Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/133 K.2025/128

... DAVA : Kooperatif

DAVA TARİHİ : 15/02/2012

KARAR TARİHİ : 07/02/2025

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 24/02/2025

Mahkememizde görülmekte olan Kooperatif davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı kooperatif vekili, kooperatif ile davalılar arasındaki noterde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığını, ... oğlu ...'ın kendisine ait arsa payını davalı ...'e ve dava dışı ... devrettiği, davacı kooperatif tarafından yaptırılan işyerlerinin ve bağımsız bölümlerin kura çekilişi ile arsa sahiplerine dağıtıldığını, sözleşmenin 18. maddesi gereğince kat irtifakının kurulabilmesi için kooperatife vekalet verilmesi gerektiğini, bu konuda ihtarnameler keşide edildiğini belirterek,

...mevkiinde imarın ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde 11.09.2008 tarihli kura çekimleri işyeri dağılım listesi ile kooperatif ortaklarına yapmış olduğu 15.06.2008 tarihli kura çekimi listesi doğrultusunda kat irtifakının kurulması için kooperatife yetki verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

KARŞI DAVA

Davacılar vekili, iki ayrı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de sözleşme süresinin 50 ay olduğunu, iskan izni alınarak bu süre içinde bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gerektiğini, bu iznin alınmaması halinde arsa sahiplerine isabet eden her daire için aylık 400 DM, her işyerinin metrekaresi için 4 DM kira karşılığı ödeme kararlaştırıldığını, davalılara isabet eden taşınmazların fiilen 11.09.2008 tarihinde teslim edildiğini, iskan izninin alınmaması nedeniyle hukuki teslimin gerçekleşmediği,

davalı-davacı ...'ın ...'ın ve .... teslim aldıkları dükkanlar için işyeri ruhsatı alınamadığı için kiraya verilemediğini, ... teslim aldığı dükkanla ilgili olarak işyeri ruhsatı alınamadığı için kira kaybı ve ayrıca daireler için de kira kaybı olduğunu belirterek ... için 40.000,00 TL, ... için 50.000,00 TL, ... için 2.000,00 TL ve ... için 78.000,00 TL kira kaybı alacaklarının davalı kooperatiften temerrüt tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

CEVAP

Asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, kooperatife kat irtifakı kurulması için gerekli vekaletnamenin verildiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Asıl davada davalı ... vekili, davanın dayanağının hukuki temeli olmadığını, davacı yüklenicinin ayni hak talep hakkı bulunmadığını iddia ederek davanın reddini istemiştir.

KARŞI DAVADA CEVAP

Davalı vekili, dava konusu bağımsız bölümlerin 11.09.2008 tarihinde sahiplerine teslim edilidğini, eylemli olarak kullanıldığını ve 5 yıllık zamanaşımı içinde kira kaybı talebinin ileri sürülmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

DELİLLER

-Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, -Vekaletnameler -Tapu Kayıtları, -Yapı Ruhsatları, -Yazışma ve ihtarnameler, -Bilirkişi raporları

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Asıl dava, yüklenici kooperatif tarafından açılmış gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca yapılan ve hak sahiplerine verilen bağımsız bölümler için kat iritifakı kurulabilmesi için gerekli vekaletnamenin verilmesi talebi, karşı dava ise yüklenicinin geç teslimi nedeniyle sözleşmede öngörülen kira kaybının yükleniciden tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasında ... 14.03.2000 ve 05.04.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesinde, ... mevkiinde ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen dairelerin ve dükkanların sözleşmede belirtilen paylar oranında arsa maliklerine ve yükleniciye verileceği, inşaatın 50 ayda bitirilmemesi halinde her daire için aylık 400 DM, dükkanların metrekaresi için 4 DM ödeneceği, inşaatta kat irtifakının uygulanmasının kooperatifte olduğu belirtilmiştir.

14.03.2010 tarihli sözleşmenin tarafları arsa sahipleri ..., ..., ..., ... ve kooperatif, 05.04.2000 tarihli sözleşme ilk sözleşemnin eki gibi düzenlenmiş aynı koşullara yer verilmiş ve ...'in ve ...'ın payı baelirlenmiştir.

Vekaletnamelerin değerlendirilmesinde, ..., ..., ... ve ... tarafından verilen .... Noterliğinin 14.03.2000 tarihli vekaletnamesinde 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu gereğince hazırlanacak plan, proje, yönetim planı, fotoğraf, dilekçe tanzimi gibi konularda bir kısım kişilere ve kooperatife yetki verildiği görülmüştür.

Aynı şekilde ... vekilinin ve ... velisinin 05.04.2000 tarihli vekaletnamesinde davacı kooperatife ve diğer kişilere yetki verdiği anlaşılmıştır.

... tarafından verilen 22.01.2007 tarihli vekaletnamede, davacı kooperatife 634 sayılı kat mülkiyet, kanunun gereğince hazırlanacak plan, proje, yönetim planı, fotoğraf, diekçe tanzimi gibi konularda yetki verdiği anlaşılmıştır.

Taşınmazın tapu kayıtları getirtilmiş, 2012 yılı tapu kaydında taşınmaz malikleri, ..., ..., ..., ..., ... ve ... ile kooperatif ve dava dışı kişilerdir. 2017 yılında taşınmaz malikleri ise sayılanlar dışında yeni malikler eklendiği ...'in malik olmadığı görülmüştür.

Davacı kooperatif kat irtifakı kurulabilmesi için ilgili vekaletnamelerin verilmediğini ileri sürerken karşı davacılar teslim alınan dükkanların iskan ruhsatı alınmadığı için hukuken teslimin geçersiz olduğunu iddia etmektedirler.

Buna ilişkin yapı ruhsatları incelenmiş, .... 27.08.2001 ve 11.08.2006 tarihli yapı ruhsatlarına göre kullanım amacının konut ve dükkan, yapı sahibinin ... ve ortakları, yapı müteahhidinin davacı kooperatif olduğu, 09.02.2009 ve 12.10.2012 tarihli yapı ruhsatına göre kullanım amacının konut ve dükkan, yapı sahibinin davacı kooperatif ve ortakları, yapı müteahhidinin davacı kooperatif olduğu görülmüştür.

Kooperatif kura çekiliş tutanağı 11.09.2008 tarihinde yapılmış, tutanağa göre ...'e 3 adet daire, ... ve ...'a 4 adet işyeri, ... ve ...'e metrekareleri belirtilen işyerleri isabet etmiştir.

.... tarafından 05.02.2013 tarihinde dava konusu binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı belirtilmiştir.

Mahkememizin yazısına ... tarafından verilen 15.12.2016 tarihinde verilen cevapta; özel yapı şekli gerektiren sinema, tiyatro, düğün salonu, otel, hamam ... gibi işyerleri için yapı kullanma izin belgesi alınması gerektiği diğer iş kolları ile ilgili hüküm bulunmadığı belirtilmiştir.

Davacı kooperatif tarafından arsa sahiplerine keşide edilen 25.05.2010, 26.07.2010, ve 26.08.2010 tarihli ihtarnamelerde, davacı kooperatifin edimini yerine getridiği, taşınmazların teslim edildiği, ancak kooperatife tapu devirlerinin yapılmadığı belirtilerek tapu ferağlarının verilmesi ihtar edilmiştir.

Davalı ... dışındaki diğer davalılar tarafından düzenlenen cevabi ihtarnamelerde taşınmazların iskan izinlerinin alınmadığı, kooperatiin vergi ve ... borçları bulunduğu, sözleşmede kararlaştırılan 50 ay içinde taşınmazın biritilmediği belirtilmiş, ayrıca kira kaybı talep edilmiştir.

Mahkememizce aldırılan 30.05.2014 tarihli bilirkişi raporunda, sözleşme hükümlerine göre davacı yüklenicinin kat irtifakının kurulması işinin gerçekleştirilebilmesi için arsa malikleri adına kat irtifakı kurulması için ...'in vereceği yetkiye ihtiyaç duyulduğu, diğer arsa maliklerinin yetki belgelerinin yeterli olduğu, ancak kat irtifakı kurulma sürecinin tescili kapsayan kısmındaki talebi olan kooperatiften bağımsız, bölüm alanlar adına tescil talebinin ise sözleşme çerçevesinde kabulünün mümkün olmadığı, davacı kooperatifin henüz iskan alınmadığı için bağımsız bölümleri haketmediği,

karşı davalı arsa sahiplerinin gecikme cezası istemlerinde haklı olduğu belirtilerek sözleşme hükümlerine göre hesaplama yapılmıştır. 15.04.2015 tarihinde itirazlar üzerine alınan ek raporda ...'in daireler nedeniyle kira alacağının 74.787,60 TL, ...'ın 70.271,61 TL, ...'in 3.221,61 TL, ...'in işyeri nedeniyle 10.268,92 TL, ... için 53.760,80 TL olarak belirlemişlerdir.

Taşınmaz bağımsız bölümlerin 11.09.2008 tarihinde kura çekimi sonucu fiziken teslim edildiği ve bir kısmının işyeri, bir kısmının daire niteliğinde olduğu, Yenimahalle Belediye Başkanlığı'nın işyeri kullanımına ait 15.12.2016 tarihli yazısı, ... tarafında düzenlenen 2007 tarihli vekaletnamelerin yeniden değerlendirilmesi gerektiği düşünülerek yeni bir bilirkişi heyeti raporu alınmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 02.05.2017 tarihli raporda, davacı kooperatifin ortakları adına kura çekimi sonucu kat irtifakı kurulması için yetki verilmesi talep edilmiş olmakla birlikte, taraflar arasındaki sözleşmenin 18. maddesi uyarınca davacı kooperatif ortakları adına doğrudan kat irtifakı tesisi ve tescilinin olanaklı görülmediği, bunun geçerli olabilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesinde belirtilen belgeler ile güncel taşınmaz hissedarlarının adına yapılması gerekeceği, taraflar dışında başka malikler de bulunduğu,

davacının ortakları adına doğrudan kat irtifakı tesisi ve tescili için yetki verilmesi isteminin yerinde olmadığı, karşı dava yönünden ise karşı davacı ..., ... ve ...'in talepleri için yapılan değerlendirmede; işyerleri yönünden kira kaybı talep edilemeyeceği, yine ...'in işyeri nedeniyle kira kaybı talep edemeyeceği ancak 3 dairenin teslimindeki gecikme yönünden 74.129,56 TL kira kaybı alacağı talep edebileceği belirtilmiştir.

Toplanan deliller, yargılama sürecinde alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde, davacı kooperatif tarafından kat irtifakı kurulabilmesi için arsa maliki davalılardan kooperatife yetki verilmesi istemi; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesinde belirtilen belgeler ile güncel taşınmaz hissedarlarının adına yapılması gerekeceği, tapu kayıtlarının incelenmesinde taraflar dışında başka maliklerin de bulunduğu, davacının ortakları adına doğrudan kat irtifakı tesisi ve tescili için yetki verilmesi isteminin hukuki dayanağı bulunmadığından reddi gerekmiştir.

Karşı dava yönünden; davalı-davacılar, kooperatif tarafından inşaatın sözleşmede öngörülen süre sonunda bitirilerek daire ve iş yerlerinin geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı alacaklarının tahsilini talep etmişlerdir, öncelikle davacı-davalı kooperatif tarafından zamanaşımı definde bulunulmuş ise de bağımsız bölümlerin teslim tarihi 11.09.2008 olup karşı davanın açıldığı tarih 12.03.2012 olmakla 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından def’inin reddi gerekmiştir.

Karşı davacılar ..., ... ve ... işyerini fiilen teslim aldıkları sabit olmakla birlikte işyerini kullanmak için ileri sürüldüğü gibi yapı kullanma izin belgesine ihtiyaç duyulmadığı da Belediye Başkanlığı yazısı ile sabit olmakla haksız olan davanın reddi gerekmiştir.

Karşı davacı ... yönünden yapılan değerlendirmede ise, işyeri yönünden yukarıda yapılan açıklamaya göre kira kaybı talep edemeyeceği ancak, isabet eden daireler yönünden bilirkişi hesap raporu hükme esas alınarak teslimin gerektiği 14.05.2004 ile 11.09.2008 tarihleri arasındaki 51 ay 17 gün için hesaplanan 74.129,56 TL’yi davalıdan talep edebileceği, belirlenen tazminata dava tarihinden önce borcu belirleyen temerrüde düşürecek ihtar bulunmadığından dava tarihi 12.03.2012 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına dair mahkememizce 16/03/2018 tarihinde karar verilmiştir.

Verilen bu karara karşı gidilen yasa yolu incelemesi neticesinde mahkememiz kararı ...

Karar sayılı ilamı ile "Somut olayda davacı-karşı davalı yüklenicinin arsa sahipleriyle yaptığı sözleşmelerle kat irtifakı tesis etmeyi üstlendiği, arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin 11.09.2008 tarihinde fiilen teslim edildiği, yüklenicinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşme tarihinden itibaren 50 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim etmesinin kararlaştırıldığı, teslimde gecikme halinde yüklenicinin arsa sahiplerine ait her daire için aylık 400 DM ve dükkanların her metrekaresi için ...ödeyeceğine dair hükmün cezai şart olmayıp gecikme tazminatı olduğu,

sözleşmenin tarafı olan arsa sahiplerinden...oğlu ...'ın davadan önce hissesinin tamamını devrettiği, dava tarihi itibariyle dava dışı arsa paydaşları bulunduğu gibi, arsa sahibi davalıların yargılama aşamasında da hisselerini devretmeye devam ettikleri, bu surette paydaş olan kişilerin de davada taraf olmadıkları anlaşılmaktadır.

Yapılan açıklama ve tespitler ışığında kat irtifakı tesisi için taşınmazın tüm hissedarlarının belirlenmesi, dava dışı hissedarların davaya katılımı ile taraf teşkili sağlanarak yargılamanın yürütülmesi, tarafların ve davaya katılımı sağlanacak hissedarların tapudaki payları da dikkate alınarak kat irtifakı kurmak üzere davacı Kooperatife yetki verilmesi gerekirken mahkemece uyuşmazlığı çözümsüz bırakacak surette yazılı şekilde karar verilmiş olması dosya kapsamına, usul ve yasaya uygun bulunmadığından " gerekçesi ile kesin olarak kaldırılmıştır.

İstinaf incelemesi sonrası yukarıda yazılı esas numarasına kaydı yapılan işbu dosyanın yürütülen yargılaması kapsamında; taraf teşkiline dair usulü işlemler tamamlanmıştır.

Yargılama sürecinde ise iskan alınması nedeni ile asıl dava konusuz kaldığı için asıl dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, birleşen dava bakımından ise ... dosyada mevcut 11/10/2024 tarihli yazı cevabı içeriğine göre, dava konusu olan 43020 ada 2 parselde bulunan yapının arsa sahiplerinden 1 kişinin iskan alınması için müracaat etmesinin yeterli olup, yapılmış iskan müracaatı olduğu tespit edildiği ve iskan alınabilmesi için evrak listesinde istenmiş olunan gerekli belgelerin tam olduğunun anlaşılması üzerine 02/06/2023 tarih ve 114/1-2-3 sayılı ile Yapı Kullanma İzin Belgesi ( İskan) düzenlendiği bildirilmekle,

karşı dava bakımından karşı davalı Kooperatifin iskan alması şartı ve zorunluluğu bulunmadığı sonucuna varılmakla, birleşen davanın ise reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilerek hüküm kurulmuştur.

ASIL DAVA BAKIMINDAN

1-Konusuz kalan dava hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, 2-Alınması gerekli 615,40 TL harçtan peşin alınan 21,15 TL harcın ve ıslah harcın olarak alınan 723,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 128,75 TL harcın davacıya iadesine, 3-Bu dava kapsamında davacı tarafından yapılan 6.339,98-TL tebligat ve müzekkere gideri, 7.180,00-TL bilirkişi ücreti, 21,15- TL Peşin Harç, 21,15-TL Başvuru harcı ve 3,30-TL Vekalet harcı ve 723,00-TL Islah Harcı olmak üzere toplam 16.480,15-TL yargılama giderinin müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,

4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinde karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanıp takdir edilen 30.000,00 TL vekalet ücretinin müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 5-Kullanılmayan gider avansı var ise hükmün kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,

KARŞI DAVA BAKIMINDAN

1-Davanın REDDİNE,

2-Alınması gerekli 615,40 TL harçtan peşin alınan 2.542,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.927,10 TL harcın davacılara iadesine,

3-Yargılama giderlerinin davacılar üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanıp takdir edilen 30.000,00 TL vekalet ücretinin müştereken ve müteselsilen alınarak davacılardan alınarak davalıya verilmesine,

5-Kullanılmayan gider avansı var ise hükmün kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,

Dair; davacı- karşı davalı vekili , dahili davalı ... vekili ve bir kısım davalılar-karşı davacılar vekilinin yüzüne karşı diğer davalılar/vekillerinin yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ...İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 07/02/2025

Katip ... · ✎ e-imzalıdır Hakim ... · ✎ e-imzalıdır