Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3459 K.2023/4822

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin ilâmına karşı karar düzeltme isteminde bulunulmuş, Dairece karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince 12.06.2019 tarih ve 2018/290 Esas, 2019/213 Karar ... kararı ile kararda direnilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince direnme kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2022 tarih ve 2020/(14)7-378 Esas, 2022/1487 Karar ... kararıyla direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2022 tarihli kararına karşı davalı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuş, Kurulca karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 12.06.2019 tarihli kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin İzmir ili, Çiğli ilçesi, ... Mahallesi, 22268 ada 6 parselde kayıtlı taşınmazda 1/2 hisse maliki olduğunu, diğer 1/2 payın eşi ... ...’e ait olduğunu, müvekkilinin eşine boşanma davası açtığını, ... ...’ün 1/2 hissesini 17.07.2014 tarihinde 55.000,00 TL bedelle ...’e sattığını, ... tarafından da 04.08.2014 tarihinde 100.000,00 TL bedelle davalı ...’e satıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmasını engellemek için bedelde muvazaa yapılarak ...’e yapılan satışta bedelin yüksek gösterildiğini ileri sürerek, müvekilinin ön alım hakkına dayalı olarak davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesine talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmaz hisseli olmasına rağmen iki katlı ve her katın girişlerinin farklı olduğunu, her katın bağımsız durumda bulunduğunu, davacı ile aleyhine boşanma davası açtığı ... ...’ün uzun zamandan beri ayrı olup, fiilen ikiye ayırdıkları taşınmazı ayrı ayrı kullandıklarını, davacının kızı ile birlikte üst katta, ... ...’ün ise alt katta ikâmet ettiğini, paydaşlar tarafından fiili olarak belirli bir kısım kullanılırken paydaşın tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payın üçüncü kişiye satılması hâlinde,

satıcının malik olduğu zamanda o yerde hak iddia etmeyen diğer paydaşın tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının 4721 ... ...

Medeni Kanunu’nun (TMK) 2 nci maddesi gereğince iyi niyetle bağdaşmadığını, imardan kaynaklanan ortaklıklarda ön alım hakkının kullanılamayacağını, bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini, müvekkilinin ... ile önce adi yazılı satış sözleşmesi yaparak satış bedeli olan 100.000,00 TL’yi ödediğini, ...’in satış taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine müvekkili tarafından Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/428 Esas ve 2014/418 Karar ... dosyasıyla tapu iptali ve tescil, terditli olarak 100.000,00 TL alacak talepli dava açıldığını,

...’in 15.000,00 TL daha bedel alarak karşılığında tapuda ferağ verdiğini ve davayı kabul ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 24.06.2015 tarih ve 2014/497 Esas, 2015/325 Karar ... kararıyla; davacının eşi ile 1/2 oranında ortak oldukları taşınmazın ...’e teminat amaçlı olarak devredildiği, taşınmazda bağımsız bölümler bulunmayıp tapuda bir katlı ev vasfında göründüğü, her ne kadar davacının eşi konut satılıncaya kadar evin alt katını kullanmış ise de fiziki bir taksim sayılamayacağı, satışın muvazaalı şekilde 100.000,00 TL olarak gösterilip, gerçek satış bedelinin 55.000,00 TL olduğu, davalının satın aldığı kişiyi tanıdığı, olayları bilen ve bilebilecek konumda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 24.06.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 29.05.2017 tarih ve 2015/13464 Esas, 2017/4401 Karar ... kararıyla dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğinin anlaşılması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 29.05.2017 tarihli bozma kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

4. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 03.07.2018 tarih ve 2017/4503 Esas, 2018/5037 Karar ... kararıyla karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

B. Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin 12.06.2019 tarih ve 2018/290 Esas, 2019/213 Karar ... kararı ile; davacı ile eski eşi ... ... arasında rızaya dayanan fiili ve eylemli taksim ve bölüşüm olmadığı, karı - kocanın evliyken kendi rızaları ile üst katının kullanımlarını kızına verdikleri, taraflar arasında geçimsizlik başlayınca ve boşanma davası açılınca davacı eşin kızının yanına yerleştiği, bu yerleşmenin fiili taksim kabul edilemeyeceği, zaruretten meydana geldiği,

kaldı ki karı - kocanın evli iken herhangi bir fiili bölüşüm ve taksim yapmadıkları, taşınmazı beraberce kullandıkları, dava dışı hissedarın boşanma ile birlikte gerçekleşen husumet nedeniyle boşanmayla aynı tarihe denk gelen devirlerin gerçekleştiği ve davalıya yapılan devir ile dava dışı ...'e yapılan devrin arasında on beş günlük süre bulunduğu, her iki değer arasında fahiş fark bulunduğu, nitekim davalının ödemeye ilişkin herhangi bir dekont da sunmadığı, böylelikle art ... farklı değerlerde yapılan devirlerin muvazaalı olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

C. Direnme Kararının Temyizi

1. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; gerekçesinin 6100 ... Kanun'un 297 inci ve Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 14 üncü maddesine aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, bu hususa yönelik deliller toplanmadan eksik incelemeyle karar verildiğini, mahkemenin bedelde muvazaa olduğuna yönelik gerekçesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

D. Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna Gönderme Kararı

Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 10.03.2020 tarih ve 2019/3540 Esas, 2020/2930 Karar ... kararıyla direnme kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.

E. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun10.11.2022 tarih ve 2020/(14)7-272 Esas, 2022/1487 Karar ... kararıyla dava konusu taşınmazda paydaşlar arasında paydaşların rızalarına dayalı uzun süreli fiili kullanma biçimi oluşmadığından paydaşlar arasında fiili bir taksim bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararının usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı vekilinin işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2022 tarihli kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.06.2023 tarih ve 2023/(14)7-378 Esas, 2023/617 Karar ... ilâmıyla karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

F. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme 1. Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Dosya içeriğine, davalı vekilinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2012 tarihli kararı kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının kapsamına göre; uyuşmazlık, dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olmayan davacının, ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiği iddiasını kanıtlayıp kanıtlayamadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 ... Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 ... Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2. 4721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 6 ıncı maddesi ile 732 inci ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 ... Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalı vekilinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2012 tarihli kararı kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının incelenmesinde; temyizen incelenen kararın tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olduğu anlaşıldığından, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

17.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞIOY

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 2268 ada 6 parsel ... taşınmazda davalıya satılan hissenin ön alım ... nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş ve resmî satış senedinde ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satış bedelinin yüksek gösterildiğini belirterek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.

Davalı vekili, fiili taksim savunmasında bulunarak ve bedelde muvazaa olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Aşamalardan geçen yargılama sonucunda; İlk Derece Mahkemesince, bedelde muvazaa olduğu ve dava konusu taşınmazın fiilen taksim edilmediği gerekçesiyle önceki kararda direnilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hâle gelir.

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Somut olayda; bedelde muvazaa iddiasının davacı tarafından ispatlanamadığı ve ön alım hakkının 04.08.2014 tarihli resmî senette gösterilen satış bedeli üzerinden tanınması gerektiği görüşünde olduğumdan İlk Derece Mahkemesinin davanın kabulüne ilişkin 12.06.2019 tarihli direnme hükmünün onanmasına yönelik çoğunluğun kararına katılamıyorum.