Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5499 K.2023/5742

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın, davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince 09.06.2022 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiştir.

Ek karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Dosya içeriğine göre; Bölge Adliye Mahkemesince dava miktarı dikkate alınarak temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiş ise de; ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemli davanın 192.000,00 TL üzerinden harçlandırılmış olduğu, 6100 sayılı Kanun'un 362 nci maddesinin birinci fıkrasının a bendinde belirtilen miktar itibarıyla Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibarıyla kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin üstünde olup temyizinin olanaklı bulunduğu kabul edilmelidir. Bu durumda, temyiz dilekçesinin miktardan reddine ilişkin ek kararın hatalı olduğu anlaşılmakla; 09.06.2022 tarihli ek kararın bozularak ortadan kaldırılması gerekir.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle, ek kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Sivas ili, Divriği ilçesi, Güllübağ Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 598 ada 1 parselde kayıtlı, üç katlı beton bina ve hangar ile beton ambar vasfındaki taşınmazda 13/2400 paya sahip olduğunu, müvekkilinin haricen öğrendiğine göre taşınmazın paydaşlarından ... ... ...'ın payını davalıya 17.01.2017 tarihinde sattığını belirterek; yasal önalım hakkı nedeniyle davalı payının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaza İmar Kanunu'nun 18. madde uygulaması ile hissedar olan davacı Belediyenin hissesinin gayrimenkuldeki bina ve müştemilatlarda değil, yoldan ihdas edilen arsada olduğunu, dava konusu gayrimenkulde herkesin yeri ve kullandığı alanlar belli olduğundan davacının şufa davası açma hakkı olmadığını, müvekkilinin bu gayrimenkulü 1.000.000.00 TL'nin üzerinde bir bedelle satın aldığını, sadece bu hususun bile başlı başına esasa girilmeden davanın reddi için yeterli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili Belediye ile tapuda pay satan malikler ve davalı ... arasında dava konusu taşınmazın fiilen bir taksiminin söz konusu olmadığını, dava konusu taşınmaz üzerindeki muhdesatların davalı tarafa pay satan paydaş kişilere ait ve davalı tarafa ait olması ortada fiili bir taksim olduğunu göstermeyeceğini, dava konusu taşınmazın payını satan paydaşlar tarafından etrafının tel örgü ile çevrildiği ve taşınmazın tamamının satan paydaş malikler ve davalı tarafça kullanıldığını, dava konusu taşınmazda müvekkili belediye başkanlığının kullandığı bir yer olmadığından fiil taksimin gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece verilen kararda bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkin olup, dava konusu 598 ada 1 parselde kayıtlı, üç katlı beton bina, hangar ve beton ambar vasfındaki taşınmazda, davacı belediyenin paydaşlığı 14.04.1994 tarihli imar işlemi ile oluşmuştur. Davaya konu satış işlemi ise 17.01.2017 tarihinde gerçekleşmiştir. Davacının paydaşlığı, satıştan öncesine dayalı olduğundan eldeki dava ile yasal süre içerisinde önalım hakkını kullanmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

2. Her ne kadar Mahkemece, davacının taşınmazdaki paydaşlığının şuyulandırma işlemi ile olduğu ve şuyulandırma ile davacının pay sahibi olduğu andan itibaren tapu kaydına muhdesat şerhi işlendiği, dolayısıyla ön alıma konu dava konusu taşınmaz ve bu taşınmazı oluşturan parseller üzerinde davalı ve davalının satın almış olduğu şahısların muhdesatlarının bulunduğu, davalı ve öncesinde satın aldığı şahısların bu muhdesatları şuyulandırmadan önce ve sonrasında da kullandığı, davacı paydaş olduktan sonra bu muhdesatlarda kullanımının olmadığı, eskiden beri eylemli paylaşmanın mevcut olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de eylemli paylaşma ile ilgili yapılan değerlendirme doğru olmamıştır.

3. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca ... olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 ... maddesinde yer ... dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ancak somut olayda; dava konusu taşınmazın bir bütün halinde davalıya pay satan kişilerce ve davalı tarafça kullanıldığı, davacı ... tarafından taşınmazda fiilen kullanılan bir bölüm bulunmadığı anlaşılmaktadır. Fiili taksim nedeniyle davacının dava açmasında iyi niyetli olmadığını söyleyebilmek için yalnızca davalının ya da davalıya pay satan satıcının kullandığı bir yerin olması yeterli görülmemekte, davacının da kendi kullanımında olan bir bölüm olunduğunun tespit edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde davacının taşınmazda bir kullanımı olmadığı tespiti yapılmasına rağmen taraflar arasında eylemli paylaşmanın olduğu yöndeki kabulü isabetli görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.11.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı oy)

KARŞI OY

Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal ön alım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca ... olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması,

4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 ... ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu olaya gelince; 3.3.2017 tarihli tapu kayıt örneğine göre, dava konusu 598 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 3.456,75.m2 olduğu, davacı Belediyenin 13/2400 payına karşılık 18,72.m2 lik kısma malik olduğu, çoğunluk payın ise davalı ...’ a ait olduğu, taşınmazın üzerinde “3 Katlı Beton Bina ve Bir Hangar ve Bir Beton Ambar” bulunduğu ve bu yapıların da davalı ...’a ait olduğuna ilişkin şerh bulunduğu görülmüştür.

Divriği Asliye Hukuk Mahkemesi 22/02/2021 tarihli kararında; taşınmaz üzerindeki muhdesatların şüyulandırma işleminden önce mevcut olduğunu, davacı Belediyenin taşınmazda önceden paydaş olmayıp 1994 yılındaki şüyulandırma işlemiyle paydaş olduğunu, davalının önceki paydaşların kullandıkları muhdesatlara karşılık gelen payı ve bu paya karşılık gelen yeri kullandığını, davacının Belediye olması ve payına karşılık gelen miktarın 18,72.m2 olması nedeniyle zeminde fiilen yer kullanmıyor olmasını göz ardı etmek suretiyle bu durumun hakkaniyete ve mülkiyet hakkının özüne daha uygun olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş;

davacı tarafın istinaf başvurusu Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 28.04.2022 tarihli kararıyla kabul edilmemiş ve istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir.

Davacı Belediyenin, taşınmazda önceden paydaş olmayıp 1994 yılındaki şüyulandırma işlemiyle paydaş olduğu, davalının önceki paydaşların kullandıkları muhdesatlara karşılık gelen payı ve bu paya karşılık gelen muhdesatları kullandığı, davacının Belediye olması ve payına karşılık gelen miktarın 18,72.m2 olması nedeniyle zeminde fiilen yer kullanmamasının davalının kusurundan kaynaklanan bir durum olmadığı, işin tabiatı gereği bir durum olduğu anlaşılmaktadır.

Davacı Belediyenin idari bir işlemle paydaş olduğu, üzerinde hakimiyet kurmadığı, muhdesatları diğer paydaşa ait olan 3.456,75.m2 miktarlı bir taşınmazda, 18,72.m2 lik payını ileri sürerek önalım talebinde bulunması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Hükmün onanması görüşünde olduğumdan, ... çoğunluğun 3.456,75.m2 miktarlı bir taşınmazda, 18,72.m2 lik payına karşılık kullandığı yer bulunmadığı için davacı Belediyenin temyiz talebinin kabulü ve hükmün bozulması yönündeki kararına katılamıyorum.