapsamında hak sahiplerine ödeme yapıldığına dair dekont ve icra tutanakları sunulduğu, davalıların sözleşmeye göre hisselerini devretmeleri gerektiği halde devretmedikleri gerekçesi ile davalılara ait paylardan da sözleşmede belirtilen oranlarda tapunun iptal edilerek davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalılar ..., ... ve arkadaşları vekili temyiz dilekçesinde; a. Davacı yükleniciye verilen sürenin 15 yıl olduğunu ve bu sürenin makul süre olmadığını,

b. En başından ruhsatsız ve kaçak olarak işe başlanıldığını,

c. İskan ruhsatının yeni alındığını, dava konusu olan yerler dışında da yer olduğunu ve buralara ilişkin de dava açıldığını, bütün dava dosyalarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini,

d. Bilirkişiler tarafından hangi blokta kaç daire olduğu, dairelerin büyüklük ve hangi tip oldukları, 7 blok ve 84 dairenin toplam kaç m2 olduğu ve toplam inşaat alanına göre %38-%62 paylaşımına uygun dağıtım yapılıp yapılmadığını, hangi dairenin kime verildiğinin ve sözleşme oranına uygun olup olmadığının tespit edilmediğini,

e. Kısa kararla gerekçeli kararın birbiriyle çeliştiğini,

f. Davacının sadece 67 16... parsellerle ilgili talepte bulunduğu halde 2 79... parseller (ifraz ile 8418-8419-8420-8421-8515-8516-8517 parseller) ile hüküm kurulduğunu,

g. Bu parsellerin ruhsat harici olması ve tarla niteliğinde olmasının dikkate alınmadığını,

h. Kat irtfakı alınmadan iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını,

ı. Bilirkişiler tarafından buranın tarla vasfında değerlendirilerek değer biçildiğini, oysa tarla vasfında olan bir yere ruhsat verilemeyeceğini beyan etmektedir.

2. Davalılar ..., ... ve arkadaşları vekili temyiz dilekçesinde; a. Tavzih kararı ile hükümde olmayan hususların eklenmeyeceğini,

b. Gecikme, kira kaybı için arsa sahipleri tarafından açılan ve derdest durumdaki davaların birlikte ifa kuralı gereği bu dava ile birleştirilmesi gerektiğini,

c. İskanın 14.02.2024 tarihinde alındığını ve 12 yıl sonunda alındığını,

d.Davanın açılmasına sebebiyet vermediği halde davalılar aleyhine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini beyan etmektedir.

Davalılar ... arkadaşları vekili 24.10.2024 tarihli dilekçesi ile temyizden feragat etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1.Davacı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen 14.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile sözleşmede yazılı parseller üzerinde inşaat yapılması, temelüstü ruhsatı alındıktan sonra inşaatın 36 ay içerisinde tamamlanması ve bu suretle anahtar teslimi şeklinde teslimi kararlaştırılmıştır.

Davacı yüklenicinin, inşaatın yapı ruhsatlarını 02.12.1996 tarihinde almış olduğu, yeniden tadilat ruhsatlarını 10.05.2011 tarihinde almış olduğu, tevhid ve ifrazen oluşan 67 16... numaralı parsellerin yapı kullanma iznini ise dava tarihinden çok sonra 16.02.2022 tarihinde almış oluğu, taşınmazın hala tarla vasfında olduğu ve kat irtifakı tesis edilmediği anlaşılmakta olup, sözleşme ve dava konusu olan 2 79... parselle ilgili yapı ruhsatı alınıp alınmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.

Yüklenici açıkça borçlu temerrüdü içerisinde bulunduğu halde, eldeki davayı açarak, sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, sözleşme tam olarak ifa edilseydi talep edebileceği tüm arsa paylarının adına tescilini talep etmiştir.

Bunun yanında, davalı arsa sahipleri inşaatta halen eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, bu hususta İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/627 (bozma sonrası 2014/107) Esas sayılı davanın açıldığını, yapı kullanma izin belgesinin de alınmadığını savunmuşlar, mahkemece bozma ilamında bozma sebebi yapılan alacak davası kapsamında hak sahiplerine ödeme yapıldığına dair dekont ve icra tutanakları sunulduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Oysa davalı arsa sahipleri, bu dava dışında da gecikme tazminatına ilişkin derdest davalar olduğunu savunmaktadır.

Şu halde, mahkemece, öncelikle güncel tapu kayıtları getirtilerek taşınmazdaki son maliklerin tespit edilmesinin ardından yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmalı, arsa sahipleri tarafından ayrı davalarda gecikme tazminatı talep edildiği dikkate alınarak, tescil talebinin kabul edilebilmesi için arsa sahiplerinin alacak ve tazminat haklarının belirlenip, bunların ödenmesinin birlikte ifa kuralı gereğince zorunlu olması karşısında, halen derdest ise anılan dosya ile eldeki dosyanın birleştirilmesi,

arsa sahiplerinin herhangi bir alacak ve tazminat hakları o dosyada hüküm altına alındığı takdirde ödenmesi koşuluyla tescil talebinin kabulünün düşünülmesi; tescil kararı verilirken inşaattaki tüm yasal bağımsız bölümler belirlenerek ve bu bölümlere ilişkin arsa payları da bilirkişi marifetiyle hesaplatılarak bağımsız bölümlerle bağlantılı şekilde kat irtifakına esas proje ile liste hazırlatılıp buna göre ileride kat irtifakı tesisi halinde buna esas olacak suretle tespit hükmü yanında halen taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olmadığından pay tesciline karar verilmelidir

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Hükmün tavzihi” başlıklı, 305 inci maddesinde; “(1) hüküm yeterince açık değilse veya icrasında tereddüt uyandırıyor yahut birbirine aykırı fıkralar içeriyorsa, icrası tamamlanıncaya kadar taraflardan her biri hükmün açıklanmasını veya tereddüt ya da aykırılığın giderilmesini isteyebilir. (2) hüküm fıkrasında taraflara tanınan haklar ve yüklenen borçlar, tavzih yolu ile sınırlandırılamaz, genişletilemez ve değiştirilemez” düzenlemeleri getirilmiştir.

Kabule göre de mahkemece bu durum gözardı edilerek hükmün değiştirilmesine yol açacak şekilde tavzih talebinin kabulüne karar verilmiştir. Bahsi geçen karar, az yukarıda açıklanan kanuni düzenlemelere aykırı olup, tavzih talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gibi birleşen 2012/282 Esas sayılı dosyada davalıların da karar başlığında gösterilmemesi de hatalı olmuştur.

Öte yandan tadilat ruhsatı ve iskân izninin davadan çok sonra alındığı, davanın açılmasına davalıların sebebiyet vermediği dikkate alındığında yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesi de doğru görülmemiştir.

3. Asıl dosyada davalılar ..., ..., ...’ın vekâletnamesinde kanun yolundan feragat yetkisi bulunan vekilinin 24.10.2024 tarihli dilekçesi ile temyiz isteminden feragat ettiğini açıkça, kayıtsız ve şartsız olarak bildirdiği anlaşıldığından, davalılar ..., ..., ... vekilinin temyiz isteminin feragat sebebiyle reddine karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1-Davalılar ..., ..., ... vekilinin temyiz isteminin feragat nedeniyle REDDİNE,

2-Temyiz olunan Mahkeme kararının diğer temyiz eden davalılar lehine BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,