Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1433 K.2025/4135

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde duruşma talebiyle temyiz eden davacı ... ve davacılar vekili Avukat ..., diğer taraftan davalılar vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; tarafların müşterek murisi ... tarafından 01.02.1979 tarihinde davaya konu 7 87... ve 10 parsellerin (öncesi 38... parsel) davacılardan ...'ya, 7 87... parselin (öncesi 38... parsel) davacılardan ...'ya satıldığını, davacılar tarafından 6 ve 10 parseller üzerinde kendi malzemeleri ile yapılar yapıldığını, ne var ki davalılar tarafından açılan muris muvazaası davasında davanın kabul edilerek davalıların taşınmazlarda paydaş haline geldiğini ve kararın kesinleştiğini ileri sürerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi uyarınca; taşınmaz üzerindeki binaların değerinin arazi değerinden yüksek olması nedeni ile uygun bir bedel karşılığında davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesinde düzenlenen şartların oluşmadığını, davacıların iyiniyetli olmadığını, taşınmazların murislerinin sağlığında yapılan muvazaalı işlemler ile davacılar adına kayıtlandığını, akabinde açılan tapu iptal ve tescil davası ile payların iptalinin sağlandığını ve davalıların da taşınmazlar üzerinde paydaş haline geldiğini, tapu iptali ve tescil davası sırasında davacılar tarafından yapılara inşaat yapılmasına kötüniyetle devam edildiğini, kaldı ki binaların değerinin arazi değerinden fazla olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu yere ilişkin taraflar arasında görülen muris muvaaazasına dayalı tapu iptal tescil davasında davanın kabulüne karar verildiği ve kararın kesinleştiği, Yargıtay 14.Hukuk Dairesi'nin 2014/11878 Esas, 2015/3626 Karar sayılı içtihadı doğrultusunda iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacıların iyiniyetli olmadığı gibi tapu iptal ve tescil şartlarının oluşmadığı, İlk Derece Mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde; inşaat yapıp iskan ruhsatının alındığı tarihlerde taşınmazların davacılar adına kayıtlı olduğunu, davalıların bu tarihte taşınmazlarda hissedar olmadıklarını, davalılar tarafından taşınmazın davacılar tarafından satın alınmasına,

üzerinde inşaat yapılmasına ve imar uygulamalarına itiraz edilmediğini, tarafların murisleri tarafından taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesine izin verildiğini, davacıların iyiniyetlerinin açık olduğunu, muhdesatın tespitine dair açılan davada, davaya konu yapıların davacılar tarafından inşa edildiğine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, bunun dışında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından duruşma talebi olmasına rağmen dosyanın duruşmasız incelenmesinin usule aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesine dayalı temliken tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 28.000,00 TL'nin davacılardan alınarak davalılara verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞIOY

İlk Derece Mahkemesi, dava konusu yere ilişkin taraflar arasında Alanya 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/465 esas,2012/148 karar sayılı dosyası ile görülen muris muvazaasına dayalı tapu iptal tescil davasında, davalılar lehine karar verildiği ve kararın kesinleştiğini belirterek, muvazaalı olarak devralınan taşınmazlar üzerine yapılan binalar gerekçe gösterilerek açılan tapu iptal davasında davacıların iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle TMK’nun 724. maddesine dayalı olarak açılan davanın reddine karar vermiştir.

İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararını davacılar vekili istinaf etmiştir.

İstinaf dilekçesinde, dava konusu 5 ve 10 No.lu parsellerin daha önceden davacı ... adına kayıtlı bulunduğu, bu hâldeyken 4721 sayılı Kanunun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açmalarının mümkün olmadığı, taşınmazın zaten davacılar adına kayıtlı olduğu, tapu kayıtları davacılar adına kayıtlıyken inşaat ruhsatı alındığı, binaların yapımına başlandığı, dava konusu taşınmazlarda halen davacıların paydaş oldukları, malzeme değerinin arazi değerinden çok daha fazla olduğu, 7 87... parsel üzerinde bulunan 4 katlı binanın davacı ... tarafından, 10 parselde bulunan binanın davacı ... tarafından yapıldığı,

davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek kararın kaldırılması istenmiştir.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi, ... . Hukuk Dairesi Başkanlığı 26.12.2023 tarihli kararında; davalılar tarafından daha önce açılan, murisin maliki olduğu 7 87... , 6 ve 10 parsel sayılı taşınmazları, oğulları ... ve ...’e satış göstermek suretiyle temlik ettiği, yapılan işlemlerin mirasçı kızlarından mal kaçırmak amaçlı ve muvazaalı olduğu ileri sürülen ve karara bağlanan tapu iptal davasının davalılar lehine sonuçlandığını, davacıların bu duruma göre iyiniyetli olmadıklarını ve tapu iptal ve tescil şartlarının oluşmadığını gerekçe göstererek istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil talebini içermektedir.

I- 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun,

“a. Mülkiyet ilişkisi” kenar başlıklı 722. maddesinde; “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.” (Kanunu Medeni 648. madde),

“b. Tazminat” kenar başlıklı 723. maddesinde; “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.” (Kanunu Medeni 649. madde),

“c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” kenar başlıklı 724. maddesinde; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” (Kanunu Medeni 650. madde), hükümlerine yer verilmiştir.

II- 724. maddeyle yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi veya onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir, maddeye dayanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle malzeme sahibi iyiniyetli olmalıdır, ikinci olarak binanın değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalıdır ve son olarak malzeme sahibi uygun bir tazminat ödemeyi kabul etmelidir.

III- Sayın çoğunluk ile aramızdaki görüş farklılığı, malzeme sahibinin iyiniyetli olup olmadığı noktasındadır.

5/7/1944 tarihli ve 1944/12-26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe ve sonuç bölümünde;

“Başkasının arsası üzerine diğeri kendi malzemesiyle bina inşa veya başkasının tarlasına biri kendi fidanını garsettikte arzın mütemmim cüzu halini alan bu muhdesatın mukadderatı, yer sahibinin bu inşa ve garsa olan muvafakat veya ademi muvafakatına göre değişir. Bu ihdasta yer malikinin muvafakati yoksa muhdesatın akıbetini Kanunu Medeninin 6 48... uncu maddeleri tayin eder.

648. maddedeki (Malikin rızası olmaksızın) kaydı, malikin rızası olursa hükmün değişeceğine işaret eden ihtirazî bir kayıttır.

Bir tertip ve insicam dairesinde Kanunu Medenide bu hükümler sevk edilirken yer sahibinin muvafakatiyle vaki olan ihdaslar için 650. madde ile ayrı bir hüküm vaz'ına lüzum görülmüştür.

Kanunen muteber olmayan haricî satışlarda dahi yer sahibinin inşa veya garsa muvafakati inşa ve garsiyatta bulunan kimsenin suiniyetini tasavvur etmek imkânını selbedeceğinden yer sahibinin rızasının tahakkuku halinde 650. maddenin tatbikinde tereddüt edilmemek icap eder.

Sarih bir rıza ve muvafakat mevcut ise bu maddenin tatbiki lüzumu ötedenberi müttefekunaleyh olup Temyiz Birinci Hukuk Dairesinin evvelki içtihatları da bu merkezde idi.

Mezkûr dairenin bu kerre tebellür eden ikinci içtihadı veçhile haricen satılan gayrimenkul üzerine müşterinin inşaat ve garsiyatı hakkında sarih bir izin ve muvafakat mevcut olmayıp da bayiin satış bedelini alarak gayrimenkulü istediği gibi tasarruf etmek üzere müşteriye teslim etmesi, müşterinin tasarrufu müllâk ile tasarruf etmesine izin verilmesini ve bu itibarla tasarrufu müllak cümlesinden olan inşaat ve garsiyata da zımnen muvafakat edilmiş olduğunu göstereceğinden yine mezkûr 650. maddenin tatbiki iktiza eder.

Filhakika bu mevzide enfüsî olan hüsnüniyet her hadiseye göre değişeceği cihetle şeklen gayri muteber bir akit üzerine şahsın hakkına istinat eden rıza ve muvafakat gibi bir tasarrufun neticeye müessir olarak hedim veya en az kıymetle temellük edebilmek hükmünü tedbil ile kıymetlerine göre muamele yapılmasını icap ettirmesi pek tabiî ve zarurî olur.

Aktin şeklen tamam olmaması buna mâni olmamak lâzım gelir. Çünkü haricî bir alım ve satıma müstenit olmayarak bir kimse diğerinin arsası üzerine malikin sarih veya zımnî rızasıyla bir bina inşa ettiği takdirde dahi Kanunu Medenide zikri geçen 650. maddeden başka tatbik olunacak bir madde mevcut değildir.

Alâka ve sebepsiz olarak inşaatta hüküm böyle olunca haricî bir satış alâkasiyle müterafık bir rıza ve muvafakata istinatta ise evleviyetle bu madde tatbika medar olur.

Bir gayrimenkulü badehu resmî takririni vermek üzere haricen âhara satıp parasını alarak müşteriye teslim eden ve inşaat ve garsiyatı görüp men etmeyen malikin zımnî rıza ve muvafakati nazarı dikkate alınarak ve hadiseye göre enfüzî hüsnüniyet arayarak bu maddeyi tatbik etmek lüzumu aşikârdır.

Tarla verip bağ ve bahçe yaptıran malikin âhar bir şahıs ile yaptığı mukavelelerde ise garsiyata muvafakat pek sarihtir. Binaenaleyh haricî satışlarda malikin müşteradan keffiyedle müşteriye tesliminde inşâat ve garsiyat için bayiin zımnî muvafakati istidlâl olunabileceğinden ve bağ ve bahçe vücuda getirmek mukavelelerinde bu muvafakat sarih bulunduğundan her iki hâlde dâhi Kanunu Medeninin 650 inci maddesinin tatbik edilebileceğine muhalif reye karşı otuz dokuz rey ile 5/7/944 tarihinde karar verildi.”, açıklamalarına yer verilmiştir.

Aktin şeklen tamam olmamasının, Kanunu Medeninin 650. maddesinin tatbikine engel olmayacağı, çünkü haricî bir alım ve satıma dayanmaksızın bir kimsenin diğerinin arsası üzerine malikin sarih veya zımnî rızasıyla bir bina inşa etmesi durumunda dahi 650. maddeden başka tatbik olunacak bir madde bulunmadığı; alâka ve sebepsiz olarak inşaatta hüküm böyle olunca haricî bir satış alâkasıyla müterafık bir rıza ve muvafakata istinatta ise evleviyetle bu maddenin tatbik edileceği belirtilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararına göre, bir taşınmazın devri için yapılan akit şeklen geçerli olmasa dahi, o akdin taraflarından olan satın alan kişi, satın aldığı arazi üzerine satan malikin izniyle kendi malzemeleriyle bir bina yaparsa Kanunu Medeninin 650. maddesinden (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724. maddesi) yararlanır.

IV- Somut olayda; davacılar, babaları ...’ın sağlığında, babalarına ait olan dava konusu taşınmazlar üzerine, babalarının izniyle ev yapmışlar, ev yaptıkları taşınmazları da tapudan devralmışlardır. Dava konusu 6 numaralı parseldeki evin davacı ... tarafından, 10 numaralı parseldeki binanın davacı ... tarafından yaptırıldığı, her iki evin yapımına taşınmazın o tarihteki maliki davacıların babası ... tarafından izin verildiği ve katkıda bulunulduğu, ortak muris ...’ın 1998 yılında öldüğü, evlerin yapılması sırasında davalıların taşınmazlar üzerinde mülkiyetten ve mirastan kaynaklanan herhangi bir haklarının bulunmadığı, bunun doğal sonucu olarak evlerin yapımına davalılarca karşı çıkılmadığı anlaşılmıştır.

Taşınmazın maliki ... ile binayı yapan ... ve ... arasında, dava konusu taşınmazların davacılara devrine yönelik irade birliği ve uyumu vardır. Ancak, daha sonra açılan tapu iptal davasıyla görünürdeki satım akdi muvazaalı olduğundan, bağış akdi ise geçerli şekle uygun olarak yapılmadığından tapusu iptal edilmiştir.

1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre, geçerli şekilde yapılmayan bir sözleşmeye dayanarak taşınmazı alan kişi, taşınmazın malikinin rızasıyla arazi üzerine bina yapınca nasıl iyiniyetli kabul ediliyorsa, bu benzer olayda da davacılar binanın yapımı sırasında iyiniyetlidir ve 724. madde uyarınca arazi üzerindeki binanın değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa tazminat mukabilinde taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescilini isteyebilmelidir.

V- Sonuç olarak, dosyada bulunan delillere göre dava konusu 6 numaralı parseldeki evin davacı ... tarafından, 10 numaralı parseldeki binanın davacı ... tarafından yaptırıldığı, taşınmazın maliki ortak muris ...’ın evlerin yapımına izin ve katkı verdiği, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davasında bağışlamanın şekle uygun yapılmaması nedeniyle tapunun iptalinin malzeme sahibinin iyiniyetini ortadan kaldırmayacağı, diğer şartların varlığı halinde Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanılarak tescil kararı verilmesi gerektiği görüşünde olduğumuzdan, kararın bu gerekçeyle bozulması gerekirken tapu iptali ve tescil talebinin reddine yönelik kararın onanması yönündeki sayın çoğunluğun kararına katılamıyoruz.