Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2982 K.2023/3695

Taraflar arasında görülen sözleşmeye dayalı önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademede maddi ve manevi tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesince, kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine, tazminat talebi yönünden mahkemenin görevsizliğine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.3.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde duruşmalı temyiz eden davacı asil ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Davacı vekili Av. ... ile davalı ... vekili Av. ...’nin mazeret dilekçelerinin reddine karar verildi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. Tayin olunan 28.03.2023 günü duruşma icrasından sonra tespit edilen eksiklik nedeniyle dosya mahalline geri çevrildi. Eksiklik giderildikten sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla, içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... ile müvekkili arasında 10.07.2003 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile davalının, ..... adresinde bulunan dükkanı müvekkiline kiraladığını, taşınmazın önceki kiracısı dava dışı ... ile aralarında adi yazılı şekilde düzenledikleri 05.03.2005 tarihli protokol ile de çay ocağı olarak işletilen dükkanın malzemeleri ile birlikte müvekkilince devir ve teslim alındığını, kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmına 05.03.2005 tarihinde eklenen 4 üncü madde ile kiralananın satılması halinde öncelikle müvekkiline satışı teklifinde bulunulacağı hususunda davalı ... ile anlaştıklarını, müvekkilinin kiracısı olduğu taşınmaza iyiniyetli olarak tadilat, restorasyon ve ilaveler yaptığını,

2. Taşınmazın tapuda önce paylaşım gibi gösterilerek 09.11.2009 tarihinde davalı ...’in kardeşi olan davalı ...’ya devredildiğini, 26.01.2012 tarihinde de 11.000,00 TL bedelle davalı ...’ya satıldığını, bu hususu davalı ... tarafından noterden gönderilen 10.02.2012 tarihli ihtarname ile öğrendiklerini, yapılan satış ve devir işlemlerinin muvazaalı olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini; olmadığı takdirde müvekkilinin kiralanan için yaptığı masraflar nedeniyle 100.000,00 TL maddi ve 50.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde, davacıya gönderdiği ihtarname ile dava konusu taşınmazı satın aldığını bildirerek taşınmazı tahliye etmesini istemesine rağmen davacının haksız işgaline devam ettiğini, haricen öğrendiğine göre davacının, tarafınca satın alınan dükkan vasfındaki 2 No.lu bağımsız bölümü değil, bitişiğindeki 3 No.lu bağımsız bölümü kiraladığını, bu nedenle kendisine husumet yöneltilmesinin hatalı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... 10.02.2015 tarihli duruşmadaki beyanında; babasından miras kalan iki dükkanlarının bulunduğunu, davacıya kiraladığı yerin abisi ...’in hissesine düştüğünü, bu nedenle davacının kiracı konumundan çıktığını, öncesinde bu yerin kendisine düşeceğini esas alarak davacıya kiraladığını bildirmiştir.

3. Davalı ... 26.01.2016 tarihli yeminli beyanında, dava konusu dükkanın mirasçılar olarak aralarında yaptıkları taksim sonucunda kendisine düştüğünü, öncesinde kardeşi ...’in kiraları aldığını, dükkanı bankaya olan borçları nedeniyle sattığını, ancak davacının iddia ettiği gibi herhangi bir tadilat ve tamirat yapılmadığını, iddialarının doğru olmadığını belirtmiştir.

4. Dahili davalı (son malik) ... vekili, dava konusu dükkanın gerçek maliki tarafından davacıya önalım hakkı verildiğine dair herhangi bir beyanı bulunmadığı gibi tapu kaydında da buna ilişkin bir şerh bulunmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek dükkanı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.12.2012 tarihli ve 2012/78 Esas, 359 Karar sayılı kararıyla; uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklandığı, 6100 sayılı HMK’nın 4 üncü maddesi uyarınca görevli ve yetkili mahkemenin İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.05.2014 tarihli ve 2013/15271 Esas, 2014/6620 Karar sayılı ilamıyla özetle; “dava dilekçesine ekli olarak sunulan 10.07.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi incelendiğinde; davacı ...... ile davalılardan ... arasında düzenlendiği, sözleşmenin özel şartlar kısmının 4 üncü maddesinde 'kiracıyı herhangi bir nedenle tahliye ettirdiğimde ve başkasına bu yeri sattığım zaman bu satış üzerinden öncelikle kiracıya tapudan alış hakkı veriyorum, gerektiğinde bütün zararlarını karşılayacağım' şeklinde bir düzenleme bulunduğu,

davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesi içeriğindeki açıklamalar ve talep sonucu kısmındaki beyanlarından, davacının terditli talepte bulunduğu ve davadaki öncelikli talebin sözleşmeden doğan önalım hakkı nedeni ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğunun anlaşıldığı, mahkemece iddianın bu çerçevede değerlendirilmek suretiyle işin esasının incelenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan söz edilerek görevsizlik kararı verilmesinin doğru olmadığı” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Davacı Vekili Açıklama Dilekçesi

Davacı vekili 18.02.2015 tarihli dilekçesinde; öncelikli taleplerinin sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil olduğunu belirterek, 19.12.2014 tarihinde müvekkilinin iş yerine hırsız girdiğini, çanta içindeki ve yanındaki masraf evraklarının tümünü çaldığını, hırsız yakalanınca çantanın geri alındığını fakat içindeki evrakların yok edildiğinin anlaşıldığını, 100.000,00 TL masrafa sonradan ilave masraflar yapılmış ise de makbuz ve evrak-ı müsbitenin çalınması ve kaybolması sebebiyle delillerin şimdilik belirtilemediğini, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde maddi ve manevi tazminat taleplerinin bulunduğunu bildirmiştir.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahallinde yapılan keşif ve sonrasında alınan bilirkişi raporları ile tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; önalım hükmünü de içeren kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmediğinin anlaşıldığı, bu nedenle önalım sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmaz payı üçüncü bir kişiye satılmış ise sözleşmenin üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyeceği, ancak sözleşme ile yükümlülük altına girene tazminat davası açılabileceği gerekçe gösterilerek tapu iptali ve tescil talebinin reddine;

2. Davacının terditli olarak kiracı sıfatıyla kiralanan için yaptığı restore, tadilat ve ilaveler gibi giderlere ilişkin zararlarını talep ettiği, bu taleplerin kira ilişkisine dayalı olduğu ve kira ilişkisinden kaynaklanan her türlü ihtilafa bakmaya 6100 sayılı HMK'nın 4 üncü maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle de tazminat talebi yönünden mahkemenin görevsizliğine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kira sözleşmesi ile tanınan önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerekirken, yanılgılı olarak sözleşmenin tapuya şerh verilmediğinden yeni malike karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu,

2. Terditli tazminat talebinin kira sözleşmesine dayalı olmadığını, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde uğranılan maddi ve manevi zararlar nedeniyle talep edildiğini, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kararın eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,