Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5932 K.2023/1811

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucu Dairece, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu 1530 ada 3 ve 8 parsel sayılı taşınmazların önceki paydaşı Metin Kırlangıç’ın taşınmazlardaki payını 17.04.2018 tarihinde davalıya sattığını, ancak müvekkiline noter bildirimi yapılmadığını, ayrıca resmi senette satış bedelinin diğer paydaşların ön alım hakkını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini ileri sürerek, dava konusu payların gerçek değerinin tespitini ve bu değer üzerinden belirlenecek ön alım bedeli karşılığında, davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin 1530 ada 3 No.lu parseldeki payı tapuda gösterilen 200.000,00 TL; 8 No.lu parseldeki payı ise 500.000,00 TL bedelle satın aldığını, bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 26.09.2019 tarihli ve 2018/176 Esas, 2019/216 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmaz paylarının resmi senette gösterilen satış bedelleri ile bilirkişi raporu ile belirlenen gerçek bedelleri arasında fahiş fark olduğu ve bu durumun diğer hissedarların ön alım hakkını kullanmalarına engel olmak amacıyla yapıldığı, tanık beyanlarıyla da bu hususun teyit edildiği gerekçe gösterilerek, 18.01.2019 tarihli inşaat bilirkişisi raporunda, dava konusu payların toplam değeri olarak belirlenen 342.009,86 TL ile 14.000,00 TL tapu harcı toplamı 356.009,86 TL ön alım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 27.01.2020 tarihli ve 2020/183 Esas, 170 Karar sayılı kararıyla; ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 26.10.2021 tarihli ve 2021/1046 Esas, 2315 Karar sayılı ilamıyla özetle.

“17.04.2018 tarihli ve 6054 yevmiye numaralı resmi senedin incelenmesinde; dava konusu 1530 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 1/12 hissenin 200.000,00 TL, 1530 ada 8 parsel sayılı taşınmazda 63/400 hissenin ise 500.000,00 TL bedelle satıcı Metin Kırlangıç tarafından davalıya satıldığı, alıcının ödediği tapu harcının 14.000,00 TL ve döner sermaye tahsilinin 235,00 TL olduğu, davacının bedelde muvazaa iddiasında bulunarak davasını 10.000,00 TL üzerinden harçlandırmak suretiyle açtığı ve yargılama sırasında 342.009,80 TL üzerinden eksik harcı tamamladığı; davacının, muvazaa iddiasını kanıtlamak için tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi,

rayiç bedel araştırması ve yemin deliline dayandığı, 14.02.2019 günlü duruşmada dinlenen davacı tanıklarının, davalı ile satıcı arasındaki alışverişe ilişkin bir anlatımda bulunmadıkları, inşaat bilirkişileri tarafından sunulan 18.01.2019 tarihli rapora göre satış tarihinde dava konusu hisselerin değerleri toplamının 342.009,86 TL olduğunun belirlendiği, mahkemece bu bedel ve tapu harcı olan 14.000,00 TL esas alınarak ön alım bedelinin depo ettirildiği;

ancak resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki farkın tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin görgüye dayalı bilgileri bulunmadığından davacının bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı, ne var ki dava dilekçesinde yemin deliline dayanmış olduğundan, davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre;

aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden ön alım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda davacı tarafa yemin teklif etme hakkı verilmiş ise de davacı vekilince yemin deliline başvurmayacakları bildirildiğinden, zuhulen mevcut haliyle karar verilmiş olduğu belirtilmek suretiyle (bozma ilamından önce) depo edilen 356.009,86 TL ön alım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bozma ilamına uyulmasına rağmen bozmaya aykırı şekilde karar verildiğini, davacının yemin teklif etme hakkını kullanmayacağını bildirmesi nedeniyle tapudaki satış bedeli üzerinden eksik kalan kısmın davacı tarafa depo ettirilmesi gerektiğini, ayrıca gerçek satış bedeli ile davacının muvazaa iddiasına konu bedel arasındaki fark üzerinden müvekkili lehine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, bozmaya uyularak yapılan yargılamada, bozma gereklerinin yerine getirilip getirilmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733, 734 üncü maddeleri ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Değerlendirme 1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

3. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

4. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesi tarafından, bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki, bozma ilamında açıkça, davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı, ne var ki dava dilekçesinde yemin deliline dayanmış olduğundan, davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması ve yemin teklif edildiği takdirde sonucuna göre; aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden ön alım bedelinin belirlenerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece, bozmaya uyularak davacı tarafa yemin teklif etme hakkı verilmiş, davacı vekili ise yemin deliline başvurmayacaklarını bildirmiştir.

5. Bu durumda mahkemece, uyulmasına karar verilen bozma ilamı uyarınca, davaya konu 17.04.2018 tarihli ve 6054 yevmiye numaralı resmi satış sözleşmesindeki satış bedelleri ile tapu harç ve masrafları toplamından ibaret ön alım bedelinin belirlenerek, davacı tarafından bozma ilamından önce depo edilen 356.009,86 TL’nin de tespit edilecek ön alım bedelinden mahsup edilmek suretiyle kalan kısmın davacı tarafa depo ettirilmesi ve daha sonra sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere bozma ilamına aykırı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma sebebine göre, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,