Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/640 K.2024/2047

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedelin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.04.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraflardan gelen olmadı. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, ... Köyü, ... Mevkiinde bulunan 509 ada 28 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalının, 22.04.1999 tarih 15466 yevmiye numaralı ...

3. Noterliğince düzenlenen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış sözleşmesi ile 509 ada 28 parsel sayılı taşınmazın 5/18 hissesini ...'a 100.000.000 TL bedelle satmayı vaat ettiğini, ayrıca alıcıya tapudan satış ferağ takririni vermediği zaman cezai şart ödeyeceğini de kabul ettiğini, davalının 28.04.1999 tarih 15999 yevmiye numaralı ... 3. Noterliği'nce düzenlenen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış sözleşmesi ile maliki olduğu Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, ... Köyü, ...

Mevkiinde bulunan 509 ada 28 parsel numaralı taşınmazın 5/18 hissesini ...'a 40.000 Alman Markı bedelle satmayı vaad ettiğini, alıcıya tapudan satış ferağ takrinini vermediği zaman cezai şart ödeyeceğini kabul ettiğini, ...'un 25.07.2005 tarihinde Hollanda Noterler birliğine bağlı Moerdik Belediyesinde verdiği vekaletname ile dava konusu gayrimenkulleri devredebilmesi için ...r'ı vekil olarak tayin ettiğini, ...r'ın 31.05.2016 tarih 3923 (A) yevmiye numaralı T.C.

Rotterdam Başkonsolosluğunca düzenlenen satış sözleşmesi ile taşınmazı ...'a satmayı vaadettiğini ve bedelini tamamen aldığını beyan ettiğini ileri sürerek sözleşme gereği öncelikle dava konusu taşınmazların müvekkili adına tesciline karar verilmesini, tescil taleplerinin kabul görmemesi durumunda dava konusu taşınmazların rayiç değerleri ile 10.000 Alman Markı cezai şartın rayiç değerinin hesaplanarak işleyecek reeskont avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; satışa konu olacak herhangi bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını, davaya konu edilen satış vaadi sözleşmesinin ... ... ile yapıldığını, davacının babası ...r'ın ...'ı Türkiyeye getirip... isminde bir müteahhide ortak ettiğini, bu ortaklık nedeniyle ...'tan para aldıklarını, ortaklıkta yapılan taahhütleri yerine getiremediklerini, daha sonra bu arsaya kendisinin üzerinden satış vaadi sözleşmesi düzenlettiklerini ve ...'ı ikna ederek ibralaştıklarını, ancak ... ile kendisinin arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi şartlarınının da yerine gelmediğini,

sözleşmelerdeki paraların hiçbirisinin tarafına ödenmemesi nedeni ile tapu ferağının gerçekleşmediğini, ...'ın ayrıca bu sözleşmeden feragat ettiğini, kendisinden ne şekilde vekalet aldıklarını bilmediğini, bu sözleşmelerin TBK'nın 125 nci maddesi ve diğer ilgili maddeleri gereğince zamanaşımına uğradığını ve hükümsüz olduğunu, bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın ... Belediyesi mücavir alanı ile uygulama imar planı içerisinde kaldığı ve 1998 yılında imar uygulaması görerek arsa vasfını kazandığı, köy içinde ve köy arazisi niteliğinde bulunmadığı, davalının dava konusu taşınmazın tamamını 23.11.1998 tarihinde satın aldığı, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 22.04.1999 tarihinde taşınmazın tamamının maliki olduğu, dava konusu taşınmazın ...

Belediyesi sınırları içerisinde kaldığından, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda sayılan ya da 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi gereğince yabancı edinimine izin verilmeyen bölgeler içerisinde kalmaması nedeniyle, dava konusu hisselerin Hollanda vatandaşı adına satışının mümkün olduğu, bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 1999 yılında sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu, dava konusu taşınmazın zilyetliğinin de teslim edilmediği,

22.04.1999 tarihinden dava tarihi olan 24.07.2016 tarihine kadar 10 yıldan fazla süre geçdiğinden davanın zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; taşınmaz satış sözleşmelerinde taşınmazın teslim edildiğinin belirtildiğini, 03.05.2012 tarihine kadar ifa olanağının varlığından söz edilebilmesinin mümkün olmadığını, 18.03.2021 tarihli Kadastro Bilirkişisi'nin raporunda da taşınmazın imar planında mesken veya iş yeri niteliğiyle kullanılmak üzere ayrılmadığının ortaya konulduğunu, anılan tarihte dahi zamanaşımı süresinin işlemeye başlamadığının kabulü gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tamamı davalı üzerinde iken 5/18 hissesini satmayı vadettiği ancak, alıcının Hollanda vatandaşı olması, akit tarihi itibarı ile yabancılara mülk satışının yasak olması nedeniyle devrin yapılamadığı, Tapu Kanununun 35 inci maddesinin 29.12.2005 tarihinde değiştirildiği ve yabancı uyruklu kişilerin karşılıklılık koşulu ile mesken ya da işyeri niteliğindeki taşınmazları edinmelerinin önünün açıldığı, yapısız taşınmaz alma imkanının 35 inci maddenin 6302 sayılı kanunla 03.05.2012 tarihinde getirildiği,

bu tarih itibarı ile davalının taşınmazda 3/18 payının bulunduğu, dolayısıyla bu miktar pay için ifa olanağının 03.05.2012 tarihinde gerçekleştiği, davanın 24.07.2016 tarihinde zamanaşımı dolmadan açıldığı, 2/18 pay içinde davalının uhdesinde bulunmadığından zaman aşımının söz konusu olmadığı,

2. Davacı tarafça devredilen paylardan bahsedilerek 10/18 pay üzerinden dava açılarak hesaplanan değer üzerinden ıslah dilekçesi verilmiş ise de; davalının yükümlülüğü 5/18 pay için söz konusu olduğu, davacı cezai şart içeren sözleşmenin tarafı olmadığından davalı bu konuda sorumlu olmadığı gerekçeleriyle İlk Derece Mahkemesince davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin yerinde görülmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kısmen kabul-kısmen reddine, dava konusu Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, ...

Köyü, ... Mevkiinde bulunan 509 ada 28 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 3/18 payın iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, 2/18 payın dava tarihi itibarı ile değeri olan 145.605,58 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili; sözleşmenin kurulduğu tarihte ifâ imkanının bulunduğunu, sözleşmenin 2009 tarihinde zamanaşımına uğradığını ileri sürmüştür.

2. Davacı vekili katılma yoluyla; 10/18 payın tamamı hakkında kabul kararı verilmesi gerektiğini, ...r'a verilen vekaletnamenin 10/18 hissenin tamamının devrine yönelik olduğunu, ..., toplamda 10/18 hisseyi iki farklı sözleşme ile aldığını unutup davalı ile aralarında tek sözleşmenin olduğunu düşünmesi sonucu ...r'a verilen 25.07.2005 tarihli vekaletnamede yalnızca 28.04.1999 tarihli sözleşmeden bahsedildiğini, kabul ve ret kararı verilen hisse miktarları birbirine eşit olduğundan, taraflar lehine hükmedilen vekalet ücretinin de birbirine eşit olması gerektiğini vekalet ücretlerinin hatalı hesaplandığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı taktirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,