Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4229 K.2024/3809

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, ..., Merkez, ... Mah. 3772 ada 5 parsel sayılı gayrimenkulde müşterek mülkiyet sahibi olduğunu, ½ payın davalı tarafından 09.07.2020 tarihinde satın alındığını birkaç gün önce öğrendiğini, gayrimenkulü aynı bedelle almaya hazır olan müvekkilinin kanuni şuf’a hakkını kullanmak istediğini, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından bildirilecek satış bedeli ve ödenen tapu harçlarını depo etmeye hazır olduğunu, bu nedenlerle; ... ili, Merkez ilçesi, ... Mah. 3772 ada 5 parsel parsel sayılı gayrimenkulde davalıya ait ½ payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kabul ve ikrar anlamına gelmemek kaydı ile zamanaşımı itirazında bulunduklarını, dava konusu taşınmazda taraflar arasında fiili ve hukuki taksim bulunduğunu, taşınmazın kadimden beri ikiye ayrılarak kullanıldığını, halen de aynı fiili ve hukuki taksim ile kullanılmakta olduğunu, gerek dava tarihi gerekse de öncesi ile sonrasındaki mevcut fiili taksim nedeni ile şufa talebinin reddi gerektiğini, davacı aleyhine ... Sulh Hukuk Mahkemesinde 2020/1374 Esas numarası ile izaleyi şüyu davasının ikame edildiğini, iş bu davayı konusuz bırakma adına davacı tarafça kötü niyetli şekilde bu davanın ikame edildiğini, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle.

Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 733 üncü maddesi üçüncü fıkrası gereğince noter aracılığıyla yapılması gereken bildirimin yapılmadığı, davalıya hisse satışının 09.07.2020 tarihinde yapıldığı, davanın 13.08.2021 tarihinde 2 yıllık süre geçmeden süresinde açıldığı, davalı tarafın fiili taksim bulunduğunu iddia ederek davanın reddini talep ettiği, Fen bilirkişisinin çizdiği krokiye göre taşınmazın A ile gösterilen kısmını davacının, B ile gösterilen kısmını ise davalının fiilen kullandığı, bu hususun gerek keşif sırasında yapılan gözlemlerden, gerekse tanık beyanlarından anlaşıldığı,

davacı asilin de 10.02.2022 tarihli celsede, krokide A ile gösterilen kısım için (... Seramik Fabrikasının bulunduğu yer) ...

Seramik Fabrikasının sahibinden 5-6 yıldır kira aldığını ikrar ettiği, davacının A ile gösterilen kısmı kullandığı ve diğer hissedarın kullandığı kısma ilişkin bir itirazının bulunmadığı göz önüne alındığında davalının fiili taksim iddiasının sübuta erdiği, davacının bu aşamada ön alım hakkını kullanmasının 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın satışını tesadüfen öğrendiklerini, taraflar arasında hukuki ve fiili taksim bulunmadığını, imar mevzuatına göre taşınmazın hukuki taksiminin mümkün olmadığını, mahkemenin eksik inceleme ve değerlendirme ile karar verdiğini, yapının ruhsatına ilişkin belge ve bilgilerin istenmediğini, ...

Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/1439 soruşturma sayılı dosyasının sonucu beklenmeden karar verildiğini, fen bilirkişi raporunun hatalı düzenlendiğini, sağlıklı ölçüm yapılmadığını, fen bilirkişi raporuna dayanılarak düzenlenen ziraat ve inşaat bilirkişi raporlarının da eksik ve hatalı olduğunu, ... Seramik Fabrikasının olduğu yerin derme çatma bir baraka olduğunu, eşit kullanım olgusunun olmadığını ileri sürerek İlk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu taşınmazda 09.07.2020 tarihinde gerçekleştirilen temlik nedeniyle 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamı maddeleri uyarınca ön alım hakkına dayalı olarak eldeki davanın açıldığı, anılan temlik nedeniyle davacıya noter kanalıyla yapılmış bir bildirimin bulunmadığı, mahkemece yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanlarına göre davacı ve davalıya pay satan kişilerin uzun yıllardır taşınmazı eylemli olarak taksim ederek kullandıkları, davacının taşınmazın kendisine düşen kısmı için kira bedeli aldığı,

bu şekilde taşınmazda fiili taksimin olduğu gözetilerek yazılı şekilde karar verilmiş olmasında isabetsizlik bulunmadığı, hâl böyle olunca; mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık olmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. İlk Derece Mahkemesinin yapı ruhsatına ilişkin belgeleri dosyaya kazandırmadan eksik inceleme ve değerlendirme ile yanlış karar verdiğini,

2. Yapı ruhsat başvurusuna konu imzaların sahteliği hakkında yapılan şikayet ile ilgili ... Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/1439 numaralı dosya sonucunun beklenmediğini,

3. Bilirkişi raporlarına yaptıkları itirazların değerlendirilmediğini,

4. Davacı müvekkilinin beyanının yanlış yorumlanarak fiili taksim varmış gibi değerlendirildiğini,

5. Davacı asil tarafından dosyaya sunulan ek temyiz dilekçesinde de benzer beyanlarda bulunularak kararın bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurulmuştur.

C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanunun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Kanun'un "Başlangıç" bölümünün "Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 nci maddesi şöyledir: "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

3. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; "Kötüniyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir."

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

3. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı asil ve vekili tarafından temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,