Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1802 K.2024/2649

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. (Kapatılan) Hukuk Dairesince kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 564 ada 4 parsel (yeni 677 ada 4 parsel) sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, bu taşınmazın önceki maliklerinin ayrı ayrı senetle davalıya pay sattıklarını ve bu sürede kendisine resmi bir bildirim yapılmadığından satıştan haberi olmadığını belirterek davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmaz üzerinde fiili taksimin bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin18.02.2016 tarih ve 2015/188 E., 2016/106 K. sayılı kararı ile bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda; açılan davanın kabulü ile; Antalya ili, Kumluca ilçesi, ... Mahallesinde kain 677 ada 4 parsel sayılı taşınmazda ...'ın davalı ...'a satılan payının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 18.02.2016 tarihli ve 2015/188 E., 2016/106 K. sayılı kararına karşı süresi içinde davacı taraf temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 17.02.2020 tarihli ve 2017/876 E., 2020/1854 K. sayılı ilâmında; Mahkemece yapılması gereken, alanında uzman bilirkişilerce yeniden keşif yapılıp özellikle zeminde davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi, davalı tanığı olan ...’ın dinlenerek bilirkişilerden bu tanık ile tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış bir rapor alınması gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemece, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda 08.04.2009 tarihinde mahkemece 1 inci celsenin icra edildiği ancak nemalandırmanın yapılmadığı anlaşıldığından ilk celse ile bilirkişi incelemesi tarihi arasında tapuda resmi senetteki bedel ve satış masraflarının nemalandırılması halinde hesaplanacak bedel tespit edilerek bozma ilamı doğrultusunda dinlenen tanık ...'ın beyanına ve yeniden yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporları ile dava konusu taşınmazda davacı ve davalı taraflarınca ayrı ayrı kullanılan bir alanın bulunmadığı ve taşınmazların taksim edilerek kullanılmadığı anlaşıldığından davacının ön alım hakkına sahip olacağı anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Nedenleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın hüküm kısmında, infazında çelişki yaratacak eksiklik bulunduğunu, ön alım hakkına konu satış yapılan parselin miktarı ve hisseler ile davanın hükme bağlandığı tarihteki dava konusu hisselerin bulunduğu parsel, parsel miktarı ve hisselerin farklı olduğunu, ön alım hakkına konu satış işleminin ... (...) Mahallesi, 222 ada 4 parselde kayıtlı 800 m² miktarlı taşınmaz olup davalıya satış yapan ...'ın 483/2400 hissesi karşılığı 161,00 m² hissesi, diğer satış yapan ...'ın ise 145/2400 hisse karşılığı 48,33 m² hissesi bulunduğu, hükme konu ... (...) Mahallesi, 677 ada 4 parselin ise 10.148,88 m² olup davalının 30609/1014888 hissesi olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; ...'ın keşifte alınan beyanında davaya konu taşınmazda kullanımın olduğu, hatta davalı müvekkilin dava konusu hisseden ayrı hissesinin bulunduğu ve bu hissenin karşılığı da yer kullandığını beyan ettiği, yani eldeki davada daha önce hem satış işlemi görmüş ve o satış işlemine daha önce davacı ön alım hakkından kaynaklı dava açmayıp müvekkile daha sonra aynı satış işleminden sonra dava açmasının TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanımı olacağından davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın ön alıma konu olabilecek durumda olsa dahi bu bedelin sadece tapuda gösterilen değer olmayacağını,

davanın açılması ile keşif tarihi arasında uzun yıllar bulunduğundan ön alım bedelinin keşif tarihindeki rayiç bedel olması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası,

2. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

3. Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

4. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

5. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı 564 ada 4 parsel sayılı taşınmaz için ön alım hakkını kullanmış olup yargılama sırasında taşınmazın tapu kayıtlarının değiştiği, taşınmazda imar uygulaması ve kadastral parsellere dönüşüm yapıldığı, ne var ki mahkemece çekişme konusu imar parselinin ve sonrasında en son oluşan aktif tapu kayıtlarının denetlenebilir şekilde tapu kütük sayfaları getirtilmeden ve tarafların paydaşlık durumu denetlenmeden ön alıma konu parsel miktarı 800 m² iken kadastral parsellere dönüşüm yapılması neticesinde taşınmazın son tapu kaydının 677 ada 4 parsele dönüştüğü ve miktarının 10.148.88 m² olduğu gözetilmeksizin,

taşınmazda önceki tapu kaydındaki pay oranında ön alım hakkının kabulü, farklı bir ifade ile satışa konu paydan daha fazla bir pay için kabul kararı verilmesi hatalı olup Mahkemece tedavüllü tapu kayıtları getirtilerek paydaşların son tapu kaydındaki paydaşlık durumu denetlendikten sonra ön alım hakkının kullanılacağı pay miktarı belirlenerek bir karar verilmesi gerekirken yanılgı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması hatalı olup bozma nedeni yapılmıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin ikinci bendin kapsamı dışındaki sair temyiz taleplerinin REDDİNE, Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA,

HUMK'nın 440/III- 1 inci bendi gereğince ilama karşı kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,