Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/2385 K.2025/4193

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... vekili ile asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar ..., ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davalıların murisi ile müvekkili arasında Yalova ili, ... ilçesi, ... Mah. 14 86... parselde kayıtlı taşınmaz için ...

Noterliği’nin 11.08.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı “Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşi Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşme uyarınca müvekkilince yapılacak inşaattaki taşınmazların satılması ve elde edilecek hasılatın %45’inin muris arsa sahibine, %55’in ise yüklenici müvekkiline verileceğinin kararlaştırıldığını, yine taraflar arasında aynı yerde bulunan 14 85... parsel için de ...

Noterliği’nin 23.05.2022 tarih ve ... yevmiye numaralı “Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşi Sözleşmesi” imzalandığını, söz konusu sözleşmede hasılat paylaşımının %50-%50 olarak kararlaştırıldığını, arsa sahibi murisle vefat etmeden önce 02.07.20 21... .05.2022 tarihli hesap tablolarının yapıldığını ve taraflarca imzalandığını, bu genel hesaba göre murisin ilk sözleşme uyarınca 13.000.000,00 TL alacağı, ikinci sözleşme uyarınca ise murisin değeri 700.000,00 TL olan 1+1 dairelerden 30 adet daire toplamı 21.000.000,00 TL alacağının olduğuna dair mutabakata varıldığını,

murisin sağlığında satışı yapılan bağımsız bölümlerin tapularının üçüncü kişilere verildiğini, vefattan sonra davalı mirasçı arsa sahiplerinin tapu devirleri için önce vekalet verdiklerini, verilen bu vekaletname ile bir kısım tapuların üçüncü kişilere devrinin yapıldığını, ancak sonrasında davalı mirasçıların vekaletten azil nedeniyle satışı yapılan taşınmaz tapularının üçüncü kişilere verilemediğini belirterek ilk sözleşmeye istinaden (TREND 1) 13.000.000,00 TL hasılat paylaşımı alacağının davalı mirasçılara ödenmesine (söz konusu tutar mahkeme kasasına depo edileceğinden),

taşınmazlarla ilgili müvekkili şirket yetkilisi ...'a satış ve tapuda devir yetkisi için aynen ifaya izin verilmesine, ikinci sözleşmeye istinaden (...) 21.000.000,00TL hasılat paylaşımı alacağının davalı mirasçılara ödenmesine (21.000.000 TL hasılat paylaşımı mahkeme kasasına depo edilecektir.), bu sözleşmeye konu taşınmazlarla ilgili de müvekkil şirket yetkilisi ...'a satış ve tapuda devir yetkisi için aynen ifaya izin verilmesine, sözleşmelerin ihlali için şimdilik 10.000,00 TL tazminatın avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahipleri vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile arsa sahibi murisleri arasında imzalanan 02.07.20 21... .05.2022 tarihli hesap tablolarının şekle ilişkin emredici kurallara uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğunun tespiti ile sözleşmeye konu taşınmazların davalı yüklenici tarafından satışının yapılmasına rağmen satış hasılatının sözleşme uyarınca derhal ödenmediğini, bu nedenle taşınmazların ...

Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı tarafından dava tarihindeki değerinin belirlenmesi ile şimdilik 50.000,00 TL’nin ödenmesine, mahkeme aksi kanaatte ise taşınmaz satışlarının yapıldığı tarihteki değerinin belirlenmesi ve bu alacak tutarına taşınmazların satış tarihinden itibaren enflasyon oranında hesaplanacak miktarının da eklenmesi suretiyle toplam alacağın bulunması ve şimdilik 50.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline,

mahkemece bu talep de kabul görmediği takdirde taşınmazların satışının yapıldığı tarihteki değerinin belirlenmesi ve satış tarihinden itibaren alım gücünün sağlanması amacıyla her yıl gerçekleşen yıllık enflasyon artış oranı, bu oranın eşya fiyatlarına yansıyan durumu, mevduat ve devlet tahvillerine verilen faiz oranları, TL karşısında döviz ve altın kurlarına ilişkin değişiklik tablolarının araştırılması suretiyle hesaplanacak unsurların toplanıp ortalamaları bulunduktan sonra ortaya çıkacak tutarın alacağa eklenmesi suretiyle munzam zarar dahil toplam alacağının bulunmasına ve şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsiline,

hükmedilecek alacağa dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, faizle karşılanamayan zararlar için TBK’nın 122 nci maddesi uyarınca munzam zarar tazminatı ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; murisleri ile davacı yüklenici arasında yapılan genel hesabın kabul edilemeyeceğini, arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi, taşınmaz satışını da içerdiğinden resmi şekle tabi olduğunu, resmi şekle tabi sözleşme değişikliklerinin de resmi şekilde yapılması gerektiğini, adi yazılı şekilde yapılmış olan genel hesabın kabul edilemeyeceğini, davacı yüklenicinin satışı ve tapu devri yapılan bağımsız bölüm hasılatını sözleşme uyarınca derhal müvekkillerine ödemediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici vekili birleşen davada cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı–birleşen davada davalı yüklenicinin taşınmaz satış bedellerini sözleşmelerde belirtilen orana göre davalı–birleşen davada davacılar payını ödemeyerek sözleşmeye aykırı davrandığı, 02.07.20 21... .05.2022 tarihli genel hesap tabloları incelendiğinde, iş bu tabloların her ikisinin de ait oldukları iddia edilen sözleşmelerden önce düzenlendiği, bu tabloların sözleşmelerin hasılat paylaşımına ilişkin hükümlerini değiştirdiğine ilişkin açık-net bir ifade bulunmadığı,

kaldı ki aksi durumda dahi TBK'nın 13. maddesi uyarınca, kanunda yazılı şekilde yapılması ön görülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de aynı şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, hesap tabloları asıl sözleşme gibi resmi şekilde yapılmadığından mahkemece hükme esas alınmadığı,

davacı-birleşen davada davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması sebebi ile maddi zarar, kâr kaybı, kira gelir kaybı, gecikme tazminatı talep edemeyeceği, sözleşmeler feshedilmeyip ayakta olduğundan, sözleşmelerin ifası için gerekli işlemlerin arsa sahipleri adına yapmak üzere TBK'nın 113. maddesi gereğince davacı-birleşen davada davalı yükleniciye yetki verilmesi gerektiği, tapu devri yapılmayan/depo bedel karşılığı satış yetkisi verilecek taşınmazlar yönünden ise bu taşınmazlara ilişkin hasılat alacağının birleşen dava tarihi itibariyle hesaplandığı,

ayrıca her bir taşınmaz açısından ayrı ayrı belirtilen bedellerin 01.12.2023 birleşen dava tarihinden itibaren depo etme gününe kadar işleyecek avans faizi ile davacı tarafından davalılar adına banka hesaplarına (mevduata uygulanan en yüksek faiziyle) depo edilmesi halinde kesinleşen mahkeme hükmünden sonra davacı şirket yetkilisine üçüncü kişiye devir için satış yetkisi verilmesine, karar kesinleştiğinde davacı tarafından depo edilen bedellerin davalılara hisseleri oranında ödenmesine karar verildiği;

davacı-birleşen davada davalı yükleniciye verilen vekaletnamelere istinaden tapusu üçüncü kişilere devredilen taşınmazlar bedeli hesabında ise üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerde kararlaştırılan bedellerin dikkate alındığı, Yalova ili, ... ilçesi, ...

Mah. 1486 Ada, 1 Parsel, A Blok 21 - 22 - 23 - 24, C Blok 21 - 22 - 23 - 24, E Blok 8-13, F Blok 8, G Blok 8 numaralı taşınmazlar mülkiyetinin davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerinde olması, arsa sahiplerince bu taşınmazlar bedelinin alacaklarından mahsup edilmesi talebi olması, davacı-birleşen davada davalı yüklenicinin bu taşınmazlar yönünden nama ifâ talebinde bulunmaması birlikte değerlendirildiğinde bu taşınmazlar değerinin davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerinin alacağından mahsup edilerek,

taşınmazların davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerine ait olduğunun tespitine karar verilmesi gerektiği, tapusu devredilen taşınmazlarda davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerinin hasılat oranına göre alacaklarının 51.139.216,395 TL olduğu, bundan davacı-birleşen davada davalı yüklenici tarafından muris adına yapılan ödemeler ile arsa sahipleri adına tespitine karar verilen taşınmazların değer toplamı 16.178.702,85 TL mahsup edildiğinde davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerinin 34.960.513,54 TL alacakları olduğu belirtilerek, davacı-birleşen davada davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı–birleşen davada davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; a. Ön ödemesi yapılan taşınmaz satış bedellerinin kalan kısmının tahsil edilememesi sebebiyle kredi kullanmak zorunda kalındığını ve ödenen kredi faizinin 2.105.751,07 TL olduğunu,

b. Hasılat paylaşımında taşınmazların üçüncü kişilerle yapılan satış sözleşmesindeki bedellerin dikkate alınması gerektiğini,

c.Taşınmaz tapularının satışı yapılan üçüncü kişilere devri için yetki verilmesinin kararın kesinleşmesine bağlanmasının hatalı olduğunu,

d. Genel hesap tablolarının geçerli olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı–birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde; birleşen davada davalı yüklenici lehine hükmedilen vekalet ücretinin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/3 üncü maddesine aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 13/3 maddesi, maddi tazminat istemli davalarda davanın kısmen reddi halinde hükmedilecek vekalet ücretine ilişkin olup, birleşen davada davacı arsa sahipleri sözleşmeden kaynaklanan bedelin tahsilini talep ettiklerinden söz konusu talep sözleşmeye dayalı alacak niteliğinde olup,

tazminat niteliğinde olmadığından mahkemece hükmedilen vekalet ücretinin usul ve yasaya uygun olduğu, taraflar arasındaki sözleşmelerin 5. maddesinde yükleniciye satıştan elde edeceği hasılatı derhal arsa sahibine ödeme yükümlülüğü getirilmiş olup, davacı-birleşen davada davalı yüklenici bu edimini yerine getirmeyerek davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerinin zararlarının artmasına sebep olduğundan birleşen dava tarihi itibariyle taşınmaz satış bedellerinin dikkate alınmasının yerinde olduğu,

davacı-birleşen davada davalı yüklenici sözleşmeler uyarınca elde edeceği hasılat alacağını derhal arsa sahibine ödemekte temerrüde düştüğünden zarar ve tazminat istemlerinin reddinin yerinde olduğu, davacı-birleşen davada davalı yüklenici asıl davasında muris ile imzalanan 02.07.2011-09.05.2012 tarihli hesap tablolarına dayanmış ise de söz konusu bu hesap tabloları resmi şekilde düzenlenmediğinden geçerli olmadığı, mahkemece davalı-birleşen davada davacı arsa sahiplerine bırakılan 12 adet taşınmaz bedellerinin toplam alacaktan düşüldüğü, davacı yüklenicinin bu taşınmazların satışını yapmadığı,

davalı-birleşen davada davacı arsa sahipleri üzerinde bırakılmasına açıkça itiraz etmediği, söz konusu taşınmazların arsa sahiplerine verilmesinin ifâ yerine geçen edim niteliğinde olduğu, söz konusu bu durumun hesap tablolarının kabulü sonucunu doğurmayacağı anlaşılmıştır.

Özellikle arsa sahiplerinin birleşen davada sadece vekalet ücretini temyiz konusu yapmaları da dikkate alınarak ve asıl davada davacı yüklenici vekillerinin ileri sürdükleri temyiz nedenleri yerinde görülmeyerek kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Asıl dava yönünden alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından davalı-birleşen dosyada davacılardan yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... İnşaat Ticaret ... Şirketine yükletilmesine,