Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2533 K.2025/3675

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 23.11.2015 tarihli üst hakkı sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalının maliki olduğu Sakarya ili, ... ilçesi, 1528 ada 51 parselde yer alan arsa üzerinde müvekkil şirket lehine 20 yıl süreli üst irtifak hakkı tesis edildiğini, ekonomik sebepler göz önünde bulundurulduğunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile hüküm altına alınan aşırı ifa güçlüğünün oluştuğunu, müvekkili şirket tarafından ...

Noterliğinin 01.04.2020 tarihli ihtarnamesi ile 23.11.2015 tarihli üst hakkı sözleşmesinin 20.03.2020 tarihi itibariyle askıya alındığı ve ödeme yapılamayacağının davalı tarafa bildirildiğini, yine ....

Noterliğinin 01.04.2020 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedilerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 832. maddesi uyarınca davalıya geçecek yapının değerinin ödenmesi koşulu ile taşınmazın teslim edileceğini ve üst hakkının terkin edileceğinin ihtar edildiğini belirterek; fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla, söz konusu ticari yapının bedelinin tespit edilmesinden sonra şimdilik belirsiz alacak davası kapsamında 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ...

Bankası avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline verilmesini, 23.11.2015 imza tarihli üst irtifak hakkı sözleşmesi gereğince 1528 ada 51 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı lehine 20 yıl süreli tesis edilmiş üst irtifak hakkı şerhinin masrafı davalı tarafa ait olmak üzere terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, durumun ekonomik kriz yada Covit 19 salgınından kaynaklanmadığını, TMK'nın 828 ve 829. maddeleri ile üst hakkı sözleşmesinin 16. maddesine göre sözleşmenin ister süre sonunda ister süresi içerisinde bir sebeple sona ermesi halinde üst hakkı sahibi tarafından yapılan yapıların mülkiyetinin arsa sahibine geçeceğini, hatta bu mülkiyet için hiçbir bedel ödenmeyeceğinin düzenlendiğini, bedelin ödeneceği düşünülse dahi yapılacak ödemenin yapı imal bedeli olduğunu,

davacının bahsettiği TMK'nın 831 vd. maddelerinde sözleşmenin müvekkil arsa sahibi tarafından sona erdirilmesini düzenleyen hükümler olduğunu belirterek, öncelikle davacının belirsiz alacak davası açmasında hukuki yararı bulunmadığından davanın usulden reddini, itiraz yerinde görülmez ise açıklanan hususlar dikkate alınarak davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki sözleşmenin yaklaşık 5 yıldır devam ettiği, sözleşmeyi malik arsa sahibinin değil üst hakkı sahibinin feshetmiş olması, covid-19 salgını görülmeye başladığında sözleşmenin 5. yılını sürdürüyor olması, salgının başı denilecek zamanda sözleşmenin feshedilmiş olması dolayısıyla davacının iştigal alanının AVM işletmek olması, tacir sıfatı ile hareket etmek durumunda olması hep birlikte değerlendirildiğinde davacının sözleşmede açık olarak düzenlenen ve emredici düzenlemeye muhalif olmayan "bila bedel" devir sonrası davalı arsa malikinden yapı bedeli talebinin haklı olmadığı kabul edilerek alacak talepli olarak açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yargılama esnasında davalının üst hakkı tesisine ilişkin sözleşmeye aykırı hareket ettiğinin ispatlanamadığı, TMK'nın 783. maddesindeki koşulların gerçekleşmediği, ahde vefa ilkesi uyarınca davacının tacirin sözleşme hükümlerine bağlı olduğunun kabulünün gerektiği, TBK'nın 138. maddesindeki şartların gerçekleşmediği gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesindeki iddia ve beyanlarını aynen tekrar ederek;

1.Vekâlet ücretinin hatalı hesaplandığını,

2.Taraflar arasındaki mevcut sözleşmenin fesih sebebinin müvekkilinin TBK 138. maddesine göre ifa güçsüzlüğüne dayanmasına rağmen bu konunun aydınlatılabilmesi için müvekkile ait ticari defter ve kayıtların incelenmemesinin yargılamanın eksik yürütülmesine sebebiyet verdiğini,

3.Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/216 Esas sayılı dosyasında müvekkil şirketin ticari defter kayıtlarının incelendiğini, dosya kapsamında hazırlanan 12.06.2023 tarihli bilirkişi raporunda "2015-2020 dönemlerine ilişin, pandeminin davacının mali tablolarında olumsuz bir etkisi olduğu, net cirosunun belirgin bir biçimde düştüğü ve buna bağlı şirketin karının azaldığının" açıkça tespit edildiğini beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı lehine tesis edilen üst hakkına dayalı olarak yapılan inşaatın bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR