Danıştay 4. Daire E.2024/2992 K.2025/2511

Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacının arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 8. fıkrası uyarınca 22/02/2023 tarihinde yapılan açık artırma ile satışı sonucunda, KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine 3.204.000,00-TL bedel karşılığında satılmasına ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:... İdare Mahkemesince verilen... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; davacıya ait hisse için idare tarafından hazırlanan bedel tespit raporu ile belirlenen 155.000,00 TL/m2 değerin uygun olduğu anlaşıldığından, davacının arsa payının 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 8. fıkrası uyarınca 22/02/2023 tarihinde yapılan açık artırma ile satışı sonucunda, KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine 3.204.000,00-TL bedel karşılığında satılmasına ilişkin dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

22/02/2023 tarihinde gerçekleştirilen açık artırma ile satış işlemine esas alınan kararların ve yapılan işlemlerin tamamının usulsüz olduğu; süreçte alınan kat malikleri kurulu kararının usulsüz olduğu, bu konuda adli yargıda görülen davanın halen devam ettiği; yıkım kararının oybirliği ile alınması gerektiği; ihbarnameyi gönderen KİPTAŞ'ın bu konuda yetkisinin bulunmadığı, açık artırma ile satış işlemine esas bedelin tarafına tebliğ edilmemiş olmasının işlemi hukuka aykırı hale getirdiği; arsa payının satışı işlemi ile bildirim işlemi arasında 18 gün bulunmasının yeterli olmadığı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin usule uygun biçimde imzalanmadığı; fahiş ve açık usulsüzlükler ile açık artırma ile satış işlemi sonucunda mülkiyet hakkının ihlal edildiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Cevap verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ: ...

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin kabulü ile, Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının, Dairemiz kararında belirtilen gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacının arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 8. fıkrası uyarınca 22/02/2023 tarihinde yapılan açık artırma ile satışı sonucunda, KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine 3.204.000,00-TL bedel karşılığında satılmıştır.Bunun üzerine bakılan dava açılmştır.

İLGİLİ MEVZUAT

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinin 1. fıkrasında, bu Kanun'da hüküm bulunmayan hususlarda; hakimin davaya bakmaktan memnuiyeti ve reddi, ehliyet, üçüncü şahısların davaya katılması, davanın ihbarı, tarafların vekilleri, feragat ve kabul, teminat, mukabil dava, bilirkişi, keşif, delillerin tespiti, yargılama giderleri, adli yardım hallerinde ve duruşma sırasında tarafların mahkemenin sukünunu ve inzibatını bozacak hareketlerine karşı yapılacak işlemler, elektronik işlemler ile ses ve görüntü nakledilmesi yoluyla duruşma icrasında Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin uygulanacağı; ancak, davanın ihbarının Danıştay, mahkeme veya hâkim tarafından re'sen yapılacağı kurala bağlanmıştır.

1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nu yürürlükten kaldıran 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesinin 1. fıkrasında, davanın taraflarının, müdahillerin ve yargılamanın diğer ilgililerinin, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olduğu.

61. maddesinin 1. fıkrasında, taraflardan birinin, davayı kaybettiği takdirde, üçüncü kişiye veya üçüncü kişinin kendisine rücu edeceğini düşünüyorsa, tahkikat sonuçlanıncaya kadar davayı üçüncü kişiye ihbar edebileceği.

65. maddesinin 1. fıkrasında, bir yargılamanın konusu olan hak veya şey üzerinde kısmen ya da tamamen hak iddia eden üçüncü kişinin, hüküm verilinceye kadar bu durumu ileri sürerek, yargılamanın taraflarına karşı aynı mahkemede dava açabileceği, 2. fıkrasında, asli müdahale davası ile asıl yargılamanın birlikte yürütüleceği ve karara bağlanacağı.

66. maddesinde ise, üçüncü kişinin, davayı kazanmasında hukuki yararı bulunan taraf yanında ve ona yardımcı olmak amacıyla, tahkikat sona erinceye kadar, fer'î müdahil olarak davada yer alabileceği hükmü bulunmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde; bu Kanun'un amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu hüküm altına alınmış; aynı Kanun'un 8.maddesinin yedinci fıkrasında ise, bu Kanun'un uygulanmasına dair diğer usul ve esasların, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenleneceği belirtilmiştir.

6306 sayılı Kanun'un dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan 6. maddesinin birinci fıkrasında.

"Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.

Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır..."" hükmüne yer verilmiştir.

15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan 15. maddesinin ikinci fıkrasında "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.",

15. maddesinin üçüncü fıkrasında ise "Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır." düzenlemeleri yer almaktadır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan 15/A maddesinin dördüncü fıkrasında.

"Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir.

Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.” kuralına yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Dosyanın incelenmesinden. İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ...

Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacının arsa payının, 6306 sayılı Kanun uyarınca idarece belirlenen 3.203.850,00-TL bedelin altında olmamak kaydıyla 22/02/2023 tarihinde, saat 14.00'te açık artırma ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarihli,

E-... sayılı pay satış işleminin tesis edildiği ve 22/02/2023 tarihinde yapılan açık artırma ile satışı sonucunda, KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine 3.204.000,00-TL bedel karşılığında satıldığı görülmektedir.

Uyuşmazlıkta; öncelikle, davacının arsa payının açık artırma ile satışının yapılacağına dair Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarihli, E-... sayılı işleminin, anlaşma sağlayan ve açık artırmaya katılma hakkı bulunan diğer maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanun'a göre tebliğ edilip edilmediği hususu ile açık artırma sonucu taşınmazı satın alan KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketinin, belirtilen tarih itibarıyla uyuşmazlık konusu taşınmazda maliki bulunduğu herhangi bir taşınmazın bulunup bulunmadığının araştırılması;

sonrasında ise, 22/02/2023 tarihinde yapılan açık artırma ile satış sonucunda 3.204.000,00-TL bedel karşılığında davacının arsa payını satın alan KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine yapılan satışın; "rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satışın gerçekleştirilememesi durumuna istinaden anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahsa yapılan bir satış" kapsamında mı olduğu;

yoksa "üçte iki çoğunluk sağlayan hissedarlar arasında bir açık artırma ile satış işlemi" mahiyetinde mi olduğu hususunun (varsa bu duruma ilişkin bilgi ve belgelerin getirtilerek) açıklığa kavuşturulması ve belirtilen durumlar değerlendirildikten sonra bir karar verilmesi gerekirken; yalnızca taşınmazın rayiç bedelinin tespitine yönelik yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu değerlendirilmek suretiyle davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

Öte yandan; idarenin işlem ve eylemlerinin hukuka uygunluk denetiminin yapıldığı idari yargıda görülmekte olan davalar yönünden uyuşmazlık konusu üzerinde hak iddia eden ya da davanın taraflarından birinin davayı kazanmasında hukuki yararı bulunan üçüncü kişilerin davaya sadece şeklen değil etkili bir şekilde katılımının sağlanması, adil yargılanma hakkının güvencelerinin sağlanabilmesi için önemli bir müessese olduğundan, dava konusu açık artırma ile satış işleminden, açık artırma ile satış işlemi sonucu taşınmazı satın alan KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketinin menfaatinin etkilenebileceğinden; işbu davanın 2577 sayılı Kanun'un 31. maddesi uyarınca anılan şirkete ihbar edilmesi gerektiği de açıktır.

(X) KARŞI OY

Uyuşmazlıkta; riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazda, alınan ortak karara katılmayan davacının arsa payının açık artırma ile diğer paydaşlara satılabilmesi için, satışın yapılacağı yer ve zamanın, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanun'a göre tebliğ edilmesinin zorunlu olduğu; buna karşın İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ...

Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda arsa payı bulunduğuna dair bir herhangi bir bilgi ve belge ibraz edilmeyen ve inşa edilmesi taahhüt edilen proje kapsamında yüklenici olduğu anlaşılan KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketinin tek başına teklif verdiği ve açık artırma ile satışa katılma hakkı olan diğer paydaşlara satışın yapılacağı yer ve zamanın bildirilip bildirilmediği açık olarak ortaya konulmadığından, yalnızca belirtilen hususun araştırılması suretiyle bir karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmakta olup;

bu husus açıklığa kavuşturulmadan uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç bedelinin tespitine yönelik yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu değerlendirilmek suretiyle davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşüncesiyle, çoğunluk kararına gerekçe yönünden katılmıyorum.