Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/5026 K.2025/2921

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların dava konusu ... İlçesi, ... Mahallesi, 9420 ada 15 parsel sayılı taşınmazın paydaşları olduğunu, dava dışı satıcı ... ...’in, hisselerini davalı ...'ye devrettiğini, satış işleminin gerçekleşmesinden sonra, davalı yanın ...

3. Noterliğinin 27.05.2021 tarihli ihtarnamesi ile dava konusu payı 1.900.000,00 TL bedelle satın aldığını, ön alım haklarını yasal sürede kullanabileceklerini taraflarına ihtar ettiğini, satışı yapılan payın değerinin 1.900.000,00 TL olmadığı halde davacıların ön alım haklarına engel olmak maksadıyla muvazaalı şekilde yüksek gösterildiğini, keşfen yapılacak değerlendirme ile pay değerinin 1.200.000,00 TL olduğunun ortaya çıkacağını,

davacıların söz konusu pay üzerinde ön alım hakkına sahip olduklarını belirterek 9420 ada 15 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına eşit olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi ile; taşınmazda fiili taksim olduğunu ve davacıların satıştan bilgileri bulunduğu halde, o tarihte satın almayıp, sonradan ön alım hakkı kullanmak istemelerinin kötü niyetli olduklarını ispatladığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın fiili taksim nedeni ile reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 03.10.2024 tarihli kararı ile davacılar vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Bölge Adliye Mahkemesin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

1. İlk Derece Mahkemesi kararının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, ön alım davalarında davaya konu gayrimenkulün kıymet takdirinin yapılmasını müteakip davaya konu payın bedelinin mahkeme veznesine yahut mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması gerektiğini, ancak İlk Derece Mahkemesinin bu husustaki taleplerini dikkate almadığını,

2. İlk Derece Mahkemesinin davacı beyanlarını ve delillerini değerlendirirken hataya düştüğünü ve yargılama konusu olay hakkında peşin hükümlü davrandığını, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığını,

3. Ayrıca İlk Derece Mahkemesince bilirkişi raporuna aykırı hüküm kurduğunu ileri sürmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece kendiliğinden nazara alınmalıdır. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olaya gelince; davalı vekilince, taşınmaz üzerinde bulunan üç katlı yapının karşıdan bakılınca sol tarafında kalan dükkanların davalı tarafından satın alındığı ileri sürülerek fiili taksim savunmasında bulunulmuş ise de; yapılan keşif, dinlenen tanık beyanları ve dava konusu taşınmazın halihazırdaki durumu fiili taksimin varlığına işaret etmemektedir.

Fiili taksim, devam eden bir olgu olmalıdır. Dava konusu yapı, bir süre ortadan duvar örülmek ve ayrı ayrı kapılar açılmak suretiyle her bir paydaş tarafından ayrı ayrı tasarruf edilmişse de; tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere bilinmeyen bir tarihte, ancak satıştan önce binanın ortasında yer alan duvarların yıkıldığı, taşınmazın iki ayrı bölüm olarak kullanılmasından vazgeçildiği, bir bütün halinde kiraya verilerek paydaşlar tarafından kira bedelinin bölüşüldüğü sabittir. Kira bedelinin bir kısmının bir paydaş, bir kısmının da diğer paydaş tarafından alınması paylı mülkiyetten kaynaklanmakta olup, fiili taksimi göstermemektedir.

Hal böyle olunca; davalıya satış yapılan tarih itibarıyla taşınmaz üzerinde devam edegelen bir fiili taksim bulunmadığından, İlk Derece Mahkemesince yanılgılı değerlendirme ile fiili taksimin varlığına işaret edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararı ortadan kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR