Danıştay 13. Daire E.2022/44 K.2024/5140

Dava konusu istem: İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... parselde bulunan 5.495,20 m² alanlı içinde kargir bina olan tarla; ... ada, ... parselde bulunan 5.014,61 m² arsanın ...hissesi ve ... ada, ... parselde bulunan 46.443,51 m² arsa vasfındaki taşınmazlardan oluşturulan "... Gayrimenkulleri Ticari ve İktisadi Bütünlüğü"nün satış işlemleri ile bu işlemlerin dayanağı olan İhale Şartnamesi ve muhammen bedelinin onaylanmasına ilişkin Fon Kurulu kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince, Dairemizin 14/04/2021 tarih ve E:2015/750, K:2021/1372 sayılı bozma kararına uyularak verilen kararda;

"... Gayrimenkulleri Ticari ve İktisadi Bütünlüğü"nün çıkarıldığı ihale sonucunda 16.250.000,00-TL bedelle satışının onaylanmasına ilişkin ... tarih ve... sayılı Fon Kurulu kararının iptali istemi yönünden;

Davacı tarafından ... tarih ve ... sayılı Fon Kurulu kararının iptali istemiyle... İdare Mahkemesi nezdinde dava açıldığı, anılan Mahkemenin... tarih ve E:..., K:... sayılı dava konusu işlemin iptaline ilişkin kararının, Danıştay Onüçüncü Dairesinin 22/10/2014 tarih ve E:2014/1810, K:2014/3185 sayılı kararıyla bozulduğu, Mahkemece anılan bozma kararına uyularak keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığı ve akabinde ... tarih ve E..., K:... sayılı kararıyla davanın reddine karar verildiği, bu karara karşı davacı tarafından yapılan temyiz başvurusunun ise aynı Dairenin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla süre aşımı nedeniyle reddedildiği ve böylece kararın kesinleştiği;

Bu durumda, işbu davanın konusunun söz konusu dava ile aynı olduğu ve aynı dava sebeplerine dayandığı anlaşıldığından, konusu ve sebebi aynı olan bu davanın anılan kısmının kesin hüküm nedeniyle esasının incelenmesine hukuken imkan bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

"... Gayrimenkulleri Ticari ve İktisadi Bütünlüğü"nün muhammen bedelinin 15.000.000,00-TL olarak belirlenmesine ve ihale Şartnamesi'nin onaylanmasına ilişkin ... tarih ve... sayılı Fon Kurulu kararının iptali istemi yönünden;

Gayrimenkullerin değerlerinde zaman içerisinde artma ve azalma yaşanmasının olağan olduğu, bu değişikliklerin mevzuat değişikliği, imar durumu değişikliği, tabii afetler sonucu değişme vs. gibi birçok nedenden kaynaklanabileceği, kamu alacağının tahsili için haczedilen gayrimenkullerin rayiç değerleri üzerinden satışa çıkarılmalarının esas olduğu, haczedilerek satışa çıkarılan gayrimenkullerin satış sürecinin (dava konusu satış sürecinde olduğu gibi) yıllara yaygın olarak uzamasının da mümkün olduğu,

bu şekilde uzayan satış işlemi sürecinde satışa konu gayrimenkullerin değişebilecek piyasa rayiç değerlerinin tespitine yönelik yeniden kıymet takdiri yapılmasının kamu menfaati açısından gereklilik arz edebileceği, burada asıl önemli olan hususun, değerleme raporlarındaki değişiklikler ile kıymet takdirlerindeki artma ve azalmanın değil, gayrimenkullerin rayiç değerleri üzerinden satışa çıkarılıp çıkarılmadığının, ihale sürecinin mevzuata uygun olarak gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin, kamu alacağının en yüksek şekilde tahsil edilip edilmediğinin ortaya konulması gerektiği, uyuşmazlığın çözümünde,...

İdare Mahkemesince davanın reddi yolunda verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı ile bu karara karşı davacı tarafından yapılan temyiz başvurusunun Danıştay Onüçüncü Dairesinin 20/12/2017 tarih ve E:2017/2904, K:2017/4085 sayılı kararıyla süre aşımı nedeniyle reddine ilişkin kararının esas alınması gerektiği;

Anılan Mahkeme kararında, dava konusu ticarî ve iktisadî bütünlüğü oluşturan gayrimenkullerin 23/01/2012 tarihinde yapılan ihalesinde muhammen bedelin belirlenmesi için temel alınan ve ...

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 05/2011 tarihli değerleme raporunun anılan gayrimenkullerin rapor tarihindeki piyasa rayiç değerlerini yansıtıp yansıtmadığının, raporda kullanılan değerleme yöntemlerinin değerleme için uygun olup olmadığının, tercih edilmeyen değerleme yöntemlerinin neden tercih edilmediğinin, önceki raporlardan farklı olarak tespit edilen değer düşüklüğünün sebebinin (imar durumu değişikliği, değerleme yöntemi farklılığı vs.) tespit edilmesi gerektiği,

uyuşmazlığın çözümü için 26/01/2016 günü mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan 25/03/2016 kayıt tarihli bilirkişi raporu ile bazı hususların açıklığa kavuşturulması amacıyla bilirkişilerden alınan 27/06/2016 kayıt tarihli ek raporda, "...

Gayrimenkul Değerlemeye hazırlatılan... tarih ve... sayılı değerleme raporunun, 'Emsal Karşılaştırma Yöntemi' kullanılarak hazırlandığı, uyuşmazlık konusu taşınmazlara çok yakın konumda emsal seçimi yapıldığı, emsallerin yüzölçüm, imar durumu ve diğer nitelikler bakımından uygun olduğu,

bölgedeki arsa kıtlığı, plan iptali, altyapı çalışmaları gibi faktörler göz önünde bulundurulup bölgeye yakın diğer hinterlandlarda araştırma yapılmak suretiyle elde edilen fiyat analizleri ile elde edilen verilerin arsa geliştirme yaklaşımıyla desteklenmesi suretiyle en doğru sonuca ulaşılmaya çalışılmışsa da, ... ada ... parsel için doğru değer takdir edilmişken, ... sayılı parselin yola cephesi olmadığı atlandığından yüksek değer takdiri yapıldığı, ... ada ... parsel içinse, geliştirme yöntemi kullanılırken iptal edilen imar planındaki yapılaşma izni dikkate alındığından piyasa rayicinin üzerinde bir değer takdir edildiği,

dava konusu satış işleminden önce yine ... Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan ve muhammen bedelin tespitinde yararlanılan...tarih ve... sayılı değerleme raporunda net bir değerleme yöntemi seçilmediği, İSKİ yönetmeliğindeki değişiklik neticesinde konut dışı yapılaşma emsalinin 0,20'den 0,25'e çıkarılması dikkate alınarak uyumlulaştırmaya gidildiği,

bu durumun uyuşmazlık konusu taşınmazların değerinde belirgin bir düşüşe yol açmasının düşünülemeyeceği, emsal olarak sunulan iki taşınmazın ise uyuşmazlık konusu taşınmazlara yakın konumda bulunmasına karşın, üzerinde yapı bulunması nedeniyle uyuşmazlık konusu taşınmazlar için emsal niteliğinde sayılamayacağı, zira emsal taşınmazlar üzerinde çok büyük yapıların geçmişteki imar koşullarından kaynaklanan müktesep haklar kapsamında olup, mevcut şartlarda tekrar yapılacak imar planınında emsal taşınmazlardaki yapılaşma koşullarında bir yapı inşa edilemeyeceği,

geliştirme yaklaşımı çerçevesinde destekleme çalışması yapılırken emsal taşınmazdaki binanın satış değeri esas alınarak E:0,25 yapılaşma koşullarıyla arsa değer tespiti yapıldığı, ancak emsal araştırmasıyla birçok taşınmaz bulunabilecekken, sadece yapılaşma koşulları uyuşmazlık konusu taşınmazların çok üzerinde olan bina satış değeri esas alınarak takdir edilen değerin taşınmazların gerçek değerinini yansıtmadığı, sonuç olarak, uyuşmazlık konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin imar durumuyla ilgili belirsizlikler ve bölgedeki arsa arzının kısıtlı olması nedeniyle bölgedeki arsa fiyatları yönünden standart bir piyasa fiyatı oluşmadığı,

bu mevcut durum içerisinde bölgedeki her arsanın fiyatının kendi özel koşulları ile alıcı ve satıcının içinde bulunduğu ekonomik durum ve özel şartlara bağlı olarak bariz fiyat farklarıyla oluştuğu, bu nedenle en doğru rayiç bedel tespiti için emlakçılardan alınan bilgiler ve mülk sahiplerinin talepleri arasında bölgeye yakın yerlerde bulunan benzer konum, yüzölçüm ve özelliklerdeki emsal taşınmazlar gözetilerek yapılan uyumlulaştırma çalışması ile ÜFE değerleri ve İSKİ yönetmeliği ile belirlenen E:0,25 yapılaşma koşulları uygulanarak,

18/05/2011 tarihi itibarıyla uyuşmazlık konusu taşınmazların değerlerinin yaklaşık olarak toplam 16.900.000,00-TL olabileceği, tarafların itirazları nedeniyle bilirkişilerden alınan ek raporda da, 21/04/2008 tarihinde iptal edilen imar planında belirtilen E:0,30 konut alanı şeklindeki fonksiyon ve yapılaşma koşulları esas alınarak yapılacak emsal araştırması ve geliştirme yapılarak değer tespiti yoluna gidilmesinin, taşınmazın değerinin olduğundan yüksek belirlenmesine yol açacağı, keza daha önceki ihalelere bu şekilde belirlenen değerlerle çıkılmasından dolayı teklif gelmediği,

bu nedenle yapılan hesaplamaların doğru olduğu" şeklinde görüş ve kanaate yer verildiği;

Bu durumda, daha önceden yapılan değerleme çalışmalarıyla takdir edilen değerlerden daha düşük ya da yüksek muhammen bedel tespit edildiği yolundaki taraf iddialarına itibar edilmediği, 18/05/2011 tarihli son değerleme raporunda belirtilen 10.789.116,00-TL değer üzerinden yapılan kıymet takdirine bağlı kalınmayıp muhammen bedelin 15.000.000,00 TL olarak belirlendiği,

bu muhammen bedel üzerinden çıkılan ihale sonucunda satışın 16.250.000,00-TL tutara gerçekleştiği, Mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi raporunda yaklaşık olarak belirtilen 16.900.000,00-TL tutarındaki değer ile ihale sonucu oluşan satış bedeli arasındaki 650.000,00-TL tutarındaki farkın ise bilirkişilerce belirtilen değerin sadece %4'üne isabet eden ve piyasa koşullarında yapılacak bir satışta pazarlık payı, iskonto vb. gibi makul sayılabilecek bir indirim tutarına isabet ettiği dikkate alındığında muhammen bedelin hukuka uygun olarak belirlendiği sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle davanın kısmen reddine, kısmen incelenmeksizin reddine verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacı tarafından, satış işlemi aynı gayrimenkuller ile ilgili ise de, davalı idarece iki ayrı işlem tesis edildiği, her ne kadar ikinci işlem olan ve satışa nihai onay veren işlem ...

İdare Mahkemesi kararıyla iptal edilmiş ise de, işbu davanın konusunun farklı olduğu, muhammen bedelin tespitinde davalı idarece hatalar yapıldığı, ...arsalarına 400 ve 900 metre yakın taşınmazların değerleri raporda var iken 10 ve 20 km uzaktaki arsaların değerleri alınarak muhammen bedelin 2008 yılındaki 524 USD/m²den, 2011 senesine gelince 130 USD/m²ye düşürüldüğü, halbuki aynı müddet zarfında 3. köprü ve 3. çevreyolu inşaatlarının satıştan önce açıklandığı, satıştan 1 ay sonra da 3. havaalanının açıklandığı, civardaki arsa değerlerinin %400 arttığı, ihaleye konu arsaların söz konusu artere 2 km yakınlıkta olduğu,

ayrıca davalı idarece temyizen bozulması talep edilen... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararına karşı yürütmenin durdurulması talebiyle temyiz başvurusunda bulunulmuş olmakla birlikte... tarih ve ...sayılı yazısıyla Mahkemenin verdiği iptal kararının uygulanmamasına karar verildiği, bu durum mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davalı idare tarafından, Mahkeme kararının hukuka uygun olduğu belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ...'IN DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

İdare ve vergi mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.