Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5556 K.2024/4458

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ile ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tüm taleplerin reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı tarafından, davalının sahibi olduğu Konsept Halkalı projesindeki A-8 Blok 78 numaralı bağımsız bölümün satışı için davalı şirket müdürü ... ile yazışmalar yapıldığı, taşınmazın 606.000,00 TL bedelle satın alınması konusunda anlaştıklarını, kapora olarak belirtilen hesaba 10.000,00 TL ödeme yapıldığını, davalı şirketçe yaklaşık 1 yıldır tapu devrinin yapılmadığını, bu nedenle A-8 Blok 78 numaralı dairenin bakiye miktarının mahkeme veznesine depo edilerek tapunun davacı adına tescilini, bu talep kabul edilmez ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile 606.000,00 TL'den fazla kısmın davacının uğradığı zarar karşılığı olarak davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava konusu taşınmazın kendi adına tescilini talep edemeyeceğini, davacının A 78 numaralı bağımsız bölüm için taraflarına teklifte bulunduğunu, bu kapsamda taşınmaz üzerindeki Akbank'ın İpoteğinin kaldırılması halinde taşınmazın davacıya devredileceğinin açıkça bildirildiğini, davacı taraf ile herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davacının ön ödeme olarak 10.000,00 TL ödediğini, süreç içinde ipoteğin kaldırılmamış olduğunu, bunun davacı tarafa bildirildiğini, davacı tarafça gönderilen yazı ile taşınmazın devredilmesi aksi halde uğranılan zararın giderilmesinin istenmiş olduğunu,

taşınmaz üzerindeki ipoteğin halen devam ettiğini, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının gerektiğini, davanın tarafları arasında resmi şekilde yapılan bir sözleşmenin bulunmadığını, davacının bu nedenle tescil talep edemeyeceğini, davacının taşınmazın rayiç değerinden, 606.000,00 TL'den fazla kısmını da talep edemeyeceğini, davacının müvekkiline sadece 10.000,00 TL ödediğini, yapmamış olduğu bir ödeme üzerinden bedel talep etmesinin sebepsiz zenginleşmesine yol açacağı gerekçesiyle davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; davacının taşınmaz için 3 kez teklifte bulunduğu, 07.02.2020 tarihinde 10.000,00 TL kaparo yatırdığı, 25.02.2020 tarihli dilekçesi ile taşınmazı 606.000,00 TL bedelle satın alma konusunda teklifte bulunduğu, 08.12.2020 tarihinde ise kaparonın davalı tarafça iade edildiği, taraflar arasında resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi veya adi yazılı sözleşme bulunmadığı, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil şartları oluşmadığı,

bu nedenle satış bedelinin depo edilmesi ile tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmemiş, asli talebin reddine karar verilmiştir.

Davacının sözleşme öncesi görüşmelerden (culpa in contrahendo) doğan sorumluluk kapsamında zararın tazminine yönelik terditli talebi yönünden incelemede; taraflar sözleşme yapılmasına mecbur bırakılamaz iseler de davacıdan taşınmaz için yeni teklif vermesine ilişkin yazışma örnekleri, kaparonun kabul edilmesi, tanık anlatımları ve taraf beyanları birlikte değerlendirildiğinde, davalının ipoteğin kaldırılacağı ve satış için aktin kurulacağı yönünde güven tesis ettiğinin anlaşıldığı,

bu nedenle davacının kurulacağına inandığı sözleşme nedeniyle uğradığı menfi zararı isteyebileceği, bu zararın sözleşme görüşmelerine başlanılmasaydı uğramayacağı zarar olduğu ve yaptığı masrafların buna dahil olduğu, dosyada davacının sözleşme için yaptığı tek işlemin kapora yatırılması olduğu, kaporanın davacıya iade edildiği, davacının yatırdığı 10.000,00 TL'yi iade tarihine kadar kullanamamasından doğan zararı istemesinin mümkün olduğu, ancak davacının bu yönde bir zarara ya da başkaca bir menfi zarara uğradığını ileri sürmediği, taşınmazın rayiç değeri üzerinden teklife konu satış bedeli arasındaki farkı maddi tazminat olarak istediği,

davacının bu talebinin müspet zarara ilişkin olduğu ve geçerli bir sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi nedeniyle istenebilecek zarar olduğu, taraflar arasında sözleşme ilişkisi kurulmadığından, sözleşme öncesi görüşmelere dayanarak ifa yerine geçen müspet zararın tazmininin istenemeyeceği, bu nedenle asli ve terditli taleplerin tümüyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin dava konusu dairenin davacıya satılması kararını davalı şirketten istemediğini, davalının eylemlerinden dolayı davacının maddi-manevi zarara uğradığını, taraflar arasındaki anlaşmanın tüketici lehine yorumlanarak dava konusu A 78 No'lu taşınmazın davacı adına tarafların anlaştığı bedelin ödenmesi halinde tesciline karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalının A 78 No'lu daireyi satın alma teklifini kabul ettiğini, satışın davacıya yapılması için yönetim kurulu kararı alındığını, davacıdan kapora talep edildiğini,

davacının 10 bin TL kaporayı davalı şirkete verdiğini, davacının zararının sözleşme öncesi görüşmelere dayalı sorumluluk kapsamında davalı tarafından karşılanması gerektiğini belirterek mahkemece verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; somut olayda taraflar arasında İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun aradığı biçimde yazılı bir sözleşme olmadığı ancak icap ve kabul unsurlarının yerine geldiğinin görüldüğü, davacının edimlerini yerine getirmiş olması durumunda davalının geçersizlik savunmasının yerinde olmayacağının değerlendirildiği, ne var ki; dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmediği, İBBGK kapsamında mülkiyetin nakli koşullarının oluşmadığı,

davacının geçerli bir sözleşmeye dayalı olmayan ödemesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istemesi mümkün ise de dava tarihinden evvel yapılan ödemenin davacıya iade edildiği, İlk Derece Mahkemesi'nce tüm delillerin toplandığı, dosya kapsamına ve yasal mevzuata uygun hüküm kurulduğu belirtilerek davacının istinaf itirazlarının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

1. Davacı tarafından verilen satın alma teklifinin davalı tarafından kabul edildiğini ve buna ilişkin yönetim kurulu kararı alındığını, e-posta yazışmaları sonucunda davacı tarafından kapora yatırıldığını,

2. Taşınmaz üzerindeki ipotek kaldırılınca devir işlemi yapılacağının davacıya söylendiğini, ancak ipoteği kaldıramadıkları gerekçesi ile satıştan vazgeçildiğini ve kaporanın iade edildiğini,

3. Davalının sözleşme öncesi davacıda oluşan güvene aykırı davrandığını, sözleşme öncesi görüşmelerden (culpa in contrahendo) doğan sorumluluk ilkesi kapsamında uğranılan zararın tazmini gerektiğini, doğan zarardan sorumlu davalının sorumlu olduğunu, bu terditli taleplerinin mahkeme tarafından değerlendirilmediğini,

4. Taraflar arasındaki sözleşme geçerli olmazsa bile tüketici lehine yorumlanması ve tescil kararı verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Haluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s.426). Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı Tüketici harçtan muaf olduğundan, harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,