Danıştay 6. Daire E.2021/11028 K.2022/4921

2- … Valiliği VEKİLİ : Av. …

MÜDAHİL (DAVALILAR YANINDA): …

VEKİLİ : Av. …

KARŞI TARAF (DAVACILAR) : 1- … 2- …

VEKİLLERİ : Av. …

MÜDAHİLLER (DAVACILAR YANINDA): 1- …, 2- …

VEKİLLERİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU

… Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ

Dava konusu istem: İstanbul İli, Kadıköy İlçesi,. Mahallesi,.

Caddesi, … pafta, … ada, … sayılı parsel üzerinde olup 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen binada çoğunluk kararına katılmayan davacılar hissesinin, anılan yasa uyarınca üçte iki çoğunluk sağlayan hissedarlara satışına yönelik 30/06/2016 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporunun; değerleme raporlarının tarafına tebliğ edilmediği, arsanın m2 fiyatının 39.000,00-TL olarak tespit edildiği,

düşük ve eksik olarak belirlenen 30.06.2016 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporunun iptali ile davalı idare tarafından tespit edilen değer ile rayiç değer arasındaki fark kadar oluşacak zarar nedeniyle şimdilik 1.000,00-TL ödenmesine (05.02.2021 tarihli ıslah sonrası 697.000,00-TL) karar verilmesi istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenerek Mahkemeye sunulan bilirkişi raporunda satış tarihi itibarıyla taşınmazın m2'sinin 47.500,00-TL olarak tespit edilmesi üzerine buna dayanılarak verilen kararda, dava konusu 30.06.2016 tarihli bedel tespit raporunun iptaline, toplam 697.000,00 TL maddi zararın, idari başvuru tarihi olan 03.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hisseleri oranında davacılara ödenmesine karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI

1-Davalı … Bakanlığı tarafından, 6306 sayılı Yasa uyarınca satışın açık artırma usulüyle yapıldığı, satış ihalesine 2/3 de bulunan arsa payı sahiplerinin girdiği, dolayısıyla, satılacak payın değerinin değişken olduğu, bu hususun bilirkişilerce dikkate alınmadığı, idarenin kusurundan bahsedilemeyeceği, tazminatın kabulünün hukuka aykırı olduğu, satışa esas bedel tespitinin ise Kamulaştırma Yasasının 11.maddesindeki esaslara göre tespit edildiği, taşınmazın değerini etkileyen bütün verilere bakıldığı, dava konusu bedel tespitininde hukuk uygun olduğu ileri sürülmektedir.

2-Davalı İstanbul Valiliği tarafından, ilk derece Mahkemesi kararında satışın 3.198.000,00-TL bedelle yapıldığının belirtildiği oysa satışın 3.200.000,00-TL bedelle yapıldığı, Valiliğin harçtan muaf olduğu, bilirkişilerce belirlenen m2 (47.500,00-TL) bedelinin fahiş olduğu, satış işleminin iptali davalarında ret kararları verilip kesinleştiği, bu davada hukuka aykırı olduğu belirtilen bedel tespitine ilişkin hususların o davada hukuka uygun bulunduğu ileri sürülmüştür.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davalıların temyiz istemlerinin reddi ile Mahkeme kararının onanması gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği" şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul İli, Kadıköy İlçesi,. Mahallesi,. Caddesi, … pafta, … ada, … sayılı parselde yer alan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlendiği, taşınmaz maliklerinin çoğunluk kararı ile kabul edilen inşaat sözleşmesine davacıların katılmadığı,

bunun üzerine davacıların (1/25'er oranda) hissesinin, anılan yasa uyarınca üçte iki çoğunluk sağlayan hissedarlara satışına yönelik karar alınmış, 30.06.2016 tarihli bedel tespit raporu hazırlanmış, bu tespit raporu uyarınca arsanın metrekare fiyatı 39.000,00 TL olarak tespit edilmiş, davacılar tarafından tahmin edilen bedel tespit raporunun iptali ile davalı idare tarafından tespit edilen değer ile rayiç değer arasındaki fark kadar oluşacak zarar nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL ödenmesine (ıslah sonrası 697.000,00 TL) karar verilmesi istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

2709 sayılı T.C. Anayasası'nın 125. maddesinin son fıkrasında, idarelerin kendi eylem ve işlemlerinden dolayı doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu" kuralına yer verilmiş, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 2. maddesinin (b) bendinde de; idari eylem ve işlemlerden dolayı hakları muhtel olanların idareye karşı tam yargı davası açabileceği hükme bağlanmıştır.

Dava tarihinde yürürlükte olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin 1. fıkrasında;" (Değişik: 14/4/2016 - 6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne yer verilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte olan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 12/2- 3.maddesinde. "Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.

Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir." hükmüne, aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin 2. fıkrasında; " Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.

Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir." kuralına, aynı maddenin 6.fıkrasında. "Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz." kuralına, aynı maddenin 8.fıkrasında.

"Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir.

Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır." kuralına, aynı maddenin 9. fıkrasında. "Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir." kuralı yer almaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Arsa payının rayiç değeri belirlenirken, bilirkişi kurulunca, taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli,

davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle,

6306 sayılı Kanun kapsamında davacının arsa payı satış işleminin yapıldığı ihaleye esas bedel tespitinin yapıldığı tarih itibarıyla (30.06.2016) arsa payı bedelini tespit edecek nitelikte hazırlanacak rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.

Davada; Mahkeme tarafından yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda; taşınmaz satış ilanları emsal kabul edilerek değerlendirme yapıldığı, yukarıda belirlenen esaslara göre belirlenmiş ve bedel tespiti tarihi (30.06.2016) veya yakın bir tarih itibarıyla gerçekleşmiş bir satış emsal alınarak yapılmış bir değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda; dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle ek rapor alınması veya gerekli görülmesi durumunda yeni bir bilirkişi kurulunca, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hususların, temyiz aşamasında dosyaya sunulan bilgi ve belgelerin de dikkate alınması ve idarece yapılan satış ihalesine esas bedel tespit tarihi olan (30.06.2016) tarihi esas alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazdaki davacının arsa payı bedelinin tespit edilerek uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

KARŞI OY (X)

... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karar ve dayandığı gerekçe hukuk ve usule uygun olup bozulmasını gerektirecek bir sebep bulunmadığından onanması gerektiği görüşüyle çoğunluk kararına katılmıyoruz.