Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1628 K.2025/4234

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı asil ... vekili Avukat ... ile davalı asil ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 21.07.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, ... ve ... bloklarda toplam 16 adet daire inşa edileceğinin, ... bloktaki daireler ile ... bloktaki ... nolu dairenin müvekkili yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, ... blok inşaatının tamamen bitirildiğini, ... blok inşaatının da bitmesine yakın bir zaman kalmasına rağmen, davalının müvekkilini inşaata sokmadığını, işi bitirmesine ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasına engel olduğunu ileri sürerek, müvekkiline devri yapılmayan ... blok ... nolu dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim etmemesine ve yapı kullanma izin belgesi de dahil bir kısım eksik işlere rağmen, dava konusu dairenin müvekkili tarafından tapuda davacıya devredildiğini, davacının daha sonra daireyi üçüncü bir kişiye sattığını, müvekkilinin de daireyi bu kişiden tekrar satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2020 tarihli kararı ile ortak alanlarda ve davalı arsa sahibine düşen dairelerde bir takım eksik işler bulunduğunun tespit edildiği, davacı yüklenicinin yargılama sırasında bu işlerin bedelini mahkeme veznesine depo ettiği, davalı tarafça yapılan başvuru üzerine binaya yapı kayıt belgesi alındığı, davalı arsa sahibinin dubleks dairelerin içindeki merdiven bağlantılarını kaldırarak daireleri bağımsız ayrı daireler haline getirmesi nedeniyle binaya iskân ruhsatı alınamadığı, davacı yüklenicinin bundan sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile ... blok...nolu dairenin davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 17.12.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 28.05.2021 tarihli kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.05.2021 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 12.05.2022 tarih ve 2021/4545 Esas, 2022/2668 Karar sayılı kararıyla; yapı kayıt belgesinin, Dairemizin yerleşik içtihatları uyarıca imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmeyeceği, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğu, somut olayda mahkemece, eksik ve kusurlu işler değerlendirilerek yüklenicinin sözleşme kapsamındaki tüm edimlerinin değerlendirilmediği, sadece ... blok ile ilgili inceleme yapıldığı,

sözleşmedeki teknik şartların dikkate alınmadığı, ... blokta sözleşmeye ve projeye aykırı olarak yapılan imalatların giderilmeyeceği kök raporda belirtilmesine rağmen bu hususun hiç incelenmediği, yapı kayıt belgesinin niteliğinin hatalı değerlendirildiği, sözleşmede son taşınmaz devrinin iskân şartına bağlanmış olmasına rağmen binaya iskân alınıp alınamayacağının araştırılmadığı, bu durumda konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle bu hususlarda inceleme ve araştırma yapılarak, eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davacıya verilecek makul süre ve yetkinin belirlenerek verilmesi,

süresinde imara aykırılıkların giderilmesi halinde davacının tapu iptal tescil talebinin değerlendirilmesi ve haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmedilmesi, imara aykırılık giderilemeyecek ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı taraflar yararına bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda ... ve ... blokların mevcut hali ile yapı kullanma izin belgesi alamayacağının tespit edildiği, davacı tarafa imara aykırılıkları gidermesi için kesin süre verildiği, verilen sürede hiçbir işlem yapılmadığı, sözleşme uyarınca, dava konusu son taşınmazın yükleniciye devrinin, yapı kullanma izin belgesinin alınması şartına bağlı olduğu, yüklenicinin yapıyı, imara uygun hale getirip yapı kullanma izin belgesini almadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

Davalı arsa sahibinin, içlerindeki merdivenleri kaldırarak ... bloktaki dubleks daireleri normal daireye çevirdiğini ve ortak alan olarak projelendirilen kısımı da daire yaparak ayrı bir bağımsız bölüm elde ettiğini, bu şekilde binanın statiği ile oynadığını, yapının onaylı projesine aykırı bu değişiklikler nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin alınamadığını, bozma öncesi alınan bilirkişi raporunda tespit edilen eksik işlerin bedellerinin dosyaya depo edildiğini, mahkemece bilirkişi raporuna bu hususlarda yaptıkları itirazlar dikkate alınmadan sonuca varıldığını,

... blokta yer alan dubleks dairelerin merdivenlerinin arsa sahibi tarafından kırıldığına ilişkin fotoğrafların dosyaya sunulduğunu, davalının da bu değişiklikleri kendisinin yaptığını kabul ettiğini, projede ... blokta 8 daire varken davalının bunu 9'a çıkardığını ve bu şeklide yapı kayıt belgesi aldığını, bu konuda davalının isticvap edilmesine dair isteklerinin mahkemece reddedildiğini, yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının tamamen arsa sahibinin kusurundan kaynaklandığını,

arsa sahibinin yaptığı bu ruhsat ve projesine aykırı imalatları eski hale getirdikten sonra yapı kullanma izin belgesi alınması için yükleniciye süre verilmesi gerektiğini, mahkemece bu konuda hiçbir inceleme ve değerlendirme yapılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 21.07.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, A ve B blokta toplam 16 adet daire inşa edileceği, ... bloktaki 7 adet dairenin davalı arsa sahibine, ... bloktaki 3 nolu daire ile ... bloktaki 8 adet dairenin davacı yüklenici adına tescil edileceği kararlaştırılmıştır. Davacı yüklenici kendisine isabet eden ... bloktaki tüm daireleri almış, yalnız iskâna bırakılan dava konusu ... bloktaki 3 nolu daire kalmıştır. İşbu davada sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, iskân ruhsatının davalı arsa sahibinin eylemleri nedeniyle alınamadığını ileri sürerek, söz konusu dairenin tapusunu talep etmektedir.

Dosya kapsamında yapılan incelemede ... ve ... bloktaki inşaatların fiilen tamamlandığı, binalarda oturulduğu, ancak iskân ruhsatının bulunmadığı anlaşılmıştır. İlgili belediye tarafından gönderilen yazılardan, her iki bloğun yapı ruhsatının süresinin dolduğu, yenilenmesi gerektiği, ayrıca ... bloktaki mevcut imalatların onaylı projeye aykırı olduğu, bu haliyle binaların iskân ruhsatı almasının mümkün olmadığı bildirilmiştir.

Mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri sonucunda da sözleşmede ... bloktaki dairelerin dubleks olarak inşa edilmesi öngörülmüş ve ona göre yapı ruhsatı alınmış ise de daire aralarındaki merdivenlerin kırılarak dubleks dairelerin normal daireye dönüştürüldüğü, bunun dışında projeye aykırı bir takım tadilatlar yapıldığı bildirilmiştir. ... bloktaki sözleşmeye ve onaylı projesine aykırı tadilatların, binayı fiilen teslim aldıktan sonra davalı arsa sahibi tarafından yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Her ne kadar, Mahkemece iskân ruhsatı alması için davacı yükleniciye yetki ve süre verilmiş ise de yapılan tadilatlar eski hale getirilmeden binaya iskân ruhsatı alınmasının mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, Mahkemece, öncelikle yaptığı tadilatları eski haline getirmesi için davalı arsa sahibine yetki ve süre verilmesi, bina eski haline getirildikten sonra, bu kez davacı yüklenici tarafa yapı ruhsatını yenilemesi ve iskân ruhsatını alması için yetki ve süre verilmesi, iskân ruhsatını aldığı takdirde davanın kabulüne, aksi takdirde reddine karar verilmesi, davalı arsa sahibine verilen yetki ve süreye rağmen binanın eski haline getirilmemesi durumunda, bozmadan önceki yargılamada eksik işler bedelinin mahkeme veznesine depo edildiği gözetilerek, depo edilen bedel davalı arsa sahibine verilerek, yine davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının, davacı yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan, 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,