Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/14818 K.2021/1644

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, davacılara ait 398 ada 83 parsele davalı tarafça su deposu yapılmak ve gelir elde edilmek suretiyle 10 yıldır elatıldığını, ihtara rağmen sonuç alınamadığını, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 30.000 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili süresinde verdiği cevap dilekçesi ile zamanaşımı definde bulunmuş olup kamulaştırmaya ilişkin işlerin usulüne uygun yürütüldüğünü kötüniyetli olunmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, 18.127,30 TL nin dava tarihi olan 11.09.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir. Hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı vekilinin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu Gıda Tarım ve Hayvancılık il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz üzerindeki su depolarının davalı tarafından yapıldığı tarafların kabulünde olmakla mahkemece davalının işgalinden önceki taşınmaz durumu gözetilerek, dava konusu taşınmaz tapuda tarla vasfında olduğundan ve taraflar arasında görülmüş ve kesinleşmiş olan Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/342 Esas ve 2016/150 Karar sayılı kamulaştırma bedel tespit davasında alınan 08.02.2016 tarihli bilirkişi raporunda taşınmaz tarım arazisi olarak değerlendirildiğinden taşınmaz için ürün gelir yöntemi ile hesaplama yapılması gerekirken Mahkemece hükme esas alınan 24.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda;

taşınmazın tarla vasfında olduğu, üzerinde ekili dikili ürün bulunmadığı, uzun yıllardır toprak işlemesi yapılmadığı, bu nedenle taşınmazda yabani otların bulunduğu, arazinin sığ toprak derinliğine sahip olması nedeniyle pulluk derinliğinde toprak katmanı bulunmadığı,

tarımsal mekanizasyonun mümkün olmadığı taşınmazda su kaynağı da bulunmadığı bu nedenlerden dolayı zirai faaliyetin mümkün olmadığı başka amaçla kullanılabilmesinin mümkün olduğu belirtilerek satışa çıkarılmış benzer taşınmazların, büyüklük, imar, konum, görülebilirlik, alt yapı imkanları gibi kriterler değerlenedirilerek serbest piyasa alım satım rayiçleri de göz önüne alınarak su deposu ve müştemilatı denilmek suretiyle kira gelir yöntemi ile hesaplama yapılması doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; ilke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda bilirkişi raporunda; söz konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle kira getirisinin 0,30 TL m2/ay olabileceği belirlenmiş olup geriye doğru hesaplama yapılmışsa da az yukarıda belirtildiği üzere öncelikle ilk dönem olan 2010 yılı rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi yapılması gerekirken davanın açıldığı 2015 yılı belirlenerek tam tersi yol izlenmek suretiyle hesaplama yapılması da doğru görülmemiştir.