Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4951 K.2025/2928

Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz incelemesi davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle duruşma istemi miktardan reddedilerek; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 5749 ada 166 parsel sayılı taşınmazdaki 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin paydaşı olduğunu, davalının bu taşınmazlardaki ayrı ayrı 2/3 oranındaki paylarını 23.01.2018 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin pay devirlerinden haberinin olmadığını, payların satışında muvazaanın bulunduğunu, bedelin olması gerekenden yüksek gösterildiğini, müvekkilinin yasal önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek adı geçen taşınmazların davalı adına kayıtlı olan 2/3’er payının iptali ile müvekkili adına tescili talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; satış bedeli olarak toplamda 500.000,00 TL bedelin ödendiğini, bu bedelin bölge gerçeği ile uyumlu olduğunu, davacı tarafın satıştan haberinin olduğunu, eldeki davanın kötüniyetli olarak açıldığını, harcın tamamlanmasının gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul Anadolu 30. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.01.2022 tarihli ve 2018/47 Esas, 2022/30 Karar sayılı kararıyla “...eski hissedarın taşınmazlardaki 2/3'er payını 23.01.2018 tarihli resmî senet ile toplam 500.000,00 TL bedel karşılığında davalıya devrettiği, dava tarihinin 25.01.2018 olduğu, bu nedenle açılan davanın süresinde olduğu, davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığı ve bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından davada kendisini vekil ile temsil eden davacı lehine iddia edilen 465.000,00 TL bedel üzerinden vekâlet ücretine hükmedildiği...” gerekçesiyle davanın kabulü ile "dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 5749 ada 166 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı olan 2/3 payın tapu kaydının ön alım hakkı nedeniyle iptali ile 2/3 payın davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline; davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilen 510.000,00 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalı ...'a ödenmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 18.09.2024 tarihli ve 2022/1954 Esas, 2024/1747 Karar sayılı kararıyla “...dava konusu bağımsız bölümlerde 2/3 hisse maliki olan dava dışı ... ...'in paylarını 23.01.2018 tarihinde davalıya sattığı, resmi senetteki satış bedelinin 500.000,00 TL olduğu, alınan bilirkişi raporunda iki adet bağımsız bölümün gerçek değerinin 476.322,00 TL olarak belirlendiği, bunun resmî senetteki satış bedeli ile uyumlu olduğu,

davacının resmî senet bedeli ile harç masrafını Mahkeme veznesine depo ettiği, davacının bedel muvazaasını ispat edemediği, davacının dava dilekçesinde değer bildirmediği ve daha sonra verilen dilekçe ile dava değerinin 10.000,00 TL olarak belirtildiği...” gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, 1. Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu, 2. Önalım davasının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, 3. Dava değerinin davanın başında 0 TL olarak net bir şekilde belirlendiğini, 4. Harç ikmalinin süresinde yapılmadığını, 5. Davanın reddedilmesinin gerektiğini, 6. Davacının birden fazla ıslah yaptığını, 7. Davacının iddiasını ispat edemediğini, 8. Mahkeme masraflarından müvekkilinin sorumlu tutulmamasının gerektiğini, 9. Davanın açılış tarihi göz önüne alındığında satış bedelinin yeniden belirlenmesi için yeni bir keşfin yapılmasının gerektiğini, 10. Kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, 4821 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve Mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

2.Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre. "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

3.Somut olayda; mahkemece alınan 24.01.2022 tarihli ara karar ile davacı tarafa 500.000,00 TL üzerinden harcın tamamlanması ve masraflarla birlikte toplam 510.000,00 TL tutarındaki ön alım bedelinin yatırılması için bir sonraki celseye kadar süre verildiği görülmüştür.

Ancak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir.

Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

4.Tüm bu nedenlerle; Mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 510.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 11.10.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR