Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2016/16322 K.2020/2865

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, müvekkilinin 2004 yılında 1170 parsel sayılı taşınmazı satış sözleşmesi ile davalıdan satın aldığını, satın aldıktan sonra 2 adet dükkan yaptığını ve malik sıfatıyla kullandığını, davacının satışı inkar etmediğini ancak tapuda devri gerçekleştirmediğini belirterek, imar sonrası 308 ada 8 parsel numarasını almış olan dava konusu taşınmazda davalı adına olan payın iptali ile müvekkili adına tescilini, aksi halde müvekkiline ait olan 2 adet dükkanın güncel değerinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının iddia ettiği satışın resmi şekle uygun olmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, davacı tarafın haksız inşaat yaptığı dönemde müvekkilinin rızası bulunmadığını, davalının babası Mehmet Kozan’ın çeşitli tarihlerde inşaatın durdurulması için belediyeye başvurduğunu, sözleşme geçerli dahi olsaydı zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ayrıca arsa bedeli olan 50.000 TL alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil, aksi halde alacak isteğine ilişkindir.

1. Davacı tarafın talebi dava konusu 308 ada 8 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili, bu olmadığı takdirde dava konusu taşınmaz üzerinde yapmış olduğu iki adet dükkanın güncel değerinin ödenmesidir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davanın, 3.000 TL dava değeri üzerinden harç ödenmek suretiyle açıldığı, Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen teknik raporda dava konusu arsanın ve 2 adet dükkanın değerinin saptandığı, ancak harç ikmali yapılmadan sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu, harcın alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine bırakmayıp, anılan hususun (temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın) mahkemece kendiliğinden gözetileceğini düzenlemiş ve buyurucu nitelikteki 32. maddesinde, yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağını öngörmüştür.

Hal böyle olunca, öncelikle yukarıdaki ilkelerde dikkate alınarak, dava konusu taşınmazın dükkanlarla birlikte tespit edilen toplam değeri üzerinden eksik harcın tamamlanması, bu zorunluluk yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerekirken, anılan husus gözardı edilerek işin esası bakımından hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2. Davacı taraf terditli (kademeli) olarak istekte bulunmuş, ancak Mahkemece davacının her iki talebinin de kabulüne karar verilmiştir. Kademeli davalarda bu davaların niteliği gereği her iki istek konusunda Mahkemece olumlu hüküm kurulması olanaksızdır. Tapu iptali ve tescil davası kabul edildiği takdirde alacak konusunda hüküm kurulması mümkün değildir.

Kabule göre de, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nin 706, 6098 sayılı TBK'nin 237, 818 sayılı BK'nin 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.

Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Bu durumda, dava konusu edilen 308 ada 8 parsel sayılı taşınmaz harici satışın gerçekleştiği iddia edilen 24.02.2004 tarihinde tapuya kayıtlı olduğuna göre adi yazılı şekilde yapılmış olan satış sözleşmesi geçersiz olup, Mahkemece davacı tarafın tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi yanlıştır.

Davacı taraf, tapu iptali ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde alacak talebinde bulunmuştur. Kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.

O halde, tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilmek suretiyle harici satış sözleşmesine göre ödenen satış bedelinin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları ile güncelleştirilmiş değerinin ve davacının taşınmaz üzerinde yaptığı iki adet dükkanın dava tarihindeki rayiç değerinin tazmini hususunda karar verilmesi gerekirken, Mahkemece arsa bedeli olarak hesaplama yapılarak ödenmesine hükmedilmiş olması yanlıştır.