Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/4889 K.2025/5534

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili ...’ın paydaşı olduğu 2070 parsel sayılı taşınmazdaki 8411/1406 50... .09.2019 tarihinde davalı tarafından satın alındığını; müvekkilleri ... ve ...’in paydaşı olduğu 2051 parsel sayılı taşınmazdaki 48711/172500 pay ve 57977/862500 payın da 03.09.2019 tarihinde davalı tarafından satın alındığını, davalının açtığı ortaklığın giderilmesi davasının dava dilekçesinin tebliği ile satıştan haberdar olunduğunu, noter aracılığıyla bildirim yapılmadığını belirterek davalı adına kayıtlı söz konusu payların iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu parsellerin oluşumunun imar planının iptalinden kaynaklandığını, taşınmazlar üzerinde hem payı satın aldığı kişi hem de kendisi tarafından yapılmış iki adet otel bulunduğunu, müvekkilinin paylarını satın alırken dilekçesinde dökümünü sunduğu takyidatlar ile birlikte satın aldığını, taşınmazların alım tarihi itibarıyla üzerindeki hacizler ile aldığını, bu hacizleri ödediğini hâlen de ödemeye devam ettiğini, müvekkilinin payı satın almasından sonra arsa üzerine otel inşa ettiğini, muhdesat bedeliyle birlikte keşfen saptanacak olan bedelin ve üzerindeki takyidatların bedelleri de eklenmek suretiyle ön alım bedelinin depo ettirilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın yasal süresinde açıldığı, dava konusu taşınmazda fiili taksime ilişkin doğrudan bir iddia bulunmamakla birlikte bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığı,

dava konusu taşınmazların satış bedelleri (ön inceleme aşamasında bankaya depo edilseydi raporun düzenlendiği tarihe kadar paranın ulaşacağı değer) güncel değer üzerinden depo ettirildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 2070 parselde kayıtlı taşınmazda hissedar ... tarafından 03.09.2019 tarihli ve ... yevmiye No.lu resmî senet ile davalı ...’e satılan 8411/140650 hissenin iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 2051 parselde kayıtlı taşınmazda hissedar ... tarafından 03.09.2019 tarihli ve ... yevmiye No.lu resmî senet ile davalı ...’e satılan 150271/431250 hissenin iptali ile yarısının (½ sinin) davacı ...,

kalan yarısının (½ sinin) da davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, ön alım bedeli olan toplam 3.023.879,36 TL’nin (davacı ...’un depo ettiği 1.608.821,74 TL, davacı ...’un depo ettiği 1.415.057, 62 TL) karar kesinleşinceye kadar devlet bankalarının kısa vadeli mevduata uyguladığı en yüksek faiz ile nemalandırılmasına, karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte davalı ...’e ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu satışın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca noter aracılığıyla bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediğinden gerek asıl davanın gerekse birleştirilen davanın 27.07.2020 tarihinde hak düşürücü süre içerisinde açıldığı,

İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sırasında yerleşik Yargıtay kararları uyarınca ön alım bedelinin nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle belirlendiği, belirlenen bedelin davacı tarafça depo edildiği, davalının güncel bedelin depo edilmesine ilişkin talebinin yerinde görülmediği,

davalı tarafından pay satın alındıktan sonra taşınmazın üzerine büyük yatırımlar yapıldığı bunun bedelinin ödenmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, varsa pay satın aldıktan sonra yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edilmesi gerektiği, davaya konu payın davacılar adına tesciline ilişkin hüküm kesinleşmeden ve pay davacılar adına tapuda tescil edilmeden bu husustaki alacağın hüküm altına alınması mümkün olmadığı gibi esasen bu konuda usulüne uygun bir şekilde açılan bir davanın da bulunmadığı,

davalı vekilinin cevap ve istinaf dilekçesinde bildirdiği icra takip dosyaları nedeni ile müvekkili tarafından ödenen bedelin ön alım bedeline ilavesi hususunda ileri sürdüğü istinaf sebebine gelince; bu hususun davacı ... ile davalı ... arasındaki birleştirilen dava dosyasının daha önce tefrik edildiği Mahkemenin 2020/246 Esas sayılı ön alım davasında da aynı icra takip dosyaları ve aynı ipotek bedeli bildirilerek yine davalı tarafından ileri sürüldüğü, haciz ve ipotek nedeniyle davalı tarafından ödenen borç miktarının tespitine yönelik olarak Dairece ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.01.2023 tarih ve 2020/246 Esas, 2023/59 Karar sayılı kararının kaldırılmasına karar verildiği, aynı bedelin eldeki dosyada dava konusu edilen taşınmaz paylarına yönelik olarak ön alım bedeline ilave edilmesi talebinin mükerrer ödemeye sebebiyet vereceği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet verecek şekilde ön alım bedeli tespit edildiğini, dava konusu parselin ...

Belediye Başkanlığının imar uygulamasının iptali neticesinde oluşmuş bir parsel olduğunu, müvekkili tarafından kullanılagelen alanın aslında tek başına malik iken imar planının iptali neticesinde, parsel eski kadastral parsel hâline dönüşerek diğer hissedarların taşınmaza hissedar olarak girdiklerini, müvekkilinin hisse aldıktan sonra taşınmaz üzerinde çok büyük yatırımlar yaptığını, taşınmaz üzerine yapılan yapıların bedelinin ödenmesi gerektiğinin Yargıtay kararında da belirtildiğini, müvekkilinin dava konusu hisseyi üzerindeki dilekçesinde dökümü bulunan takyidatlar ile satın aldığını,

müvekkilinin bu hacizleri ödediğini ve hâlen de ödemeye devam ettiğini, kaldı ki belirtilen rakamların güncel rakamlar olmadığını, güncellendiği taktirde bu rakamların çok üzerinde olacağını, bu ödemelerin ön alım bedeline dahil edilmesi gerektiğini, müvekkilinin pay satın aldıktan sonra arsa üzerine otel inşa ettiğini, satım anı ile satımdan sonra payın değerinin saptanması gerektiğini, Türk Lirasında meydana gelen aşırı değer kaybının da dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin ön alım bedeline dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan takyidat bedellerinin eklenmesine dair temyiz itirazına gelince;

Somut olayda, dava konusu 20 70... parsel sayılı taşınmazlarda dava dışı ... ile davalı ... arasında 03.09.2019 tarihinde yapılan pay satışından sonra taşınmaz üzerinde bulunan bir kısım takyidatların bedelinin alıcı olan davalı tarafından ödendiği savunulmaktadır. Taşınmaz üzerindeki yükün bedeli ödenmek suretiyle kaldırılması hâlinde ön alım bedelinin tapudaki satış bedeli ve alıcının ödediği harç miktarı toplamı olarak kabul edilmesi doğru değildir. Davalı tarafın savunmasının doğru olması ve ön alım hakkının satış bedeli üzerinden kabulü durumunda, davacı taraf ödenen borç miktarı kadar sebepsiz zenginleşecektir.

O hâlde Mahkemece yapılması gereken iş, 03.09.2019 tarihli satış akdi oluştuktan sonra taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına yönelik ödemeler hususunda ilgili takip dosyaları getirtilmek suretiyle davalı tarafa ispat imkanı tanınarak ve gerekirse eldeki davanın ... tarafından açılan 2020/246 Esas sayılı dosya ile birleştirilmesi düşünülerek mükerrer ödeme olmayacak şekilde depo bedeli belirlemek olmalıdır.

VI.KARAR