Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3418 K.2023/4708

Taraflar arasındaki ecrmisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu Ankara ili, Çankaya ilçesi, ...

Mahallesi, 2515 ada 103 parsel ... taşınmazın davalı tarafından 24/10/2014 tarihinde ihale yoluyla satışa çıkarıldığını, en iyi teklifi veren dava dışı ... ...'e satışının yapıldığını, 30/12/2014 tarihinde taşınmazın mülkiyetinin devredildiğini, 25/12/2015 tarihinde müvekkilinin satın aldığını, Gayrimenkul Satış Şartnamesinin 15. maddesinde eski malik olan davalının taşınmazı tapu devrinden itibaren bir yıl içerisinde tahliye edeceğinin hükme bağlandığını, davalının en geç 31/12/2015 tarihinde taşınmazı tahliye etmesi gerekirken bu gerekliliğe uymadığını,

davalıya gönderilen 15/01/2016 tarihli ihtarnamede taşınmazın teslim edilmesinin istenildiğini, taşınmaz kiralanmak istediği takdirde her kat için aylık 13.500,00 TL+KDV'nin kira bedeli olarak ödenmesi gerektiğinin bildirildiğini, toplamda 13 katlık bina için 175.500,00 TL+KDV teklif edildiğini, ihtarnameye rağmen haksız kullanımın devam edip bir ödeme de yapılmadığını ileri sürerek.

31/12/2015 tarihinden itibaren gecikilen her ay için avans faizleriyle birlikte toplam 300.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, dava konusu taşınmazı ihale ile satışa çıkardığını, ihale sonucunda dava dışı ... ...'in taşınmazı satın aldığını, taşınmazın tamamını değil sadece satış şartnamesinde belirtilen alanları kullandığını, davacının tüm binaya yönelik taleplerinin kabul edilemeyeceğini, Sosyal Güvelik Kurumunca kullanılan alanlara ilişkin ecrimisil talebinin kendisine yöneltilemeyeceğini ileri sürerek; haksız ve fahiş bedel istenen davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda esas ve karar sayısı belirtilen kararı ile; "...

Satış şartnamesinde bina teslim tarihinin tapu devir işlemlerinden bir yıl sonrası 31/12/2015 tarihinin kararlaşırıldığı, yüksek ve alçak blokların birbirinden bağımsız olduğu, alçak bloğun yüksek bloktan bağımsız kiraya verebilmesinin mümkün olduğu, yüksek blokta da her katın bağımsız projelendirildiği, her kattaki ofislerin ayrı ayrı kiraya verilebilmesinin mimari projeye ve yerindeki fiili duruma uygun olduğu, açık otoparkın davacının kullanılmasına engel olmadığı, ecrimisil hesabına ilişkin raporun denetime elverişliği olduğu,

davalının binanın önceki maliki olarak devirden sonra fiilen teslim etmesi gerektiği tarihten sonra tamamen boşaltarak teslim etmemesinin taşınmazın bir kısmını kullanıyor olmasından kaynaklandığı, kullanımın herhangi bir hakka dayanmadığı, bir kira sözleşmesi kurulmadığı..." gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile, 312.563,23 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, faiz başlangıç tarihi ve uygulanacak faiz türünün, dosya kapsamına ve talebe uygun olmadığını, alacağın davalının temerrüde düştüğü 31.12.2015 tarihinden itibaren gecikilen her ay için avans faizi uygulanmak suretiyle ödenmesi gerektiğini, her iki tarafın da tacir olduğunu, ecrimisil bedelinin sadece fiilen işgal edilen alanlar değil, binanın kullanılamayan diğer alanları da dikkate alınarak hesaplanması gerektiğini, mahkemenin eksik araştırma ve inceleme sonucunda karar verdiğini, davalının haksız fiilinin sebep olduğu tüm zararların tazmin edilmesi gerektiğini,

yüksek bloğun tek bağımsız bölüm olduğu, yani bürolar ve katlar bağımsız bölüm olmadığı için mevzuat gereği yüksek bloğun katlarının ayrı ayrı kiraya verilmesinin mümkün olmadığını, kiralanmasının taşınmazın yapısı ve tapuda bağımsız bölüm olarak görülmemesi nedeniyle hukuken mümkün olmadığını, rayiç kira bedelleri değerlendirilmeden, taşınmazın konumu, yapısı gözetilmeden gerçek kira bedelinden düşük bedeller belirlendiğini, büro olarak kullanılan her katın brüt alanının 260 m² olarak ölçüldüğü ve ecrimisilin bu ölçüm dikkate alınarak hesaplanmasının doğru olmadığını, brüt 309 m² üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini,

davalı tarafından kullanılan açık otoparkın hukuki bir sebep olmaksızın ecrimisil bedeline dahil edilmediğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; davalının, fuzuli şagil olmadığını, taşınmazı haksız ve kötü niyetle işgal etmediğini, davacının iradesiyle taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, dava dilekçesinde tahliyeden söz edildiğini ancak el atmanın önlenmesi davası açılmadığını, kullanılmayan alanlar ve açık otoparkla ilgili kararın isabetli olup, ancak kararın eksik ve hatalı olduğunu, bilirkişi raporunda gösterilen yerlerin belirgin olmadığını, arşiv olarak belirtilen kısmın kullanımlarında olmadığını, davanın haksız kazanç sağlama amacıyla açıldığını, otoparkı kullanarak kazanç sağlayan davacının bu durumu inkar ettiğini,

bilirkişi raporunda mobilyalı kira bedeli hesabı ve arşive ilişkin hesap yapılmasının da hatalı olduğunu, bilirkişi raporundaki değerlerin fahiş olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda esas ve karar sayısı belirtilen kararı ile; "...Çekişme konusu 2515 ada 103 parselin davalı adına kayıtlı iken satışa çıkarıldığı ve ihale ile satılarak davacı adına tescil edildiği, ihale şartnamesine göre ihale edilen 103 parselin bir yıl içinde boşaltılmasının kararlaştırıldığı ve teslim için 31/12/2015 tarihinin belirlendiği, davalının teslim tarihine kadar boşaltması gereken ve keşfen belirlenen yüksek bloklu binada 4, 5, 6, 7 ve 8. katlardaki bürolar, yemekhane ve şoför odası, arşiv ve bina altındaki kapalı otoparkın davalı tarafından kullanılmaya devam edildiği,

açık otoparkın davacının kullanımına engel olmayacak şekilde beklediği, diğer katlardaki bürolar, yemekhane ve şoför odasının boş olduğu, arşiv odasının davacı tarafından kullanıldığının belirlendiği, denetime elverişli bilirkişi raporuyla ecrimisil hesabının yapıldığı, yazılı olduğu şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı..." gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebeplerle kararı temyiz etmiş, bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; dosyadaki 15.01.2016 tarihli yazıdan anlaşıldığı üzere davacının, müvekkili şirketten binanın boşaltımına dair talebi bulunmadığını, bu nedenle ecrimisil davasının öncelikle usulden reddedilmesi gerektiğini, müvekkilinin fuzuli şagil olmadığını, otoparkın 17.06.2015 tarihinden itibaren davacı tarafından işletilerek gelir elde edildiğini, ancak bu olaya ilişkin tanıklarının dinlenmediğini, "taşınmaz ve anahtar teslim tutanağında" müvekkilinin kullandığı yerlerden olarak açık ve kapalı otoparkın tutanakta yazılı olmadığını, buraların müvekkilince kullanılmadığını,

şayet aksi kanaate varılırsa otoparktan elde edilecek gelirin ecrimisilden düşülmesi gerektiğini, ıslah dilekçesinin de süresinde verilmemiş olması nedeniyle davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkilinin arşiv olarak kullandığı bir yer olmadığı gibi arşivin nerede olduğunun da belli olmadığını, teslim tutanağında da arşivin kullanılan alanlar içinde sayılmadığını, mobilyalı kira bedeli hesaplamasına muvafakatlarının olmadığını, zira iddianın genişletilmesi yasağı bulunduğunu, hesaplamaların fahiş olduğunu, işgali söz konusu olmayan yerler için ecrimisil talep edilemeyeceğini,

her katın ayrı ayrı kiraya verilebilceği yönünde İlk Derece Mahkemesince de belirlemede bulunulduğunu, senelerce kat kat ve ayrı olmak üzere farklı kurum ve kuruluşlara kiraya verilmiş yerlerin bu dava için de ayrı kullanılabilirlik yönünden fiili ispat oluşturduğunu, dava dilekçesinde bulunmayan hiç bir iddiayı kabul etmediklerini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190 ıncı maddesi; "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir."

3. 4721 ... Türk Medeni Kanunu'nun "İspat yükü" kenar başlıklı 6 ncı maddesine göre; "Kural olarak herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür."

4. 4721 ... Türk Medeni Kanunu’nun, "İyiniyetli olmayan zilyet bakımından” kenar başlıklı 995 inci maddesi hükmüne göre;

"İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur."

3. Değerlendirme

1. Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 ...

İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.

Bu nedenle, haksız işgalden ... normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nın 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 ... Kararı).

2. 25.05.1938 tarih ve 29/10 ... Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

3. Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

4. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

5. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

6. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıda gösterilen hususlar dışındaki tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

- Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosya kapsamındaki bila tarihli "... İnşaat ve İşletme A.Ş. Gayrimenkul Satış Şartnamesi" başlıklı şartnamenin 15 inci maddesi uyarınca, davalının en geç 31.12.2015 tarihinde mezkur taşınmazı tahliye etmesi gerekirken buna uymadığı, bu halde davalının haksız işgali 31.12.2015 tarihini takip eden gün başlayacağından, faizin bu tarih esas alınarak yürütülmesi gerekirken dava tarihi itibariyle faize hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Somut olayda ecrimisile konu yerlerdeki kullanım yönünden taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. O halde; öncelikle uyuşmazlık konularının belirlenmesi ve tarafların uyuşamadıkları bölümler için davalı tarafın kullanımına dair davacıya ispat imkanının sağlanması gerekir. Bunun yanında, davacı dilekçesinde ecrimisil istediği bölümleri açıkça göstermiş olup dava dilekçesinde bulunmayan bölümler (arşiv) için de ecrimisil hesaplanıp hüküm altına alınması HMK'nın 26 ncı maddesindeki taleple bağlılık kuralına aykırıdır. Hükmün açıklanan bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle, 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda V-C-3 bölümünde belirtilen sebeplerle BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,