Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/686 K.2026/76

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 6306 sayılı Kanun kapsamında 22.09.2020 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine ait hisselerin davalı yükleniciye devredildiğini, sözleşmenin 8. maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren en fazla 18 ay içerisinde tamamlanacağının belirtilmiş olmasına rağmen aradan geçen yaklaşık 3 yıllık sürede inşaata hiç başlanmadığını, yüklenicinin borca batık olduğundan ifanın imkânsız hale geldiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ile takyidatlardan ari olarak müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin yüklenici şirket ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca hisselerini yükleniciye kat karşılığı temlik ettiğini, taşınmazın tapu kaydında kat karşılığı temlik edildiğinin şerh edildiğini, taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamına alındığının kayıtlarla sabit olduğunu, basiretli tacir olan bankanın gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın taşınmaz üzerine ipotek tesis etmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, taşınmaz üzerinde davalı lehine bulunan ipoteğin fekkini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı, cevap dilekçesi sunmamıştır.

2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin TMK’nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli 3. kişi olduğunu, ipotek tarihinde taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, davacının dava dışı şirkete taşınmaz üzerinde tasarruf etme yetkisi vermekle kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmede inşaatın 18 ay içerisinde bitirileceği belirtildiğinden yüklenicinin inşaat ruhsatını almak için makul sürede başvuruda bulunması gerektiği, keşif tarihinde dahi inşaata başlanmadığı ve yargılama aşamasında da başlandığının savunulmadığı dikkat alındığında makul sürenin aşıldığı gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, takyidatlara ilişkin usulüne uygun açılmış bir dava olmadığından karar verilmesine yer olmadığına,

birleşen dava yönünden ise arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde haciz hakkı sahibi olan 3. kişilerin, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiği ve bu sebeple TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, somut olayda;

dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek şerhi taşınmaz davalı şirket adına kayıtlı iken ipotek şerhinin konulduğu tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya bildirildiği gibi, davalı alacaklı bankanın taşınmaz üzerinde inceleme yaparak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve bu yerin yükleniciye ait olup olmadığını araştırması gerekeceğinden, tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını,

bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün olmadığından, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davalı bankanın taşınmaz üzerinde bulunan ipotek hakkını iyiniyetle iktisap ettiği belgelendirilmediğinden, kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle birleşen davanın kabulü ile davacıların arsa payına isabet eden alandaki ipoteğin fekkine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 22.09.20 20... yevmiye nolu işlem ile kat karşılığı temlik işlemi yapıldığı, bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devredildiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiş ise de taşınmazın beyanlar hanesinde 28.08.20 20... yevmiye nolu işlem ile 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı belirtmesi bulunduğu,

davalı bankanın anılan şerhi tapuda görmesine rağmen 10.03.2021 tarihinde 5147 yevmiye nolu işlemle taşınmaza ipotek tesis ettirdiği, ...

Belediyesi'nin 24.10.2021 tarihli cevap yazısına göre 22.01.2021 tarihinde taşınmaz üzerindeki riskli yapıların yıkıldığı, bu bağlamda; davalı bankanın basiretli bir tacir olarak kendisinden beklenen özeni göstermediği, tapu kaydı üzerinde bulunan kat karşılığı temlik işlemi ve riskli yapı belirtmesi işlemine rağmen bu belgelerin ipotek tescili işlemi ile çelişip çelişmediğini incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçındığı anlaşıldığından iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.İpotek bedeli 50.000.000,00 TL olup, bu bedel üzerinden harç yatırılmadığından davanın reddi gerektiğini, hem ipotek fek hem tapu iptal tescil talebine rağmen tek harç ile hüküm kurulduğunu, b. Beyanlar hanesinde yazılı belirtme olarak nitelendirilen kayıtların ve tescil sebebinin kat karşılığı temlik olmasının da TMK 1023. madde etkisini ortadan kaldırmadığını, c Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğini, tapu kütüğüne dayanan iktisabın basiretli tacir kavramı ile koruma dışı bırakılamayacağını, eski pasif maliklerin edinme sebebini araştırma yükümlülüğü bulunmadığını,

d. Arsa sahibinin taşınmazı devrinin avans niteliğinde olduğunun kabulünün kanunilik ilkesine aykırı olduğunu, TMK 1009. maddesinin arsa sahiplerine koruma sağladığını, müvekkilinin iyiniyetli olmadığını davacıların ispat etmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil, birleşen davada ipoteğin feki istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR