Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5497 K.2024/4761

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'ndan kaynaklanan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın, davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz incelemesi davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle duruşma istemi değerden reddedilerek; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili, dava dilekçesinde; müvekkillerinin dava konusu 277 ada 47 parsel, 298 ada 28 ve 31 parsel sayılı taşınmazların hissedarı olduklarını, dava dışı Necdet Demircan’ın adı geçen taşınmazlardaki hisselerini davalıya satmış olduğunu, müvekkillerine söz konusu satışa dair resmi bildirimin yapılmadığını ve satışın olması gereken gerçek bedelin üstünde yapılmış olduğunu ileri sürerek yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazları düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile 25.09.2013 tarihinde satın aldığını, satış vaadinden itibaren 3 yılı aşkın sürenin geçmiş olduğunu, bu nedenle 2 yıllık hak düşürücü süre geçtiğinden davanın reddinin gerektiğini, öte yandan müvekkilinin mahkeme kararıyla taşınmazların maliki olduğunu, bu nedenle davacıların önalım hakkını kullanamayacağını, davacıların satış vaadi sözleşmesinden haberlerinin olduğunu ve dava konusu yerlerin değerinin çok arttığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

III.ÖNCEKİ YARGILAMA AŞAMALARI

1. İlk olarak...Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.03.2018 tarihli ve 2017/156 Esas, 2018/119 Karar sayılı kararında belirtilen "...dava konusu taşınmazların paylı mülkiyet hükümlerine tabi olmadığı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

2. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 19.09.2019 tarihli ve 2018/2660 Esas, 2019/1655 Karar sayılı kararıyla "...ön alıma konu payların bulunduğu taşınmazlardan 277 ada 47 parsel ve 298 ada 28 parsel sayılı taşınmazlarda davacıların müstakil paylarının olmadığı, taşınmazların elbirliği mülkiyetine tabi olduğu,

eğer davanın bir kısım ortaklar tarafından açıldığı anlaşılırsa dava reddedilmeyip diğer ortakların da davaya dahil edilmesinin gerektiği, davada taraf olmayan diğer ortakların muvafakatlarının aynı vekile vekalet vermekle veya açılan davaya tüm ortakların muvafakat vermesi ile taraf teşkilinin sağlanmış alacağı, ancak muvafakat sağlanamamış ise açılan davanın tereke adına açıldığının kabulü ile terekeye temsilci tayin edilmesi ve davaya da temsilci vasıtasıyla devam edilmesinin zorunlu olduğu,

bu nedenle davacıların dava konusu önalıma konu taşınmazlarda müstakil payları bulunmadığından taraf teşkilinin sağlandığının söylenemeyeceği, öte yandan önalıma konu payın bulunduğu 298 ada 31 parsel sayılı taşınmazda ise davacılar adına intikal görmüş bir pay olmadığı gibi başka şahıslar adına tapunun kayıtlı olduğunun anlaşıldığı,

öncelikle davacıların tapu paydaşlarından birinin mirasçıları ise murislerinin mirasçılık belgesi ibraz ettirilerek bu mirasçılık belgesine göre yukarıda gösterilen esaslar çerçevesinde taraf teşkilinin sağlanması ve ondan sonra işin esasının incelenmesinin gerektiği..." gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dosyanın yeniden karar verilmesi için mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

3. Bölge Adliye Mahkemesince verilen kaldırma kararından sonra İlk Derece Mahkemesince yapılan araştırma ve incelemeler neticesiyle elbirliği mülkiyetine tabi olan dava konusu taşınmazların ortaklarının tamamı tarafından eldeki davanın açılmasına yönelik muvafakat verildiği dosya içeriğinden anlaşılmıştır.

IV.SON OLARAK VERİLEN İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Keskin Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.02.2023 tarihli ve 2019/161 Esas, 2023/17 Karar sayılı kararıyla "...taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girildiği, taşınmazlar başında keşif yapıldığı, davalı adına dava konusu payların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil davası sonucunda tescil edildiği, verilecek kararın taraflardan birinin zenginleşmesine diğerinin fakirleşmesine sebep olacak nitelikte olmasının hakkaniyete uygun olmayacağı göz önüne alınarak taşınmazın dava tarihi itibariyle değerine göre önalım bedelinin depo edilmesinin hakkaniyete uygun olduğu,

belirlenen bedelin davacı tarafça depo edildiği ve eksik harcın tamamlandığının anlaşıldığı..." gerekçesiyle davanın kabulüne "... ili,...ilçesi, ...Köyü, 277 ada 47 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 3/70 hisse payı ile 5/14 hisse payının tapusunun iptali ile davacılar adına 1/2'şer pay olarak tapuya kayıt ve tesciline; ... ili,...ilçesi, ...Köyü, 298 ada 28 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 3/70 hisse payı ile 5/14 hisse payının tapusunun iptali ile davacılar adına 1/2'şer pay olarak tapuya kayıt ve tesciline;

... ili,...ilçesi, ...Köyü, 298 ada 31 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 1/28 hisse payı ile 25/84 hisse payının tapusunun iptali ile davacılar adına 1/2'şer pay olarak tapuya kayıt ve tesciline; davacılar tarafından mahkeme veznesine depo edilen önalım bedeli olan 282.374,11 TL taşınmaz bedeli ve 763,53 TL tapu masrafı olmak üzere toplam 283.137,64 TL'nin davalı İlker Şahindoğan'a kararın kesinleşmesinin müteakip ödenmesine; karar kesinleşinceye kadar 3'er aylık vadeli hesapta değerlendirilmesine" karar verilmiştir.

V. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Satış vaadine dayalı olarak açılmış ve kabul ile sonuçlanmış olan kararın kesinleşmiş bir karar olduğunu,

2. Davacı tarafın kendisine verilen ara karara ilişkin kesin sürelere defalarca uymadığını,

3. Hükmen tescillerde önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 28.09.2023 tarihli ve 2023/2719 Esas, 2023/2411 Karar sayılı kararında belirtilen "...dava konusu payların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olduğu, bu sözleşmeye dayanılarak açılan dava sonucunda...Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/50 Esas ve 243 Karar sayılı ilamı ile söz konusu payların davalı adına tesciline karar verildiği, 01.09.2016 tarihinde de davalı adına tapuya tescil edildiği, mahkeme ilamı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayandığından önalım hakkının tanınmasında bir usulsüzlük bulunmadığı,

bu durumda 2 yıllık hak düşürücü sürenin tapuya tescil tarihinden başlayacağı, 01.09.2016 olan tescil tarihine göre 10.07.2017 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu..." gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacının satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığı tarihten itibaren 2 yılı aşkın bir sürenin geçmiş olduğunu, 2. Davacı tarafın kendisine verilen ara karara ilişkin kesin sürelere defalarca uymadığını,

3. Davacının iyi niyetli olmadığını,

4. Mahkeme kararı sonunda mülkiyetleri kazanılmış olan taşınmazlar için önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'ndan kaynaklanan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Kural olarak önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Bununla birlikte, dava konusu edilen payların davalıya satış vaadi sözleşmeleri ile satıldığı ve tapuda ferağ verilmediği durumlarda davalı tarafından tapu iptali ve tescil davası açılmakta, mahkemece verilen cebri tescil kararının kesinleşmesi ile mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçmekte, bu tarih itibariyle de paydaşın önalım hakkını kullanma yetkisi doğmaktadır.

Normal olarak satış vaadi sözleşmelerindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekirken sözleşmelerin kurulduğu tarih ile önalım davası arasında uzunca bir süre geçmesi halinde önalım bedeli, önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeri olarak kabul edilmektedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarih 2014/11488 E., 2014/14929 K. sayılı ilamı)

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafırndan temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,