Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4060 K.2025/3680

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı adına gelen olmadı. Davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, 19.08.2021 tarihli harici sözleşmeyle dava konusu 1722 ada 12 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 23 numaralı bağımsız bölümü davalıdan satın aldığını, satış bedeli olan 280.000,00 TL'nin 150.000,00 TL'sini zamanında ödediğini, sözleşmede bakiye satış bedelinin inşaatın bitiminde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının teslim günü olan 30.08.2022 tarihine çok az bir zaman kala 20.06.2022 tarihinde şahsi gerekçelerle ve inşaat maliyetlerinin arttığını ileri sürerek müvekkiline satış sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirir ihtarname gönderdiğini,

davalının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek tapu devrine yanaşmamasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu belirterek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde taşınmazın karar tarihine en yakın tarihteki rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak sözleşmenin geçerli olmadığını, davacının ödemelerini süresinde yapmadığını, davacının kötüniyetli olduğunu, davacının ödediği satış bedelinin iade edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek inşa etmekte olduğu binadan bağımsız bölüm satması hâlinde yapılan temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu, inşaatın geldiği seviyenin ve teslimin gerçekleşmemiş olmasının somut olayda öneminin bulunmadığı, davacının sözleşmeye konu edimini yerine getirdiği ve sözleşmede satıcının sözleşmeyi ancak satış bedelinin düzenli ödenmemesi hâlinde feshedebileceğinin kararlaştırıldığı, davalının davacıya gönderdiği ihtarnamede satış bedelinin düzenli ödenmediğinin ileri sürülmediği, davalının haksız olarak davacıya tapuyu devretmediği, davacının 280.000,00 TL'yi depo ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Nedenleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; kararın gerekçesiz olduğunu, sözleşmenin geçersiz olduğunu, eksik harcın tamamlatılmadığını, müvekkilinin yap-satçı olmadığını, 280.000,00 TL'nin depo ettirilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının taşınmaz teslime hazır olmasına rağmen bakiye satış bedelini ödemediğini, sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini, davacının ödediği parayı nemalandırılmış olarak geri aldığını ifade ederek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; yüklenici ile arsa sahibi sıfatı birleştirilen davalıdan haricen satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur.

Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde. "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır.

Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir.

Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1).

Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.

Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.

Yapılan tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dosya içeriğinden davacı tüketici ile davalı arasında düzenlenen 19.08.2021 tarihli sözleşme ile davalının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tâbi olmak üzere inşa etmekte olduğu binadan 23 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı anlaşılmaktadır.

6502 sayılı Kanun'un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı arasında imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen Kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir.

Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.

Bu nedenle somut uyuşmazlıkta; davacı ile davalı satıcı arasında düzenlenen 19.08.2021 tarihli sözleşmenin, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri uyarınca ayakta olduğunun kabulü gerekirken; İlk Derece Mahkemesince, anılan sözleşmenin, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183 vd. maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri esas alınmak suretiyle geçerli olduğunun ve Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde hata olmadığının değerlendirilmesi isabetli değildir.

3. Diğer taraftan; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297/2. maddesinde hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesinin gerekli olduğu açıklanmıştır.

Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince, hüküm sonucunda, dava konusu taşınmazın yalnızca tapu kaydında yer alan bilgilerine yer verilmesi gerekirken infazda tereddüt meydana getirecek şekilde adresine de yer verilmesi ve depo edilen 280.000,00 TL'nin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmemesi de doğru değildir.

Değinilen hususların göz ardı edilmiş olması bozmayı gerektirir ise de; bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Kanun’un 370. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesinin gerekçesi ile hüküm fıkrasının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi ile hüküm fıkrasının (2) numaralı paragrafında yer alan “"... Sokak No:6 D:23, 1722 ada 12 parsel sayılı taşınmazda” ibaresinin çıkartılarak yerine "1722 ada 12 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 23 numaralı bağımsız bölümde" ibaresinin yazılması ve (3) numaralı paragrafında yer alan "davalı tarafa" ibaresinden sonra gelmek üzere "nemalarıyla birlikte" ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,