Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5463 K.2019/3814

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı ... ve Finansbank A.Ş. vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, vekil edeninin dava konusu 1061 ada, 81 parsel sayılı arsa ve içinde bulunan bahçeli tarihi ev ile birlikte 14.11.2013 tarihinde satın aldığını, vekil edeninin kendi gayrimenkulünü kullanamadığını belirterek, öncelikle söz konusu gayrimenkulün tahliyesine karar verilmesini, ayrıca davalılar tarafından tahrip edilerek ortadan kaldırılan tarihi ahşap ev ile ilgili keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak eski haline getirilmesi için yapılacak masrafların hesaplanması ile birlikte davalılardan bu bedelin tahsiline ve ecrimisile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan ...; söz konusu yeri davacının satın aldığı tarihten 19 yıl önce ilk malikleri olan Mehmet Niyazi Kitapçı varislerinden açık otopark olarak kullanılmak üzere kiraladığını, kira başlangıç tarihinin 01.04.1994 olduğunu, kendisinin işgalci değil kiracı olduğunu ve eksiksiz kira ödemelerini hissedarlara yaptığını, ahşap binanın 1960 yılında yanmış olduğunu ve kendisinin kiraladığında boş ve çöplük halinde olduğunu, iddiaların tamamen asılsız olduğunu iddia ederek, davanın reddini savunmuştur.

Davalılardan Medical Park Sağlık Hizmetleri A.Ş. vekili; vekil edeni şirketin söz konusu arsayı diğer davalı ...'den 01.11.2002 tarihinde boş olarak kiraladığını, müvekkilinin alt kiracı sıfatını haiz olduğunu ve haksız, kötü niyetli işgalin söz konusu olmadığını, ahşap evin de kendilerinin kiraladığında mevcut olmadığını, sadece yandığı yönünde malumatlarının bulunduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Davalılardan FinansBank A.Ş. vekili, vekil edeni bankanın iyi niyetle diğer davalı ...Ş. ile 10.10.2011 tarihli Finbor Anlaşması ( Finansbordo sözleşmesi) kapsamında ...nin kiracısı olduğu yerde çok küçük bir alanı kaplayan ATM'nin kurulmasını sağladığını, husumet nedeniyle müvekkili açısından davanın reddini, açılan davadan haberdar olunduğunda da ilgili ATM'nin kaldırıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Davacı vekili 04.08.2015 tarihli dilekçesi ile eski hale getirmeye ilişkin olan isteminden ve 07.04.2016 tarihli 5 nolu celsede davalı ...’e yönelik istemlerinden vazgeçtiğini beyan etmiştir.

Mahkemece; Davalı ... hakkındaki dava atiye terk edildiğinden bu davalı hakkındaki taleple ilgili olarak esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına,Davalı ...Ş. hakkındaki men'i müdahale talebi konusuz kaldığından bu talep yönünden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Davalı ...Ş. hakkındaki men'i müdahale talebinin kabulü ile Müdahalesinin menine ve Bu davalı hakkındaki ecrimisil talebinin kabulü ile 30.000,00 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş olup; hüküm, davalılar Finansbank A.Ş. ve Medical Park A.Ş. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.

1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalılar Medical Park A.Ş. ve ...vekillerinin aşağıdaki bendlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davalı ...Ş’nin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince.

Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Açıklanan bu ilke kapsamında somut olaydaki bilirkişi raporu incelendiğinde, ecrimisil hesabının; dava konusu taşınmazın boş arsa halinde getirebileceği kira geliri üzerinden değil de, taşınmazın otopark olarak kullandıldığında aylık elde edilebilecek olan kira geliri üzerinden yapıldığı görüldüğünden, bilirkişi raporundaki belirlemenin Dairemiz ilkelerine uygun olduğunun kabulü mümkün değildir. İş bu sebeple; davalı ...Ş’nin bilirkişi raporundaki hesaplamaya yönelik temyiz itirazı yerinde görülmüş, denetime elverişli ve Dairemiz ilkelerine uygun yeniden bilirkişi raporu alınmak üzere mahkemece verilen kararın bozulması gerekmiştir.

3. Davalı ...nin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazının incelenmesine gelince; davacı vekili 13/10/2014 tarihli dilekçesinde, ecrimisil istemlerini her bir davalıdan ayrı ayrı 30.000 TL olarak belirtmiştir. Davalı ...’ın davacıya 220 TL ecrimisil ödemesine karar verilmiş olmasına göre, reddedilen miktar üzerinden davalı vekiline vekalet ücreti takdir edilmemesi doğru görülmemiş, kabul ve red oranları dikkate alınmak suretiyle vekalet ücreti hususunda yeniden hüküm kurulması gerektiğinden bahisle Mahkemece verilen kararın bu yönü ile de bozulması gerekmiştir.