Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/3244 K.2025/3783

Mahkemece bozmaya uyularak karşı ve birleşen davalarda verilen kararlar davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalıların murisi arsa sahibi ... arasında 26.03.2002 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözlemesi kapsamında ... mahallesi, 2958 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine davacıların murisi tarafından yapılan binanın 1. bodrum kat, 4 numaralı dairesinin 1/2 payının davacıya verilmesi kararlaştırılmasına rağmen davalının daireyi vermeye yanaşmadığını ileri sürerek, dairenin 1/2'sinin tapusunun davacıya ait olduğunun tespiti ile tapuya şerh verilmesini mümkün olmazsa bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/248 E. sayılı dosyasında davalı arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satışı yapılan ... mahallesi, 2958 ada, 2 parsel, 1. bodrum kat, 4 numaralı dairenin 1/2 payının davacıya ait olduğunun tespitine karar verildiğini ileri sürerek, dairenin 1/2 payının tapu kaydının iptali davacı adına tescilini mümkün olmazsa bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı arsa sahibi vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre, bodrum + zemin + 3 kat olmak üzere 5 kat ve her katta 2 daire olmak üzere toplam 10 daire olacak şekilde yapılacak binadan 2. kattaki 2 adet daire ile bodrum katta doğu, kuzey, güney cepheli dairenin davalıya verileceğini, ancak borum kattaki dairenin sadece duvarları örülü vaziyette teslim edileceğini ve ruhsattan sonra sığınak olarak alınan odanın bu daireye katılmasının kararlaştırıldığını, bu dairenin yarısının davacıya verileceğine dair sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığını savunarak,

davanın reddini istemiş; karşı davada, davacı arsa sahibine 2. kattan verilecek olan 2 daireye davalı tarafından hangi imalâtların yapılacağının sözleşmede açıkça kararlaştırıldığını ancak davalının edimini yerine getirmediğini, yer döşemesi dışındaki tüm imalâtların davalı arsa sahibi tarafından 40.000,00 TL harcanmak suretiyle yapıldığını, ayrıca sözleşmede toplam beş kat 10 daire olarak yapılacak binanın toplam altı kat 12 daire olarak yapıldığını ve fazladan yapılan iki dairenin davalı tarafından satıldığını,

bu dairelerde davacı arsa sahibinin de hak sahibi olduğunu ileri sürerek eksik imalât bedeli ile fazla yapılan daireler dolayısıyla tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir.

2.Karşı davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenicinin inşaatı eksiksiz tamamlayarak teslim ettiğini, eksik imalât olmadığını, sözleşmede davacıya ikinci kattan 2 daire ve bodrum kattan yarım daire olmak üzere toplam 2,5 daire verilmesinin kararlaştırıldığını savunarak karşı davanın reddini istemiştir.

3.Birleşen davada davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde; sözleşme beş kat ve her katta iki daire olarak yapılması kararlaştırılan binanın daha sonra altı kat her katta 2 daire olmak üzere toplam 12 daire yapıldığını fazladan yapılan iki dairenin davacı tarafından alındığını ve 2. bodrum kattaki bu dairelerin davacı tarafından üçüncü kişilere satıldığını, davalının ise toplam da 3 daire aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 07.02.2020 tarihli ve 2019/143 Esas, 2020/85 Karar sayılı kararı ile asıl davada, taraflar arasındaki sözleşmeye göre, bodrum katta iki, zemin katta iki, üç normal katta ikişer daire olmak üzere toplam 10 daire olarak yapılacak binadan ikinci kattaki iki dairenin tam olarak,

bodrum kat bir dairenin ise duvarları örülü olarak davalı arsa sahibine verileceği ancak davacının fazladan iki daire olmak üzere 12 daire yaptığı ve davacıya ikinci kattaki iki daire ile birinci bodrum kattaki bir daireyi teslim ettiği, dava konusu 4 numaralı dairenin sözleşme dışında fazladan yapılan daire olduğu bilirkişi raporu ile de sübut bulduğundan 1/2 hissesinin mülkiyetinin davacı yükleniciye ait olduğu; karşı davada, davacının ikinci bodrum katta verilecek daireye karşılık birinci bodrum kattaki daireyi tam olarak aldığı,

aradaki değer farkına göre davacının ıslahla arttırdığı miktarı isteyemeyeceği, ikinci kattaki dairelerdeki eksik imalatların davacı tarafından yapıldığının ispatlandığı gerekçesiyle asıl birleşen davanın kabulüne, ... mahallesi, 2958 ada, 2 parsel, 1. bodrum kat, 4 numaralı dairenin 1/2 payının davacıya ait olduğunun tespitine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Mahkemenin 07.02.2020 tarihli kararına karşı, süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı-karşı davada davalı vekili ile asıl ve birleşen davada davalılar-karşı davada davacılar vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 17.11.2021 tarihli ve 2021/5156 E., 2021/1589 K. sayılı kararıyla;

''asıl davada davacı tapu iptal ve tescil niteliğinde eda isteminde bulunulması gerekirken tespit hükmü isteminde bulunmuş olup, mahkemece tespit hükmü kurulmasında hukuki menfaat bulunmadığından asıl davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesinin, birleşen dosyada taşınmazın aynına ilişkin olan taleplerde taşınmaz maliklerinin davada taraf olarak bulunmaları gerektiği halde maliklerin davada taraf olarak bulunmadıkları taraf teşkili yapılmadan karar verilmesinin ve karşı davada reddedilen miktar üzerinden ret oranına göre davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığı,

bu durumda mahkemece asıl davanın hukuki menfaat yokluğundan reddine karar verilmesi, birleşen davada taraf teşkili sağlandıktan sonra taraflar arasında sözleşme ve fazladan yapılan imalâtların da sözleşmedeki taksimata göre yeniden değerlendirilerek, gerekirse bu hususta bilirkişi raporu alınarak birleşen davada tapu iptal ve tescil talebi hakkında bir hüküm kurulması, karşı davada da kabul ve ret oranına göre vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiği'' gerekçesiyle mahkeme kararı bozulmuştur.

2.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacının eda hükmü niteliğinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunması gerekirken dairenin aidiyeti yönünde tespit kararı verilmesi isteminde ve mahkemenin tespit hükmü kurmasında davacının hukuki menfaatinin bulunmadığı, birleşen dosyada dava konusu 4 numaralı dairenin malikleri davaya dahil edilerek yargılamaya devam edildiği, dava konusu dairenin davalı arsa sahibi adına tapuda kayıtlı bulunmaması nedeniyle tescil talebinin hukuken mümkün olmadığı, davacının davalı arsa sahibinden taşınmazın dava tarihindeki değerinin 1/2'sini istemekte hakkı olduğu,

karşı davada, davacının ikinci bodrum katta verilecek daireye karşılık birinci bodrum kattaki daireyi tam olarak aldığı, aradaki değer farkına göre davacının ıslahla arttırdığı miktarı isteyemeyeceği, ikinci kattaki dairelerdeki eksik imalâtların davacı tarafından yapıldığının ispatlandığı gerekçesiyle asıl davanın hukuki menfaat yokluğundan reddine, karşı davanın kısmen kabulüne, birleşen davada tapu iptal tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; öncelikli olarak dava konusu 1. bodrum kat, 4 numaralı dairenin 1/2 payının davacı adına tesciline karar verilmesini istediklerini aksi halde mahkemece hüküm altına alınan bedelin çok düşük olduğunu, on beş yıldır devam eden davada dairenin on yıl öncesine ilişkin belirlenen değerinin dava tarihinden itibaren faiziyle hükmedilmesine karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu ve davacının mağduriyetine sebep vereceğini, dairenin güncel değerinin hesaplanarak hüküm altına alınması gerektiğini, davacının taşınmazları eksiksiz bir şekilde tamamlayarak teslim ettiğini,

karşı davacıya verilen 2. kattaki 2 dairenin içindeki tüm imalâtların müvekkili tarafından yapıldığını, dosyada buna ilişkin belgeler mevcut olmasına ve karşı davacının bu hususu ispatlayan delilleri olmamasına rağmen dairelerin içinin karşı davacı tarafından yapıldığına ve tazminata karar verilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

2.Davalılar ..., ... ve ... katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; 15.07.2023 tarihli bilirkişi raporunda sözleşmedeki paylaşım oranına göre sözleşme dışı yapılan fazla 2 daire sonrasında davalı arsa sahibine 3,12 daire verilmesi gerektiğinin tespit edildiğini, davalıların murisinin toplam 3 adet daire aldığını, halen 0,12 adet daire alacakları olduğundan davacının tazminat talebinin dayanağının kalmadığını, eksik imalât bedelinin kısmen kabulüne ve dava devam ederken istedikleri munzam zarar taleplerinin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, aradan geçen zaman ve günün ekonomik şartlarına göre, hüküm altına alınan bedelin çok düşük kaldığını, güncel rayiç bedel üzerinden davanın tam kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl, karşı ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, taraflarca temyiz edilen karşı dava; eksik iş bedeli ve tazminat, birleşen dava ise; tapu iptal tescil ve tazminat istemine ilişkindir.

1.Karşı dava yönünden ;

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

2.Birleşen dava yönünden; 2.a. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.b. Davalılar vekilinin temyiz istemine gelince;

Davacı yüklenici ile bir kısım davalıların murisi ... arasında 26.03.2002 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca; bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat olmak üzere toplam 5 kat ve her katta iki daire olmak üzer toplam 10 daire olarak yapılması kararlaştırılan binadan davalı arsa sahibine 2. kattaki 2 daire ile bodrum katta duvarları örülü vaziyette bir daire verilmesi kararlaştırılmıştır.

Mahkemece hem 04.03.2013 tarihinde alınan bilirkişi raporunda, hem de bozma sonrası alınan bilirkişi raporunda, bodrum katta duvarları örülü vaziyette teslim edilecek dairenin, tam dairenin 0,64 oranına tekabül ettiği kabul edilmiştir.

İnşaatın tamamının metre karesine (1.085,60 m²) davacıya verilecek dairelerin metre karesi (2x116,70+ 76... ,64=282,04 m²) oranlanmak suretiyle paylaşım oranı %26 olarak bulunmuştur.

Proje değişikliği ve yapı ruhsatı kapsamında 2. bodrum kat, 1. bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat olmak üzere toplam 6 kat her katta iki daire olmak üzer toplam 12 daire olarak bina inşa edilmiş olduğuna göre, inşa edilen binanın toplam metre karesine %26 oranı uygulandığında davalı arsa sahiplerine (1.319. 00... /100) 342,94 m² yer verilmesi gerekir.

Davalılara verilen toplam 3 adet dairenin tamamlanmış olarak m²'si (2x116,70) 350,1 m² olduğundan ve eksikliklerin de önceki bozma ilamı doğrultusunda davalılar tarafından giderildiği kabul edileceğinden davalı arsa sahiplerine m² üzerinden yapılan hesaplamaya göre verilen alan 2x116,70+ 116, 70... /100 =308,90 m² olup, fazlaca verilen alan olmadığı anlaşılmıştır.

Dairelerin bulundukları katlardan dolayı değerleri farklı olacağından 04.03.2013 tarihli bilirkişi kurulu tarafından her kattaki daireler için farklı değer verilmek suretiyle de sözleşme paylaşım oranı belirlenmiş olup, bu orana göre de;

Bodrum kat daire puanı : 60 puan (2x60 =120)

Zemin kat daire puanı : 80 puan (2x80 =160)

1. kat ve 3. kat daire puanı : 90 puan (4x90 =360)

2. kata daire puanı : 100 puan (2x100 =200)

Sözleşmeye göre toplam puan : 10 daire = 840 puan

Davacıya sözleşmeyle verilen daire puanı: 2. kat daireler 200 puan + bodrum kat duvarları örülü daire 38,40 ( 60... /100) = 238,40 puan

Sözleşmeye göre paylaşım oranı; 238,40/840 = %28,38 (davacının alacağı daire oranı)

Proje değişikliği sonrası fiilen yapılan binada daire puanları;

2. bodrum kat daire puanı : 60 puan (2x60 =120)

1. bodrum kat daire puanı : 70 puan (2x70 =140)

Zemin kat daire puanı : 80 puan (2x80 =160)

1. kat ve 3. kat daire puanı : 90 puan (4x90 =360)

2. kata daire puanı : 100 puan (2x100 =200)

12 daireli yapılan binanın toplam puanı; 980 puan olmakla, Davacının fiilen yapılan binada alacağı dairelerin puanı 9 80... ,38/100 = 278,12 puan olup, davacıya mevcutta verilen daire puanı 1. bodrum kattaki dairenin tam olarak verildiğinin kabulü halinde dahi (2. kat 2 daire 200 puan + 1. bodrum kat 70 puan) 270 puan olduğuna göre davalı arsa sahipleri tarafından fazla alınmış bir daire bulunmamaktadır.

O halde bilirkişi raporlarında tespit edilen hem ayrı ayrı daire m²'si, hem de ayrı ayrı daire puanları dikkate alınarak yapılan hesaplamalar sonrasında davalı arsa sahiplerine sözleşmede kararlaştırılan oranları aşar şekilde davacı yüklenici tarafından fazlaca verilmiş bir daire olmadığından, davacının tazminat isteminin de reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR