Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4120 K.2023/5035

Taraflar arasındaki ipoteğin fekki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı Banka vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Banka vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, davalılardan ... İnşaat Taah. Sanayi ve Tic. A.Ş. arasında 29/12/2013 tarihinde yapılan sözleşme ile 1 parsel A6 blok 8 numaralı daireyi satın aldığını, bedeli olan 395.000,00 TL'yi sözleşme çerçevesinde ödeme yaptığını, sözleşmeye konu taşınmazın teslim edildiğini, taşınmaza ilişkin site aidatlarını, elektrik ve su faturalarını ödemeye başlamasına rağmen tapu devrinin yapılmadığını veya taraflar arasındaki sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, davalılardan ...

İnşaat Taah. Sanayi ve Tic.

A.Ş. tarafından tapu teslimi konusunda sürekli ertelendiğini, davalı bankanın söz konusu daire üzerinde ipotek tesis ettiği tarihte dairenin kullanıldığını, tamamı bitmiş ve ipotek tesis edilen tarihte tamamı satıldığı herkesçe bilinen bir proje üzerinde bu şekilde bir işlem tesisinin iyi niyet çerçevesinde değerlendirilemeyeceğini bir tüketici olarak hiçbir kusuru olmaması ve ipoteğin kötü niyetle tesisi karşısında davalı banka lehine verilmiş olan ipotiğin kaldırılması gerektiğini,

bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin tespit edilerek zararın şimdilik 395.000,00 TL'sinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir...

II. CEVAP

1. Davalı Davalı ... İnşaat Taah. Sanayi ve Tic.

A.Ş vekili; öncelikle usuli itirazlarda bulunduklarını, şirketin İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/1307 Esas ... dosyası kapsamında Konkordato ilanı için başvurduğunu, davacıya dava konusu taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslim edildiğini, davacının satış tarihi itibariyle 6 yıldır taşınmazın semerelerinden yararlandığını, dava konusu taşınmazın tamamlanarak tapusunun davacıya devredildiğini ancak dövizdeki devaluasyon ve ekonomik kriz sebebiyle yapılan yüklü ödemelere rağmen kredi borcunun kapatılmasının mümkün olmadığını,

mahkemelerce sonuçları hiç düşünülmeden verilen ihtiyati haciz kararlarının şirket faaliyetlerini durma noktasına getirerek başkaca müşterilerin mağduriyetine sebebiyet verildiğini,, davacının ikinci talebinin değerlendirmeye alınması halinde davacının sözleşmenin fesih tarihine kadar uyuşmazlık konusu taşınmazdan faydalanmış olduğunun göz önünde bulundurularak her türlü kullanım bedeli ve yıpranma payının hesap edilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı ...vekili; bankaya husumet yöneltilemeyeceğini, 516 ada 1 parsel A6 blok 8 numaralı taşınmazın diğer davalı ... İnşaat Taah. Sanayi ve Tic.

A.Ş adına kayıtlı iken ve bu şirketin bankaya olan borçlarının teminatı olarak üzerine Büyükçekmece Tapu Müdürlüğünün 08/06/2015 tarih 13622 yevmiye ... işlemi ile ipotek tesis edildiğini, ipoteğin tesis tarihinde tapu kütüğünde dava konusu sözleşmeye ilişkin herhangi bir kayıt ve şerh bulunmadığını, bankanın tapu kütüğündeki tescile güvenerek ipotek tesis ettiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin nispi hak sağlamakta olduğunu, tapuya şerh edilmedikçe ancak tarafları arasında hüküm ifade edeceğini ve resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olacağını, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafları arasında borç doğuran sözleşmeler olduğunu,

bu sözleşme ile vaat edenin belli bir taşınmazı satmayı, vaat alanın da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlandıklarını, sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmeyeceğini, taşınmaz satım sözleşmelerinden ... hakkın ayni değil kişisel haklardan olduğunu, anılan taşınmaz üzerindeki ipoteğin bankanın diğer davalı şirkete kullandırdığı ve kredi tutarını doğrudan satıcıya ödediği kredinin geri ödenmesini temin amacıyla ve usulüne uygun biçimde tesis edildiğini, ipotek tesis tarihinde tapu kaydında davacının belirttiği sözleşmeye ilişkin herhangi bir şerh,

kayıt ve beyanın bulunmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Davanın kabulü ile; dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Mimarsinan Köyü 516 ada 1 parsel A6 blok 3. kat 8 No.lu bağımsız bölüm üzerinde davalı ...Ş. adına kayıtlı bulunan ipoteğin fekkine karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesi, 4721 ...

TMK'nın 1023 üncü maddesinde, ''tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur'' düzenlenmesi doğrultusunda satış sözleşmesine rağmen davacı adına tescil şartları oluşmuş taşınmazın satış vaadinin tapuya şerh verilmemiş olması sebebiyle her ne kadar davalı banka lehine 1.500.000,00 TL bedelli, 08/06/2015 tarih ve 13611 yevmiye No.lu 1. dereceden ipotek ... bakımından anılan Yasa maddesi uyarınca iyiniyetle kazanım özelliğine haiz olduğu düşünülebilecekse de mahkememizce davalı ...

İnşaat şirketine ait ticari defter ve kayıtlar üzerinde bilirkişi aracılığıyla yaptırılan inceleme doğrultusunda, davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmenin şirket kayıtlarında yer aldığı, senet ödemelerinin aylık taksitler halinde bankalar aracılığıyla tahsil edildiği, davalı banka tarafından ipotek konulduğu tarihte vadesi gelmeyen 14 adet senedin bulunduğu, senetlerin de şirkette olduğu,

bu haliyle davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilirken borçlu şirketin defter ve kayıtları üzerinde yeterli inceleme yapılmış olsaydı taşınmazın davacıya ... olduğunun açıkça görülebileceği, davalı bankanın bu hususta gerekli basiret ve özeni göstermediği, bu hususun bilirkişi incelemesi ile de tespit edildiği, bunun yanı sıra davalı banka tarafından ipoteğe ilişkin olarak taşınmaz yönünden alınan ekspertiz raporunda da yeterli inceleme yapılmadığı, takbis kaydı üzerinden değerlendirme yapıldığı,

şirket kayıtlarının incelenmesinin yanında taşınmazın fiili olarak incelenmesi ve site yönetimi ya da apartman görevlisi ile yapılacak görüşme ile ipotek konulan tarihte taşınmazda davacının fiili olarak oturduğunun tespit edilebileceği, taşınmazın fiili olarak oturulan 2014 yılının mart ayı itibariyle yaklaşık 1 yıl 3 aylık süre sonrasında davalı banka tarafından 08/06/2015 tarihinde ipotek tesis edildiği, davalı bankanın ipotek tesis edilirken ekspertiz incelemesi yaptığı da nazara alındığında bunu bilmemesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığı ve özen yükümlülüğünü yerine getirmediği,

davalı bankanın TMK nın 1023 üncü maddesi kapsamında iyiniyetle tapuda hak iktisap etmediği ve bu kazanımının korunmayacağı anlaşılmış olup, davanın kabulü ile; dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Mimarsinan Köyü, 516 ada 1 parsel A6 blok 3. kat 8 No.lu bağımsız bölüm üzerinde davalı ... AŞ adına kayıtlı bulunan ipoteğin fekkine karar vermek gerekmiş gerekçeleri davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Banka vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı banka vekili cevap dilekçesini tekrar ederek, Bankanın TMK 1020 ve 1023 üncü maddeleri çerçevesinde korunması gerektiğini, TBK 237 nci maddesi gereğince sözleşmesini resmi şekilde yapmayan, TMK 1009 uncu maddesi gereğince ve Tapu Kanunu'nun 26/7 nci maddesindeki yetkisine rağmen sözleşmesini tapuya şerh ettirmeyen ve kendi kusuru ile zarara sebebiyet veren davacının, taşınmaz satış sözleşmesinin tarafı olmayan iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki Banka karşısında korunmaması, davacının kusuru ile başkalarının zarara uğramasına sebebiyet verilmemesi gerektiğini, taraflar şerh edilmeyen sözleşmeden ...

Nispi (kişisel) haklarını, yalnız birbirlerine karşı ileri sürebileceğini, davacı ile diğer davalı arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğu varsayılsa bile davacı ile diğer davalı arasındaki hukuki ilişki ve işlemleri Bankanın bilebilme imkân ve ihtimali olmadığından TMK m. 1023 uyarınca iyi niyetli olan Banka’nın ipoteği geçerli olmaya devam edeceğini bildirmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Bakırköy 5.Tüketici Mahkemesinin 10/12/2019 tarih ve 2019/228 Esas, 2019/739 Karar ... kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı ...Ş. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

2.Bölge Adliye Mahkemesi "...Basiretli bir tacir ve işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini, içinde oturan olup olmadığını ve varsa kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun ve taşınmazı kullandığının tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığının anlaşıldığı görülmektedir..." ve diğer yazılı gerekçelerle talebi esastan ret etmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı Banka vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı Banka istinaf talep dilekçesinde dayandığı gerekçelerle hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 ... TMK ve 6102 ... TTK hükümleri.

3. Değerlendirme Kural olarak, TMK 1023 maddesi gereği tapu kaydına güvenerek ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinden vazgeçilebilir.

Somut olayda; davacı tüketici sıfatı ile yapsatçı ... A.Ş.'den dava konusu taşınmazı 29.12.2013 tarihli sözleşme ile satın almış, bedelini ödemiş ve 2014 yılında fiilen teslim almış ve tapu devrini de 07.09.2018 tarihinde devir almıştır. Kaldırılması istenen ipotek ise devir almadan önce davalı bankanın müteahhide kullandırdığı kredinin teminatı olarak 08.06.2015 tarihinde konulmuştur.

Bilindiği üzere inşaat şirketleri büyük ölçekli projelerde maliyetleri karşılamak amacı ile proje inşaat halinde iken taşınmazı teminat olarak göstererek kredi kullanmakta ve taşınmaza ipotek konulmaktadır. İpotek borcunun yüklenici tarafından ödenmemesi üzerine de iyiniyetle bedelini ödeyerek ev satın alan ve fiilen oturan tüketiciler daire değerinden çok fazla miktarlarda ipotek yükümlülüğü ile karşılaşmaktadır.

Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır. Bankalar özel yasa ile kurulan ve kendilerine alanlarında çeşitli imtiyazlar tanınan ... kuruluşlardır. Bu nedenle bankaların basiretli ve işlemlerinde daha özenli davranma yükümlülüğü herhangi bir tacirden daha fazla olduğu şüphesizdir.

Bu kapsamda İlk Derece Mahkemesinin ve Bölge Adliye Mahkemesinin karar gerekçeleri usul ve kanuna uygun bulunmuştur.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı Banka vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,