Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1818 K.2025/562

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; ... ilçesi, ... Mahallesi Yazı mevkiinde bulunan 139 ada 72 parsel sayılı ve 240.351, 92 m2 yüzölçümlü taşınmaza 5/12 hisse oranında malik olduğunu, 139 ada 72 parselin de 139 ada 102 parsel ve 139 ada 103 parsel numarası ile verildiğini iki parça halinde ifraz edildiğini, 139 ada 102 parselin 100.147,51 m2, 139 ada 103 parselin ise 140.206,41 m2 olduğunu, davacının haberi ve rızası olmadan tapu maliklerinden ..., ... ve ...'ın hisselerini davalıya sattıklarını belirterek, satışı yapılan hissenin tapu kadının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi ile; dava konusu taşınmazın hissedarlar arasında fiilen taksim edildiğini, yıllardır süregelen fiili taksim gereği tarafların kendi paylarına düşen kısımları kullanmaktayken müvekkili şirketin bahis konusu taşınmazı satın almak istediğini, hissedarlardan ..., ... ve ... ile satış hususunda anlaştıklarını, ön alım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olduğunu, davacının ön alım hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmadığını,

diğer paydaşlara ve davalıya verdiği güvene aykırı tutum sergilediğini davacının iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, bu sebeple davanın reddinin gerektiğini, şufa hakkının kullanılabileceği kabul edilecek olur ise satış bedeli olan 2.000.000,00 TL ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların mahkeme veznesine nakit olarak depo edilmesini ve dava sonunda müvekkili şirkete ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Dosyaya sunulan bilirkişi raporunda keşif mahallinde dava konusu 139 ada 102 ve 103 parsellerin herhangi bir sınırı ile ya da paydaşlar tarafından farklı kullanım amacıyla ayrılmadığının ve açıkça fiili taksimin olmadığının belirtildiğini,

b. Bilirkişi raporunda kroki ile kimin nereyi kullandığı konusunda da bir tespit yapılamadığını, ret kararının gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu,

c. Taşınmaz üzerinde hiçbir paydaşın yerinin belli olmadığını, çiftçi olan ... tarafından 2008 yılından itibaren sürekli olarak tamamı üzerinde tarımsal faaliyet amaçlı fiilen kullanıldığını, bu hususun hem ... Mahallesi muhtarlığınca hem de o bölgede bulunan çiftçilerce bilindiğini,

d. Davacı tarafından 23.02.2015 tarihinde dava dışı kardeşi ...'a verilen vekaletin Kırıkkale ili, Merkez ilçe, ...

Mahallesinde bulunan taşınmazların birtakım işlemlerinin yapılması amacını taşıdığını, ancak vekalet tarihinden yaklaşık 1 sene sonra davacının bilgisi ve haberi olmaksızın vekaletin 139 ada 72 parsel No.lu taşınmazda kullanıldığını ve taşınmazın ifrazının yapıldığını, taşınmazın diğer paydaşları müvekkiline bilgi vermeksizin taşınmaza ait paylarını davalı şirket adına 02.02.2016 tarihinde devrini gerçekleştirdikten sonra taşınmazın ifrazının yapıldığını, kararın gerekçesinin hukuki ve yasal dayanaktan tamamen yoksun olduğunu, herhangi bir kanuni gerekçe bulunmadığı gibi dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile de çelişkili olduğunu,

dosyada dinlenen tanıklarla müvekkilinin husumetli olduğunu, tarafsız olmadıklarını ileri sürmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince yapılan keşifte dinlenen tanık beyanları ve bilirkişi raporunda yer alan tespitlere göre, taşınmazda paydaş olan davacının taşınmazın tamamını kullandığı belirlenmişse de; taşınmazda davalıya pay satanların satıştan önce eylemli olarak kullandığı bir yer tespit edilmemiştir.

Fiili taksimin varlığının kabul edilmesi için zeminde davacının ve davalıya pay satan kişilerin satıştan önce kullandığı bir yer olup olmadığının belirlenmesi gereklidir.

O haliyle; dosya kapsamında, davacı ile davalıya pay satanlar arasında uygulanagelen bir taksimin varlığından bahsedilemez. Bu sebeple; İlk Derece Mahkemesince fiili taksim sebebine dayalı davanın reddine karar verilmesi ve Bölge Adliye Mahkemesince bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR