Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4011 K.2024/3233

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinden ...'in ... ili, Karatay ilçesi, ...

Mahallesi, 32485 ada, 5 parsel de kain taşınmazda 905/2238 oranında paya, diğer müvekkili şirketin ise 236731/5394208 paya sahip olduğunu, taşınmaz üzerindeki paydaşların gayrimenkulün hangi bölümünün kim tarafından kullanılacağının sözleşmeyle ve fiilen taksim edilmediğini, bir kısım paydaşların paylarının çeşitli tarihlerde davalı şirket tarafından satın alındığını, iş bu satışın paydaşlarca noter aracılığı ile müvekkillerine bildirilmediğini, müvekkillerinin bu satışı öğrenmesiyle paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğan ön alım hakkının kullanılabilir hale geldiğini,

satışı yapılan hissedarların taşınmaz üzerindeki paylarını toplam 438.500,00 TL'ye satmış olduklarını, müvekkillerinin aynı bedelle söz konusu payı ön alım hakkını kullanarak almaya hazır olduklarını belirterek; öncelikle davalı adına kayıtlı hisse üzerine dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere satışının önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını, davalının taşınmaz üzerindeki hissesinin iptali ile müvekkilleri adına tapuda kayıtlı hisseleri oranında tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak kötü niyetle açılmış olduğunu, davacıların kendilerine ait hisseler için yüksek meblağlar talep etmek amacıyla baskı unsuru olsun diye kötü niyetli olarak iş bu davayı açtıklarını, kötü niyetle açılan iş bu davanın reddine karar verilmesini, Yargıtay uygulamasına göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda fiili taksimin varlığı halinde yasal ön alım hakkının kullanılmayacağını, müvekkiline yapılmış olan devirlerin gerçek satış olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için avans niteliğinde devirler olduğunu belirterek;

öncelikle ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, davanın reddine karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu taşınmazın hissedar olmayan ...'ne tapuda satış yapılması sebebiyle ön alım hakkı kapsamında dava açıldığı, yargılama sırasında dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının celbi ile incelenmesinde, davacılara ait hisselerin ...

Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından kentsel dönüşüm kapsamında yapılan mükerrer tarihli ihale işlemleri ile satıldığı ve davacıların taşınmaz üzerinde hisselerinin kalmadığı, bu nedenle dava konusu talebin konusuz kaldığının anlaşıldığı, bu noktada bir diğer uyuşmazlık konusunun ise, davalının, davanın açılmasına sebebiyet verip vermediği, bu bağlamda davacı yararına vekalet ücretine hükmedilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplandığı; somut olayda, davalı ...'ne yapılan devirlerin şirket ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapıldığı,

kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğu, gerçek bir devir durumu yaratmadığı, açılan davanın dava tarihi itibariyle haksız olduğu kanaati ile yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılması gerektiğinin anlaşıldığı, bu itibarla davacı tarafından yapılan masrafların üzerinde bırakılmasına ve dava konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına şeklinde karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin atipik bir satış sözleşmesi olduğunu, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi hükümlerini içermesi sebebiyle karma sözleşme niteliğinde olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin avans niteliğinde kabul edilmesindeki temel amacın yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde güçsüz konumda olan arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkına haiz olabilmesi yani tapu sahibinin hakkının zayi olmasının engellenmesi amacını içerdiğini,

yerel mahkemenin bu noktada yargı kararlarının lafzını hükme esas aldığını, ancak olaya uygulanacak hükmün özünü göz önüne almadığını, dava açıldığı tarihte haklı olmalarına rağmen mahkemece dava açıldığında haksız olduklarından bahisle aleyhlerine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını, bu nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması gerektiğini beyan etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu temliki işlemlerin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmış olduğu, gerçek bir satış işlemi niteliğinde bulunmadığından bu temliki tasarruf işlemlerinin davacılara şufâ hakkı bahşetmeyeceği, davacıların açmış oldukları davada esasen haksız olmaları sebebiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmalarının dosya kapsamına uygun olduğu, açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığından davacılar vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin atipik bir sözleşme türü olduğunu, ancak dava konusu taşınmaz ile ilgili yapılan sözleşmeler kapsamında gerçek bir satış yapıldığını,

2. Yargılama giderlerinin davanın açılmasına sebebiyet veren davalıya yükletilmesi gerektiğini, müvekkilinin dava açtığı esnada haklı olduğunu, yargılama devam ederken hisselerinin idari işlem ile elinden alındığını, davanın konusuz kalmasına davalının sebebiyet verdiğini, davacıların tapu siciline güvenerek bu davayı açtıklarını, bu nedenle yargılama giderlerinin davalı taraf üzerinde bırakılması gerektiğini beyanla kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C.Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; 4721 sayılı Kanunun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Kanun'un 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,