Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4227 K.2019/9123

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili; taşınmazın 377 m²'sinin davalı ... tarafından müvekkiline satıldığını, ... Belediyesi Encümeni'nin 29/03/2006 tarihli ve 477 sayılı kararı ile satışın iptaline karar verildiğini, idari işlemin iptali için açılan davanın müvekkili lehine sonuçlanarak Danıştay 6. Dairesi tarafından onandığını, davalı Belediyenin tevhitle 6.928 m² olan taşınmazı otopark olarak kullandığını ve davacının 377 m²’lik hissesi için ecrimisil ödemediğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 9.000,00 TL ecrimisil bedelinin yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili; ilgili satış işlemi sonrasında davacının hissesine ait bedelin Belediye veznesine yatırıldığını, ancak tapuda devrin yapılamadığını, davalı Kurumun dava konusu taşınmazla ilgili kamulaştırma işlemlerini yürütmekte olduğundan haksız ve kötü niyetli olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 2013 yılı ecrimisil bedeli olan 2.000,00 TL’nin 12/11/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının 2013 yılına ilişkin talep edebileceği ecrimisil bedeline dair fazlaya ilişkin talep hakkının saklı tutulmasına, davacının 2009-2012 yılları için istediği ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve ilâmda belirlenip dayanılan gerektirici sebeplere göre, davalı vekilinin aşağıda belirtilen hususlar dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu 4233 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında taşınmazın vasfının arsa olarak belirlenmiş olduğu, taşınmazın davalı ... tarafından otopark olarak kullanılmakta olduğu anlaşılmaktadır. Ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, ecrimisil bedelinin taşınmazın tapu kaydındaki vasfına değer verilmek suretiyle arsa olarak getireceği gelir üzerinden belirlenmesi gerekirken, otopark olarak getireceği gelir üzerinden belirlendiği görülmektedir. Mahkemece konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, oluşacak sonuca göre davacının payı oranında belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.