Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2335 K.2024/4394

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 16. Hukuk Dairesinin 14.06.2019 tarihli ve 2019/2671 E., 2019/4412 K. sayılı ilamı ile Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne ve duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 622 parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesini davalıların murisi ...'den 1983 yılında haricen satın aldığını, bu satışın teminatı olarak muris Salih'ten 07.08.1983 tanzim tarihli 500.000,00 TL bedelli senet aldığını, 1987 yılında başlayan ve uzun yıllar süren Kadastro Mahkemesindeki davada dava konusu taşınmazın muris Salih mirasçıları adına tescil edildiğini, TMK'nın 724 üncü maddesindeki koşulların gerçekleştiğini ileri sürerek, 622 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından inşa edilen yapı ve bitkilerin bulunduğu (1/2) kısmının tapusunun iptaliyle, müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; muris Salih'in taşınmazı kimseye satmadığını, davacının murise taşınmaz satışı için para ödemediğini, senetteki imzanın murise ait olmadığını, davacının Kadastro Mahkemesinde görülen davaya katılmadığını, davacının taşınmazda haksız işgalci ve kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 01.07.2015 tarihli ve 2013/677 Esas, 2015/695 Karar sayılı kararı ile; dava kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak değerlendirilerek, davacının davasının sübut bulduğu anlaşıldığından, davanın kabulü ile 622 parselin tapu kaydının iptali ile, fen bilirkişilerinin 10.04.2015 tarihli bilirkişi raporlarında (A) harfi ile gösterilen 915 m2'lik kısmının iş bu parselden ifrazı ile bu kısmın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ayrı raporda (B) harfiyle gösterilen kısmın davalılar üzerinde ipkasına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 01.07.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (16). Hukuk Dairesinin 14.06.2019 tarihli ve 2019/2671 Esas, 2019/4412 Karar sayılı kararıyla, davanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkin olduğu halde, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tapu iptal ve tescil davası olduğu kabul edilerek yazılı şekilde verilen karar doğru görülmemiş, anılan yasa doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılması için hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen karan ile; davanın TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptal ve tescil davası olduğu kabul edilmiş, bilirkişi raporlarına göre taşınmazın ifrazının mümkün olmadığı tespit edilmiş olduğundan, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen karanna karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 1 Kadastro mahkemesinde görülen davada taşınmazı müvekkilinin satın aldığının tespit edildiğini,

2. Müvekkilinin iyiniyetli olduğunun ve müvekkilinin yaptığı bina ve eklentilerin taşınmazın değerinden fazla olduğunun keşif ve raporlarla tespit edildiğini,

3. Dava konusu arazide müvekkilinin kullandığı yerin davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsayan inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsadığından ifrazının her zaman mümkün olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, yasal koşulların oluşup oluşmadığının tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2. 4721 sayılı Yasa'nın 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi 4721 sayılı Yasa'nın 722, 723, ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

4721 sayılı yasanın "Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi" kenar başlıklı 724 üncü maddesine göre; "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygıın bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isleyebilir."

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet ... sahibinden isteyebilir.

4721 sayılı Yasa'nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a. Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. 4721 sayılı Yasa'nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin aynı Yasa'nın üçüncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b. İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c. Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d. Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

3.3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Mahkemece yukarıda değinilen ilkelere uygun olarak yeterli inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Mahkeme gerekçesinde, dava konusu taşınmazda davacının yapıyı yaptığı dönemde iyiniyetli olup olmadığı tartışılmamıştır. 25.10.2021 tarihli fen bilirkişi raporunda; taşınmazın 2 ayrı parsele ifrazının mümkün olmadığı, ancak ...

Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden gelen 22.11.2022 tarihli yazı cevabında; ifrazın mümkün olduğu belirtildiği halde ifraz konusundaki bu çelişki giderilmeden karar verilmiştir.

Taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığı, taşınmaz Belediye sınırları içerisinde bulunduğundan 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddelerine dayalı olarak Belediyeden alınacak Encümen kararı ile anlaşılacağı halde, bu konudaki çelişki giderilecek şekilde Encümen kararı alınmadan eksik inceleme ve araştırma ile verilen karar doğru görülmemiştir.

2.0 halde mahkemece, dava konusu 622 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kadastro tespit tutanaklarının özellikle de Kadastro Mahkemesinde dava açılmadan önce 1983 tarihli muris ... adına tespite ilişkin tutanağın getirtilerek ve Kadastro Mahkemesi'nin 2012/3 E. 2012/4 K. Sayılı dosyasının bu dosya kapsamında değerlendirilerek, davacının iyiniyeti konusunun tartışılması, Belediye Encümen kararı ile taşınmazda ifrazın mümkün olup olmadığının araştırılarak, bilirkişi raporu ile belediye yazı cevabı arasındaki çelişkinin giderilmesi ve toplanacak olan tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekir.

3. Açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,