Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/687 K.2026/212

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin tapuya şerhi için tapu idaresine başvurması üzerine, tapuda, davalı ... hissesi üzerinde, .... İnşaat Şirketi adına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunduğunu, inşaatın müvekkili şirket tarafından yapıldığını ileri sürerek, davalı şirket adına olan şerhin terkini ile tapuya müvekkili lehine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi verilmesini talep etmiş, taraf teşkili sağlanmasına ilişkin bozma üzerine davalı arsa sahiplerine karşı açtığı birleşen davada da aynı taleplerde bulunmuştur.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ...’ın usulüne uygun teblige rağmen cevap dilekçesi sunmadığı yargılama aşamasında davacıdan önce bir başka firmanın inşaata başladığını, onun adına şerh konulduğunu, davacının bu hususu bilerek inşaat başladığını ve tamamladığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu uyuşmazlık ile herhangi bir ilgisinin bulunmadığını, bu nedenle husumet itirazında bulunduğunu, diğer arsa malikleri ile birlikte 17.07.2017 tarihli noter düzenleme şeklinde paylı mülkiyette anlaşma sözleşmesi gereğince rızai taksim yapıldığını, her bir paydaşın malik olduğu bölümün açıkça tespıt edildiğini, bu sözleşmenin tapuya da şerh edildiğini, rızai taksim sözleşmesi gereğince her paydaşın kendine ait alanda inşaat yapılabileceğinin de belirlendiğini, davacının davasına dayanarak yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine tarafı olmadığını, TMK 692 maddesinde ”Paylı;

malın özgülendiği amacın değiştirilmesi korunmanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oy birliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğunun düzenlendiğini, davayı konu taşınmazda, arsa maliklerince rızai taksim sözleşmesi yapılarak oy birliği ile aksinin kararlaştırıldığını, davacının dayandığı sözleşmede taraf olmadığını, taraf olmadığı sözleşmeden dolayı sorumluluğunun bulunmadığını, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2021 tarihli kararıyla; inşaatı davacı şirketin yaptığının sabit olduğu, tapudaki şerhin ... hissesi üzerinde ve ...’ın sahibi olduğu, ayrı bir tüzel kişliği bulunmayan, ... İnşaat Şirketi lehine tesis edildiği, davalı tarafın, davacı şirket ile olan sözleşmesini inkar etmediği, davacının inşaatı belirli bir seviyeye getirdiği, bu aşamada davacı şirketin şerhin tescilini talep etmesinin haklı olduğu gerekçesiyle, ... hissesi üzerindeki 24.07.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinine, tapu kaydına davacının taraf olduğu, 02.04.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 02.06.2022 tarihli, 2022/753 Esas, 2022/819 Karar sayılı ilamı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.06.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 25.01.2023 tarihli, 2022/3562 Esas, 2023/258 Karar sayılı ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde imzası bulunan tüm paydaşların davaya yer alması gerektiği, taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

Mahkemenin 06.10.2023 tarihli kararı ile; sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahipleri aleyhine açılan dava eldeki dava ile birleştirilerek, tapuya şerhi talep edilen, 02.04.2019 tarihli davacı şirket ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahiplerinden ...'in yer almadığı, bu nedenle TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmenin şerhinin talep edilemeyeceği, davalı ... İnşaat Şirketi lehine konulan şerhin tapu maliki talep etmeden terkinin mümkün olmadığı, ayrıca belirli bir sürenin dolmasıyla, tapu memuru tarafından şerhin re'sen terkin edileceğine dair de bir yasal düzenleme bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 06.10.2023 tarihli kararının süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 02.07.2024 tarihli, 2024/645 Esas, 2024/2390 Karar sayılı ilamıyla, asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri .............ve ........ arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı yüklenici şirket, tapu sicilinde ... hissesi üzerinden başka yükleniciye ait sözleşme şerhinin terkini ve kendisinin taraf olduğu,

02.04.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi istemiyle işbu davayı açtığı, arsa malikleri 17.07.2017 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Paylı Mülkiyette Anlaşma Sözleşmesi” başlıklı bir fiili taksim anlaşması yaptıkları, bu anlaşmada arsa maliklerinin parsel 3 parçaya bölünmüş ve arsa maliklerinin kullanım alanlarının belirlendiği, arsa malikleri kendi alanlarında diledikleri şekilde tasarrufta bulunabilecekleri, inşaat yapabilecekleri, inşaatta yapılacak blokları gösteren kat irtifakının bu sözleşmenin eki olduğu,

bu beyanın tüm resmi kurumlar önünde diğer paylı mülkiyet sahiplerinin izni olarak geçerli kabul edileceği, bu sözleşmedeki hükümlerin hisselerin devri halinde yeni pay sahiplerini de bağlayacağı düzenlendiği her ne kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında, parselin hissedarlarından ...’in yer almamış ise de yapılan inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan maliklerin kullanımında olan alana yapıldığı, birleşen davalı ...’in kullanımda olan alana taşma ya da tecavüz olduğuna dair de bir iddianın bulunmadığı,

17.07.2017 tarihli fiili taksim anlaşmasıyla, ...’in, diğer hissedarların kendilerine tahsis edilen alan üzerine inşaat yapmalarına ya da bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle inşaat yaptırmalarına önceden onay verdiği, bu hususta tüm hissedarların oy birliği bulunduğu açık olup, TMK’nın 692/1 inci maddesinde belirtilen koşul sağlandığından, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilerek, işin esası hakkında, tarafların iddia, savunma ve delilleri üzerinde inceleme ve araştırma yapılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında parselin hissedarlarından ...’yer almamış ise de 17.07.2017 tarihli fiili taksim anlaşmasıyla, ...’in, diğer hissedarların kendilerine tahsis edilen alan üzerine inşaat yapmalarına ya da bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle inşaat yaptırmalarına önceden onay verdiği, bu hususta tüm hissedarların oy birliğinin bulunduğu, TMK’nın 692/1 inci maddesinde belirtilen koşulun sağlandığı ve dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu,

dava konusu taşınmazdaki inşaata davalı şirket ile yapılan sözleşme ile başlanıldığı ve buna dair sözleşmenin tapuya şerh edildiği, daha sonra inşaatın davacı şirkete devredildiği ve yeni bir sözleşmenin akdedildiği, ancak bu sözleşmenin tapuya şerh edilmediğ, bu hususun davalı ...'ın ilk celse beyanlarına göre sabit olduğu, tapu kayıtlarına göre şerhin lehtarı ... olduğu, davalı tarafın yeni sözleşmeyi inkar etmediği,

davalının inşaatın sözleşmenin varlığını bilerek tamamlanması savunmasının TMK 2. Madde hükmüne aykırı düşeceği, taraflar arasında imza edilen sözleşme neticesinde inşaatın yüklenici tarafından devralındığı ve belirli bir seviyeye getirildiği, bu aşamadan sonra davacının şerhin terkini ve aralarındaki sözleşmenin tescilini isteme hakkının doğacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydında bulunan şerhin terkinine 02.04.20 19... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dair şerhin tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa maliki ...’in imzası bulunmadığını ve sözleşmeden haberi bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu durumda ortada geçerli bir sözleşme bulunmadığından geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak şerhin terkini ve tescilinin talep edilemeyeceğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı yüklenicinin inşaatı sözleşme gereğine uygun şekilde tam olarak bitirmediğini, yüklenicinin sözleşme gereğince üzerine düşen edimi yerine getirmediğini,

Selçuk Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/55 E. sayılı dosya kapsamı ve bu dosyada alınan bilirkişi raporunda tüm blokların toplam tamamlanma seviyelerinin %90 oranında olduğunu, teknik şartname madde 30 da A, B ve C blokların teslim edilip bütün dairelerin oturma ruhsatı alındıktan sonra C Blokta kalan 3 (üç) daire müteahhide teslim edileceği şeklinde yazıldığı,

bloklar tamamlanmadığı ve ruhsatlar alınmadığı için C Bloktan 3 dairenin müteahhide verilemeyeceğinin belirlendiğini, sırf inşaatın belirli seviyeye getirilmiş olması ile iş bu dava ile talep edilen tapuda sözleşmenin tescili isteminin haklı olduğunun tespit edilmesinin hatalı ve hukuka aykırı olduğunu, davanın hukuki yarar olmadan açıldığını, yine birleşen davada taraf olmadığını, yargılama harç ve giderlerinin müvekkile yükletilmesinin hatalı olduğunu, kararın bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen dosyada tapudaki şerhin terkini ile tapuya davacı lehine kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tescili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR