Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1051 K.2025/2964

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekilince duruşmalı, davacı vekilince adli yardım talepli ve duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek Dairemizin 04.02.2025 tarihli ve 2023/3740 E., 2025/390 K. sayılı kararı ile davacı tarafın adli yardım talebinin reddi ile temyiz harçları tamamlanmasına ilişkin işlemler yönünden dosyanın Mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece, Dairemizin geri çevirme kararı uyarınca eksik harçlar ikmal edilerek dosyasının temyiz incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 19.07.2012 tarihli düzenleme şekilinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin müteahhitlik belgesi olmadığından inşaatı taşeron olan ihbar olunan ...'a yaptırdığını, bunun için ihbar olunana banka aracılığıyla ve elden para verdiğini, üç bağımsız bölümün satılması ile kalan inşaatının da bu para ile bitirildiğini, inşaatın müvekkilinin denetiminde ve finansmanında yapıldığını,

müvekkili yüklencinin sözleşme ile üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen davalının müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin tapusunu devretmediği gibi bu bağımsız bölümleri taşeron ...'a devretmeye çalıştığını, davalının kötüniyetli olduğunu ileri sürerek sözleşme uyarınca müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacı arasında 19.07.2012 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin üzerinden bir yıl geçmesine ve müvekkilince sürekli uyarılmasına rağmen davacı tarafça inşaata başlanmadığını, müvekkilinin davacının müteahhitlik belgesinin olmadığını sonradan öğrendiğini, bu nedenle sözleşmenin sözlü olarak taraflarca feshedildiğini, bunun üzerine müvekkili ile ihbar olunan arasında 18.06.2013 tarihinde yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ihbar olunan tarafından inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlandığını,

inşaatın 20.12.2013'te tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin satışına başlandığını, davacı tarafın sözleşme ile yüklendiği edimlerin hiçbirini yerine getirmediğini, inşaatın ihbar olunan tarafından yapıldığı, davacının talep hakkı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 09.07.2015 tarihli ve 2014/3 Esas, 2015/378 Karar sayılı kararı ile davacı ve davalı arasında imzalanan 19.07.2012 tarihli sözleşmesi uyarınca arsanın davacıya teslim edildiği, sözleşme ile inşaata ne zaman başlanacağı kararlaştırılmamakla birlikte inşaatın sözleşmeden yaklaşık bir yıl sonra başladığı, davacının ihbar olunan ile arasında taşeronluk sözleşmesi bulunduğunu ve ihbar olunana inşaatın yapılması için para verdiği iddiasını ispatlayamadığı, davacının ihbar olunana gönderdiğini iddia ettiği meblağın inşaatın tüm maliyeti yanında çok düşük bir miktar olduğu,

davacının davalı ile yaptığı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediği, basiretli bir tacir gibi hareket etmediği, kusurlu olduğu ve bu nedenle davalı arsa sahibinden talepte bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 09.07.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 15.04.2019 tarihli ve 2018/2958 Esas, 2019/1737 Karar sayılı ilamıyla; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasındaki Besni Noterliği'nin 19.07.2012 gün 3844 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılıp arsa sahibi ve yüklenici tarafından imzalandığından geçerli olduğu,

sözleşmede inşaata başlama tarihi, inşaat süresi ve teslim tarihi ile ilgili bir düzenleme bulunmadığı gibi yükleniciye verilecek bağımsız bölümler yönünden aşamalı devrinde de öngörülmediği, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshinin mümkün olmadığı,

bu halde fesih ve dönmenin ancak mahkeme kararı ile yapılabileceği ve hukuki sonuçlarını doğuracağı, davalı arsa sahibince sözleşmenin feshedildiği ileri sürülmüş ise de davacı tarafça kabul edilmeyen bu savunması aleyhine davacının feshe muvafakatinin bulunduğu yasal delillerle kanıtlanmadığı gibi davalı arsa sahibi tarafından mahkeme kararı ile sözleşmenin feshedildiğinin de ileri sürülüp ispatlanmadığı,

bu durumda mahkemece sözleşme konusu inşaatla ilgili ait olduğu belediyeden yapı ruhsatı, tasdikli mimari ve uygulama projeleri, alınmış ise yapı kullanma izin belgesi suretlerinin de bulunduğu işlem dosyası getirtildikten sonra konusunda uzman mimar ve inşaat mühendislerinden oluşacak bilirkişi kurulu ile birlikte mahallinde yeniden keşif yapılıp sözleşme feshedilmediği sürece imalâtın yüklenici tarafından ya da onun adına yapılmış olduğuna dair karinenin aksinin yasal delillerle kanıtlanıp kanıtlanmadığı da değerlendirilerek davacı yüklenicinin sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı,

tasdikli projeleri ve kamu düzeni düşüncesiyle konulmuş imâr mevzuatı hükümlerine göre tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri kendisine teslim ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapu paylarına hak kazanıp kazanmadığı konusunda denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme feshedilmediği sürece imalâtın yüklenici tarafından yapıldığı karinesinin davalı tarafından yasal deliller ile kanıtlanamadığı, dava konusu arsanın güncel hali ile üzerinde her katta 2 daire olmak üzere zemin+3 katlı bina inşa edildiği, dava konusu taşınmaz bağımsız bölümler projesine ve inşaat ruhsatına uygun inşaa edilmiş olup, yapı kullanma (iskân) belgesinin de alındığı,

imâr planı nedeniyle sözleşmede belirtilen alandan eksik inşaat yapılması halinde yeni inşaat alanına sözleşmedeki paylaşım oranının uygulanmasıyla yeni paylaşımın belirlenmesi adına bilirkişilerden ek rapor alınmış olup 12.08.2022 havale tarihli ek raporda; sözleşmeye göre yüklenicinin hissesinin %60'a denk geldiği, bina değerinin %60'ının 448.667,84 TL olduğu, bu da halihazırdaki yapıdan 4 daire (1 no.lu, 4 no.lu, 5 no.lu ve 8 no.lu daire fiyatı toplam 373.898,20TL) + 74.769,64 TL'nin davacının payı olduğunun tespit edildiği,

ayrıca sözleşmede kararlaştırılan ve davacıya verileceği üstlenilen dairelerin hali hazırda yapılmış olan yapının zemin kat 1 no.lu bağımsız bölüm, 1. kat 4 no.lu bağımsız bölüm, 2. kat 5 no.lu bağımsız bölüm ve 3. kat 8 no.lu bağımsız bölüme denk geldiği ayrıca 74.769,64 TL tazminatın davacıya verilmesi gerektiğinin belirtildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu 1, 4, 5 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, 74.769,64 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; mahkeme kararının maddi hatalı kısmı olan müvekkilinin sözleşme kapsamındaki haklarının düzeltilerek 6 adet bağımsız bölüm ve davalıya verilen 2 adet bağımsız bölümden bir tanesinin %20'sinin bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu sözleşmede arsa maliki müvekkiline davacı tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, sözleşme tapuya şerh edilmediği için ayni bir hak doğurmadığını, dava konusu inşaata hiç başlayamadığını, davacı tarafın edimlerini yerine getiremediğini, müvekkilin de 1 yılı geçen mağduriyetinin ardından başka bir müteahhitle anlaşmak durumunda kaldığını, iddia ettiği şekilde taşeron tuttuğuna ilişkin hiçbir belgenin davacı tarafça sunulamadığını, taşerona ödeme yaptığına başlangıçta para verdiğine dair hiçbir belgenin davacı tarafça sunulamadığını, binanın izin ve ruhsatlarının alınmasından,

projelerin hazırlattırılmasından inşaatın tamamlanmasına kadar bütün işlemlerin ihbar olunan tarafından yapıldığını, yüklenicinin de dava konusu taşınmazı kendisinin yapmadığını ihbar olunanın yaptığını açıkça ikrar ettiğini, dosya arasındaki raporda ayrıca nereden hesaplandığı belli olmadan ve hiçbir dayanağı olmadan tazminata hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu anlaşılmakla; taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan taraflara verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Temyiz harcı davacı tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,