Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/249 K.2022/463

davalılar... 2- ... .... VEKİLİ : Av. ... DAVALI :...

DAVA

İtirazın İptali (Taşınmaz Satış vaadi sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 16/04/2021

KARAR TARİHİ : 13/06/2022

G. K.YAZILDIĞI TARİH : 15.06.2022

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle: Davalılar aleyhine... sayılı dosyası ile icra takibine başlanıldığını, davalının itirazı nedeniyle takibin durduğunu, itirazın

iptali gerektiğini, zira, davalı borçlu ile dava dışı ... ve ... arasında ‘... Kuleleri’

olarak bilinen ... ticari bağımsız bölümler ile ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını, işbu sözleşmelere göre

dava dışı ... ve ....ın tüm ödemeleri davalı şirkete zamanında yaparak tüm edimlerini

yerine getirdiğini ve tüm hakları ile birlikte dava dışı ... ve ..’ın kendi şirketleri olan

müvekkili şirketlere aynı oranda hisselerini devrettiğini, söz konusu sözleşmenin 10.1’nci maddesinde açıkça yer

aldığı üzere sözleşme konusu bağımsız bölümlerin müvekkili şirkete teslim süresinin Aralık 2019 tarihi olup

ihbarsız 180 iş günü davalının bu süreyi ihbarsız kullanacağının hüküm altına alındığını, sözleşmeye konu

gayrimenkullerin ne sözleşmede öngörülen 01.12.2019 tarihinde ne de ihbarsız 180 iş günü eklendiğinde bulunan

20.08.2020 gününde dahi teslim edilmediğini, halen sözleşmeye uygun teslimi gerçekleşmediğini, teslimin

gecikmesinden kaynaklı kiraya ilişkin tazminat talepli olarak ticari dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulduğunu,

anlaşamama ile sonuçlandığını, ... sayılı dosyası ile takip başlatıldığını

belirterek; davalının .. sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline, fazlaya

ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 140.000,00.TL üzerinden devamına, %20 icra inkar tazminatına

mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle:

Gerek davaya konu iptal olunan imar plan

değişikliklerini ... yapmış olması ve gerekse de inşaatların yapımının Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından engellenmiş olması nedeniyle aleyhlerine karar çıkması

halinde tüm zararları için... rücu edileceğinden, davanın bu

idareye ihbarını talep etiklerini, arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini, davaya konu icra takibine

itirazın iptali için dava açılmışsa da bahsi geçen icra takibinde belirtilen alacak kaleminin altında bir

miktarın davaya konu edildiğini, davacı taraf her ne kadar fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmuş ise de

bu durumun usul yasasına aykırı olduğunu,...i (Eski unvanı

....) ve ... parsel sayılı arsanın maliki olup, müvekkili ...

... söz konusun arsa üzerinde yapılan inşaatın müteahhidi olduğu...02.05.2016 tarih ve 1159 sayılı kararı ... numaralı parselde bulunan .. ait ...numaralı parselde bulunan ....’ye ait 2.722 m2

yüzölçümlü arsa tevhid edilmiş, sonuçta imarın 13911 Ada 16 numaralı parselinde bulunan 12.082 m2

tek parsel arsa oluştuğunu, Tevhid işleminden sonra söz konusu taşınmazın, Ankara Büyükşehir

Belediye Meclisinin 31.11.2006 tarih ve 2974 sayılı kararı ile “Kentsel Servis Alanı” kullanımına

ayrıldığını, nihayetinde, ...Serbest olarak değiştirilerek 1/5000 ve 1/1000

ölçekli imar plan değişikliklerinin onaylandığını, Planların kesinleşmesi üzerine, imar durum belgesi,

iksa ruhsatları alınmış, mimari, statik ve benzeri diğer projeler onaylatılarak 24.04.2017 tarih ve 22/1,

22/2 ve 22/3 sayılı Yapı Ruhsatları ... düzenlenip, müvekkili

tarafından inşaata başlanıldığını, İmar plan değişikliklerine ilişkin ...

sayılı kararı ile plan değişikliklerinin iptaline karar verdiğini, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusu

üzerine ..... Mahkemesinin Plan Değişikliklerini İptal Eden Kararının Yürütülmesini Durdurduğunu, nihayetinde 11/04/2019 tarih ve... sayılı karar ile

istinaf başvurusunun reddine karar verdiğini, bu kararın temyiz talebinin, ...

19.01.2021 tarihli ve... sayılı Karar ile reddedildiğini, Kararın 14.02.2021

tarihinde tebliğ edildiğini, aynı taşınmaza ilişkin, ... Belediye Meclisinin yukarıda

bahsedilen 27.11.2016 tarih ve 2368 sayılı kararının iptali istemiyle Şehir Plancılar odası Ankara

Şubesi tarafından açılan davada; ...

K: 2018/998 sayılı kararı ile ilk davadaki bilirkişi raporuna dayanarak plan değişikliklerinin iptaline

karar verildiğini, bu karara karşı da istinaf başvurusu yapıldığını, ... sayılı kararı ile istinaf talebinin

reddedildiğini, bu kararın da temyizi talebi ...

K... sayılı Karar ile reddedilmiş, Karar 14.02.2021 tarihinde tebliğ edildi...Mahkemesinin 06.04.2018 tarih ve ... sayılı kararı ile imar planı

değişikliklerinin iptal edilmesi üzerine, ...Meclisinin 12.08.2018 tarih ve

1372 sayılı kararı ile dava konusu alanda eski imar hakları olan E. 1.50 olarak müktesep haklara

dönülmesi şeklinde karar verildiğini, bu karara karşı müvekkili tarafından açılan dava A... yıllara sari istikrarlı uygulamalarının bir yansıması olarak inşaatlar

durdurulmadığını ve yapı ruhsatlarının iptal edilmediğini, nitekim plan iptali kararlarının bölge idare

mahkemesince durdurulması ila plan iptali kararının onandığı zaman diliminde de yapı ruhsatlarının

dayanağı imar planı değişikliği hukuken varlığını devam ettirdiğini, hukuken varlığını devam ettiren

yapı ruhsatlarına göre inşaat seviyesinin ilerlemesinde hiçbir hukuksuz yön bulunmadığını, ... tarafından 24.04.2017 tarih ve 22-1, 22-2, 22-3 sayılı yapı ruhsatlarının

iptali istemiyle Belediye aleyhine doğrudan dava açıldığını, açılan davanın, ...

Mahkemesi’nin, .... tarih ve ...sayılı Kararı ile... içtihatlarına

uygun olarak davanın ehliyet yönünden reddine hükmedildiğini, nitekim Oda’nın bu karara karşı

yapmış olduğu istinaf talebinin de ... sayılı kararı ile reddedilerek kararın kesinleştiğini, ...

Mahkemesi’nin 24.10.2019 tarih ve... sayılı (daha sonra ortadan kalkan)

kararı üzerine, ...Belediyesince, ..’nin 24.10.2019 tarih

ve ..2166 sayılı (daha sonra ortadan kalkan) kararı üzerine, A...

Belediyesince, 16.12.2019 tarihinde inşaatların mühürlendiğini, Yapı Ruhsatlarının 27.01.2020 tarihli

ve .. sayılı işlem ile iptal edildiğini, 27.01.2020 tarihli ve 2020/01 sayılı Yapı Tatil Zaptı

tutulduğunu, 05.03.2020 tarih ve ... Kayıt No’lu yıkıma yönelik Encümen Kararı

alındığını, tüm bu işlemlerin içerikleri irdelendiğinde görülecektir ki; işlemlerin tesis edilme gerekçesi,

imar plan iptalleri değil,...

... sayılı kararının uygulanması olduğunu, bu mahkeme kararı istinaf başvurusu üzerine

ortadan kalktığına göre, bu işlemler de yasal dayanağını yitirdiğini, davaya konu yapı belediye

tarafından haksız şekilde mühürleme ve ruhsat iptaline kadar planlanan zaman diliminden önde

ilerlediğini ve şu anda yapı seviyesinin .. şeklinde olduğunu,

inşaatların mühürlenmesi, durdurulması ve yapı ruhsatlarının iptal edilmesinde müvekkiline

atfedilecek bir kusur bulunmadığını, müvekkilinin tamamen ... Belediyesinin iş ve

işlemlerine güvenerek inşaatlara devam ettiğini ve satış sözleşmeleri yaptığını, müvekkili ile davacı

arasında akdedilen sözleşmenin “Mücbir Sebep” başlıklı 13. Maddesinde Şirketçe üstlenilen işin

tamamlanması ile ilgili olarak öngörülemeyecek ve öngörülmesi mümkün olmayacak olaylar nedeniyle

yükümlülüklerin ertelenebileceği konusunda anlaşma sağlandığını, akdedilen sözleşmenin 13.

Maddesinde açıkça, “…projenin ve/veya bağımsız bölümün yapımını engelleyecek her türlü idari

ve/veya yargı kararı, idarenin imar planlarını iptal etmesi, tadil edilmesi, yenisini yapması veya benzeri

işlemler ve bunlar gibi beklenilmeyen ve müteahhide kusur atfedilemeyecek haller nedeniyle meydana

gelen gecikmelerden dolayı satıcı mesul değildir…” şeklindeki hüküm imza altına alındığını, anılan

hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere; ... Belediyesinin tek taraflı ve hukuksuz

eylemleri nedeniyle oluşan hukuki ve fiili vaziyetlerden dolayı müvekkiline atfedilecek hiçbir kusur

olmadığından, herhangi bir yükümlüğünün henüz doğmadığını, davaya konu olayda müvekkili

şirketin hiçbir kusuru olmadığı gibi inşaat ...

Mahkemesinin... K. Sayılı kararı " gerekçe göstererek mühürlediğini,

mühürleme tarihinden bu yana da haksız bir biçimde ruhsatların ihya edilmediği için inşaai faaliyetlere

başlanılmadığını, adı geçen ... Mahkemesi Kararının İstinaf Mahkemesince kesin olarak

kaldırıldığını, yani müvekkilin hiçbir kusuru olmadığını belirterek ; davanın, dava konusu işlemleri

tesis eden ve hukuki sorumluluğu bulunan ... Belediye Başkanlığına ihbarına, davada

Ticari Dava Şartı Arabuluculuk şartı gerçekleştirilmediğinden, davaya konu İcra takibine konu bir

Arabuluculuk görüşmesi yapılmamış olduğundan davanın reddine, dava konusu talep icra takibine

itirazın iptali niteliğinde olduğundan ve itirazın iptali talebi tüm dosya miktarını kapsadığından dava

miktarının icra takibinde belirtilen alacak miktarına tamamlattırılmasına, olmadığında davanın itirazın

kısmi iptali şeklinde kabulü ile davacı tarafın fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulması talebinin

reddine, haksız ve mesnetsiz davanın, Müvekkil Şirketin davaya konu inşaatın yapımı esnasında hiçbir

kusuru olmadan, inşaatı plana, ruhsat ve eki projelere uygun olarak ve en önemlisi taahhüt ettiği

aşamaya, akdedilen süre sınırlarına riayet ederek getirmiş olması nedeniyle reddine karar verilmesini

talep etmiştir.

Davalı Islahı: Davalı vekilince sunulan 24.06.2021 tarihli dilekçe ile; cevap dilekçelerinin kısmi olarak ıslah edildiği belirtilerek, cevap dilekçesinde talep edilmeyen %20 kötüniyet tazminatının davalıdan tahsili talep edilmiştir.

DELİLLER

... Esas sayılı dosya örneği: alacaklının davacılar, borçlunun davalı olduğu ve 08.04.2021 tarihinde başlatılan ilamsız icra takibi ile. 464.000,00.TL.

Asıl alacağın (2.000 TL x 232 gün) tahsil tarihine kadar %16,75 avans faizi ve masraflarıyla tahsilinin talep edildiği, borcun sebebi olarak “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10.1 maddesi gereği 11. Kat 57,58,59,60,61,62 nolu bağm. bölümlere ilişkin 01.12.2019-20.08.2020 arası 180 gün ihtarsız uzatım dahil son teslim tarihi olan 20.08.2020 — 08.04.2020 tarihleri arası 232 gün gecikmeden kaynaklı günlük kira bedeli olan 2.000.TL x 232 günlük kira bedelinin tahsili- Alıcılar... olarak gösterildiği, ödeme emrinin borçluya 09.04.2021 tarihinde e tebliğ marifetiyle tebliğ edildiği,

borçlunun vekili vasıtasıyla 12.04.2021 tarihinde asıl alacağa ve faize , oranına ve tüm ferilerine itiraz ederek takibi durdurduğu anlaşılmaktadır.

-Tapu Kayıtları

-Gayrimenkul satış Vaadi Sözleşme örnekleri

... 3600 ilan sıra nolu Tür değişikliğinin 07.01.2020 tarihinde tescil olunduğuna dair yazısı (... eski ünvanının değişikle ..olarak tür değişikliğine dair)

....ilan sıra nolu Tür değişikliğinin 10.01.2020 tarihinde tescil olunduğuna dair yazısı ... eski ünvanının değişikle .... olarak tür değişikliğine dair)

-Bilirkişi Raporu: Davalının kira mahrumiyetinden sorumlu olup olmayacağı, dolayısıyla davacıların gecikme nedeni ile kira mahrumiyeti talep edip edemeyeceği hususunun sayın Mahkemenin takdirinde olduğu, sayın mahkemece davacıların gecikme nedeniyle kira mahrumiyeti talep edebileceğinin kabul edilmesi halinde ; davacıların Ankara 7. İcra Müdürlüğü'nün 2021/5123 E. Sayılı takip dosyası çerçevesinde 08.04.2021 takip tarihi itibarıyla ; 464.000,00.TL. kira bedeli alacağının talep edilebileceği belirtilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, satış vaadi sözleşmesine konu gayrimenkullerin (bağımsız bölümlerin) teslim edilmemesi nedeni ile mahrum kalındığı ileri sürülen kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptaline ilişkindir.

Mahkememizce taraf delilleri toplanmış, davacı şirketlere ait tür değişikliğine ilişkin sicil kayıtları dosya içerisine getirtilmiş, bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi raporundaki belirlemeler hükmün tesisinde esas alınmıştır.

Davacılar vekilince açılan dava ile; dava dışı ...arafından davalı şirketten 6 adet ticari nitelikte bağımsız bölüm satın alındığı ancak bağımsız bölümlerin teslim edilmediği, taşınmazların ise daha sonra davacı şirketlere devredildiği belirtilerek, mahrum kalınan kira bedellerinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalinin istendiği anlaşılmaktadır.

Mahkememizce ticaret sicil kayıtları dosya içerisine getirtilmiş, davaya konu edilen taşınmazların öncelikle dava dışı ...şahıs şirketleri tarafından satın alındığı akabinde bu şirketlerin dava tarihinden evvel tür değiştirmek suretiyle ... olarak tescil edildiği, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin de bu şekilde davacı şirketlere naklinin sağlandığı anlaşılmakla, davanın esasının incelenmesine geçilmiştir.

Davalı vekilince taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu bu nedenle geçersiz sözleşmeye dayanılarak tazminat talebinde bulunulamayacağı savunulmuş ise de; yerleşik yargısal İçtihatlarda vurgulandığı üzere, Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri gereği geçerlilik koşuludur.

Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yüksek Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilecek olup, açıklanan nedenle davalının bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir.

Ne var ki, taraflar arasındaki sözleşmede; davalının yüklenici sıfatıyla Hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesi çerçevesinde “...parsel üzerinde” yapacağı inşaattan... bağımsız bölümlerin - KDV dahil 4.958.000.TL.sı bedel mukabilinde 2019 yılı Aralık ayında ileri düzeyde kaba inşaat halinde davacılara teslimi kararlaştırılmış ise de, aynı sözleşmenin 13.1 maddesinde.

Sözleşmenin ifasının, kamu idaresinden ve adli mercilerden hasıl olabilecek gecikme ve uzamalar, Projenin ve/veya bağımsız bölümün yapımını engelleyecek her türlü idari ve/veya yargı kararı, İdarenin imar planlarını iptal etmesi, tadil etmesi,

yenisini yapması veya benzeri işlemler ve bunlar gibi beklenilmeyen ve müteahhide kusur atfedilemeyecek haller nedeniyle meydana gelen gecikmelerden dolayı Satıcı mesul değildir. ....Bu surette gerçekleşecek uzamalar etkilerinin tüm süresi teslim tarihine ilave edilir.” Hükmü düzenlenmiş, 13.2 maddesinde ise Yukarıda yazılı mücbir sebeplerin zuhurundan itibaren 12 aydan daha fazla sürmesi halinde, satıcı hali 60 gün içinde Alıcıya taahhütlü mektupla veya faksla bildirir. ,,,” hükmü düzenlenmiş olup, davalı tarafından ihbar yükümlülüğün de...

Noterliği'nden keşide edilen 25.12.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamelerle yerine getirilmiş olduğu, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre, taşınmazın davacılara teslim edilmediği anlaşılmakla birlikte gecikmenin davalı dışındaki yargısal kararlar ve idari makamlarca alınan kararlardan kaynaklandığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş, davacıların icra takibi başlatmalarında kötüniyetli olmadıkları anlaşılmakla bu yöndeki talebin yasal koşulları oluşmadığından reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hükmün tesisi yoluna gidilmiştir.

Katip ... Hakim ... · E imza E imza