Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4163 K.2023/4935

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin paydaşı olduğu Antalya ili, Finike ilçesi, ..., 188 ada 14 parselde kayıtlı taşınmazdaki diğer 8737/88550 hissesinin önceki paydaşı tarafından 01.03.2021 tarihinde, 1.000.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, müvekkilinin, taşınmaz hissesini aynı bedelle almaya hazır olup şuf’a hakkını kullanmak istediğini, ancak hisse devri yapılan taşınmaz hakkında paydaşlığın giderilmesine dair verilen kararın kesinleştiğini ve Finike Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğunun 2011/2 satış ... dosyasından 02.03.2021 tarihinde satışına karar verildiğini,

davalının ise satış tarihinden bir gün önce taşınmazdaki hisseyi satın almış olduğunu, taşınmazı satın almaya hazır iken üçüncü kişinin diğer hissedarlara haber vermeden taşınmazda pay satın almasının iyi niyetli davranış olmadığını, taşınmaz ihaleyle ... ise de ihalenin henüz kesinleşmediğini ileri sürerek; dava sonuna kadar ihale bedelinden davalının hissesine düşen bedelin davalıya ödenmemesini, tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, davalı adına kayıtlı 8737/88550 payın iptali ile müvekkil adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava dilekçesinin tebliğinin usulsüz olduğunu, resmî senette gösterilen satış bedeli ile ödenen harç toplamı olan 1.020.000,00 TL'nin iki hafta içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesi için davacıya kesin süre verilmesi, depo edilmemesi hâlinde davanın reddine karar verileceği hususunda duruşma günü beklenilmeksizin ara karar tesis edilerek tebliğ edilmesi, satış bedeli ile tapu harcı depo edildiği taktirde gün geçirilmeksizin nemalandırılması, vekâlet ücretinden sorumlu olmadıkları için Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6 ncı maddesi hükmünün nazara alınması ve harçlar yönünden ise Harçlar Kanunu'nun 22 nci maddesi hükmünün nazara alınması gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... Davacı tarafın tapuda belirlenen taşınmaz satış bedelini ve tapu harçlarını depo etmeyi kabul ettiği, bedelde muvazaa iddiasında bulunmadığı, verilen kesin olmayan sürede ihtar edilen bedelin davacı tarafından depo edilmemesi üzerine verilen kesin sürede de bedelin depo edilmediği..." gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı; yerel Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, kesin sürenin usule uygun olmadığını, depo edilecek toplam bedelin belirtildiğini; ancak satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların ayrı ayrı açıklanmadığını, kaldı ki ihale yoluyla yapılan satış sonrasında davacının hissesinin kalmadığını, kesin süreden bu nedenle bahsedilemeyeceğini, payın dava sırasında başka kişiye satılması hâlinde HMK'nın 125 inci maddesi uyarınca seçimlik hakkın kullanılması için süre verilmesi gerektiğini, payın satış yapan önceki paydaşa dönmesinin davacının ilk satışla ... ön alım hakkını kullanmasına engel olmayacağını, yapılan ihalenin sonucunun beklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; hükmün kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...İlk derece Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, 08/06/2021 tarihli celsede, resmi satış tutarları üzerinde ödenen toplam 1.020.000,00 TL'yi bir sonraki celseye kadar dosyaya depo etmesi için davacı vekiline süre verilip, buna ilişkin ihtaratın yapıldığı, buna rağmen bedelin yatırılmadığı, devam eden 13/07/2021 tarihli celsede ise, davacı tarafın yokluğunda, davacı tarafa 1.020.000,00 TL'nin dosyaya depo edilmesi için iki haftalık kesin süre verilip, mahkeme zaptının davacı tarafa tebliğine karar verildiği, tebligatın davacı asile 02/08/2021 tarihinde vekilinin çekilme dilekçesiyle birlikte tebliğ edildiği,

toplam şuf'a bedelinin dosyaya depo edilmemesi nedeniyle 12/10/2021 tarihli celsede ise davanın reddine karar verildiği; verilen sürenin amaca uygun, yeterli ve elverişli olması, kesin süreye uymamanın doğuracağı hukuki sonuçların açıkça anlatılarak tutanağa geçirilmesi, bunlara uyulmaması durumunda mevcut kanıtlara göre karar verilip, gerektiğinde davanın reddedileceğinin açıkça bildirilmesi suretiyle ilgili tarafın uyarılması gerektiği, kesin süre kuralının kanunun amacına uygun kullanılması ve davanın reddi için bir araç sayılmaması gerektiği, bu cümleden olarak,

kesin sürenin amacına uygun kullanılması ve yeterli uzunlukta olmasının yanı sıra, tarafların yargılamadaki tutumları ile süreye konu işlemin özelliğinin de göz önünde bulundurulması gerektiği, somut olaya gelince, kesin süre nedeniyle davanın reddine ilişkin ilk derece mahkemesi hükmünde HMK'nun 355. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırılık bulunamadığı..." gerekçesiyle; istinaf başvurusunun 6100 ...

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebepleri temyiz dilekçesinde de ileri sürmüş, davacının temyiz dilekçesinde ayrıca Mahkemece ön alım bedelinin eksik belirlendiğini, şöyle ki tapu dairesinde ödenen zorunlu bağışların, damga vergisinin ve bir takım masrafların, depo edilecek bedelin hesaplanmasında dikkate alınmadığını, kesin süre verilirken HMK'nın 94 üncü maddesi uyarınca kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması, verilen sürenin işlemin yapılması için yeterli ve makul bir süre olması,

duruşma gününe kadar kesin süre nedeniyle yapılacak işlem sonrası başka bir işleme gerek yok ise bu sürenin takip eden duruşma gününe kadar verilmesi, yapılması gereken iş veya işlemlerin birer birer, varsa masraflarının da miktarıyla birlikte açıkça gösterilmesi gerektiğini, sürenin kesin olduğu ve sonuçlarının tarafa açıklanmasının zorunlu olduğunu, anılan Kanun maddesine uygun şekilde verilmeyen kesin sürenin geçersizliğini ileri sürerek; hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 ... ... Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde; “Önalım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

4. Yasal ön alım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olan ön alım bedelini, mahkeme tarafından söz konusu payın kendi adına tesciline karar verilmesinden önce depo etmelidir. Ön alım bedeli belirlendikten sonra hâkim tarafından hak sahibine süre verilir ve bu süre içerisinde ön alım bedelinin, hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırılması gerektiği ihtar edilir.

5. Yargıtay kararlarına göre kesin süreye ilişkin olarak mahkeme tarafından gerçekleştirilecek olan bildirimde ön alım bedeli miktar olarak açıkça belirtilmeli, verilmiş olan kesin süre makul bir süre olmalı ve verilen kesin süre içerisinde ön alım bedelinin depo edilmemesinin sonuçları açıklanmalıdır.

6. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,