Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/1637 K.2024/2578

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. 21.09.2019 tarihli ek karar ile hükmün tavzihine karar verilmiştir

Kararın ve ek kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine, ek karar yönünden istinaf talebinin kabulü ile ek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin paydaş olduğu 1278 ada 17 parsel sayılı taşınmazda davalının 31/12/2014 tarihinde 1/50 hisse satın aldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu, pay devrine ilişkin işlemin gerçekte satış olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın süresinde açıldığı, davacının kötü niyetinin ispatına dair delil bulunmadığı, davacının kullandığı veya kullanabileceği bir yer olmadığı, fiili taksimin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. EK KARAR

İlk Derece Mahkemesi, 21/09/2019 tarihli ek kararında davanın kabulüne karar verildiği, hüküm 3.fıkrada harç hesabı yapıldığı ancak ''Harçlar Yasası'na göre alınması gereken'' şeklinde yazılması yerine sehven ''Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği hesap ve takdir edilen'' şeklinde yazıldığı, bu nedenle fıkradaki kelime hatasının düzeltilmesine, ayrıca vekalet ücretine ilişkin hüküm kısmında fıkra olmadığı, vekalet ücreti hesabının hiç yapılmadığı, HMK 305/A maddesi uyarınca hükme geçirilmesi gerekli olmasına rağmen hakkında karar verilmeyen hususlarda ek karar verilebileceği gözetilerek 6. fıkra olarak '' Kabul edilen değer üzerinden takdir olunan 17.890,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine'' karar verilmiştir.

V.İSTİNAF

A.İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına ve ek kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı vekili, mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazın gerçek rayiç bedelinin hesaplanması gerektiğini, taraflar arasında, fiili ve rızai paylaşımın bulunduğunu ve hak düşürücü süre itirazını yinelediğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili, mahkemece verilen ek kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, ek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf talebinin gerekçeli karar yönünden esastan reddine, ek karar yönünden istinaf talebinin kabulü ile ek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

V.TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı davalı vekili süresi içinde temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733,734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Kanuni ön alım hakkının, başlıca iki amacı bulunmaktadır; birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.

2. Kanuni ön alım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, ön alım hakkı kullanılabilir hale gelir.

3. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

4. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal ön alım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen yasal bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması,

4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

5. Dava konusu olaya gelince; dava konusu yerin Şişli ilçesi, ... Mahallesi, 1287 ada 17 parsel numaralı bostan nitelikli taşınmaz olduğu, 17 parsel sayılı taşınmazın 55/100 hissesinin 16.10.1989 tarihinde hükmen davacının murisi ... adına, 45/100 hissesinin de dava dışı... adına kayıt edildiği, davacının murisinden intikal suretiyle 55/100 hissenin davacı adına tescil edildiği anlaşılmıştır. ...

45/100 payını aralarında ...’in de bulunduğu üçüncü kişilere satış vaadi sözleşmesiyle 1996 yılında satmayı vaad etmiş, daha sonra...'in mirasçısı ... tarafından 45/100 hissenin 27/11/2001 tarihli satış işlemi ile satış vaadi sözleşmelerinde adı geçen ...'e devir etmiştir. ...'e de bu hisseyi satın alırken, tüm 1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi alacaklılarına devretmek üzere temsilen satın aldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

6. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir.

7. Bu nedenle, dava açılmadan önce büyük bir taşınmaz üzerinde gerçekleşen fiili kullanım durumunun, taşınmaz üzerine paydaşlar tarafından yapılan çok sayıdaki, çok katlı, birden fazla bağımsız bölüm içeren bina yapılması ve bu kullanım durumuna karşı davacı paydaşın gösterdiği davranış biçimi ve ön alım hakkının tanınmasına gerekçe gösterilen gayenin dava konusu olayda gerçekleşip gerçekleşmeyeceği, 4721 sayılı TMK’nın 2. madde hükmü değerlendirilip tartışılmadan, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hukuka uygun bulunmamıştır.

8. Mevcut durumda; dava konusu taşınmazın üzerinde 25 adet yapı bulunup, bunların çoğunluğu çok katlı bina olup, davalı bu yapılardan bir tanesini kullanmaktadır. Davacı tarafından 1989 tarihinde taşınmazı kullananlara karşı ecrimisil tahliye teslim ve yıkıma ilişkin davalar açılmış ve mahkemelerce ecrimisil tahliye ve yıkıma hükmedilmiştir.

(Şişli 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/397 Esas, 1989/1165 Karar sayılı ilamı, Şişli 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/389 Esas, 1989/1152 Karar sayılı ilamı, Şişli 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/400 Esas, 1989/1154 Karar sayılı ilamı sayılı ilamı, Şişli 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/399 Esas, 1989/1177 Karar sayılı ilamı, Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/401 Esas, 1989/1098 Karar sayılı ilamı, Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/406 Esas, 1989/1103 Karar sayılı ilamı,

Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/410 Esas, 1989/1107 Karar sayılı ilamı) davacı tarafından mahkeme kararlarının ecrimisile ilişkin kısmı icraya konmuş, tahliye ve yıkıma ilişkin kısmı ise 2013- 2014 yılına kadar icraya konulmaması karşısında, davacının ön alım davası açmasında haklı bir gerekçesinin bulunduğundan bahsedilemez, ön alım talebinde bulunulması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Davanın açıklanan gerekçelerle reddedilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,