Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5640 K.2023/6045

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın tazminat talebi yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilerek Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, davacının 1 parsel sayılı taşınmazda muris ...'dan ...'e kalan miras hak ve hisselerini 4.000,00 TL bedelle ... Noterliğinin 19.02.2002 tarihli ve 8322 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, satış vaadine rağmen şirket lehine ferağ verilmediğini, tapu iptali ve tescil istemlerinin kabul görmemesi hâlinde taşınmazın bugünkü değerinin denkleştirici adalet ilkesine göre tespiti ile şimdilik 4.000,00 TL'nin 19.02.2002 tarihinden itibaren tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında ".. taşınmazın tamamı elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan ifa imkansızlığı nedeniyle tapu iptali tescil talebinin reddine; ancak vaat alacaklısının sözleşmeye konu payın dava tarihindeki değerini tazminat olarak talep hakkının bulunduğu, taşınmazın tamamının 33.018.851,00 TL değerinde olduğu, davalı ...'in her ne kadar tapu kaydında görülen toplam payı 2184/179200 ise de, kaydın ilk tesisinden itibaren tedavülleri ve işlenen intikallerinde hata yapıldığı, davalının payının olması gerekenden daha az tescil edildiği,

aslında 431/28800 hisse olması gerektiği belirtilerek alacak talebi yönünden gerçek mülkiyet durumuna göre tazminat talebinin kabulü gerektiğinden terditli tazminat talebinin kısmen kabulü ile 494.136,28 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine" karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin ilgili taşınmazın da bulunduğu alanda 1990 yılından itibaren maden çıkardığını, şirketin civardaki köylülerden bazen taşınmazın kiralanması bazen de satış vaadi sözleşmesi ile o bölgede faaliyetini sürdürdüğünü, söz konusu taşınmazın da o dönem satış vaadi sözleşmesiyle bedeli karşılığında alındığını, tapuda devir işleminin yapılmaması nedeniyle müvekkili şirketin mağdur olduğunu, madencilik faaliyetlerinin devamı açısından bedelden ziyade tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, istinaf dilekçesindeki beyanlarına ek olarak yetki ve süre verildiği takdirde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için dava açabileceklerini, bu hususun dikkate alınmamasının hukuka aykırı olduğunu, kararın bozulmasını istediklerini dile getirmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademe tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

2. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

3. Satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin herhangi bir nedenle aynen ifa edilememesi sonucu, vaat alacaklısının zarara uğrayacağı açıktır. TBK’nın 112 nci maddesi. “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” hükmünü içerir. Buna göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının zararını tazmin etmesi gerekir.

Vaat borçlusunun sorumlu olmasının nedeni sözleşmeyle yükümlendiği taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayanır. Buna “akdi tazminat”, sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denir. Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısının karşılaması gereken zarar daima müspet zarardır.

Çünkü, borç ifa edilmiş olsaydı; alacaklının mal varlığına hem borcun konusunu teşkil eden şey (satış vaadine konu teşkil eden eşyanın mülkiyeti) fiilen girmiş, hem de satış vaadi alacaklısı bundan başka kazançlar elde etmiş olacaktı.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,