Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/1236 K.2025/402

Ankara Batı

ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2023/1236

KARAR NO : 2025/402

BAŞKAN

ÜYE

ÜYE

KATİP

DAVACILAR : 1-

2-

VEKİLİ

DAVALI

VEKİLİ

DAVA

Genel Kurul Kararının İptali

DAVA TARİHİ : 27/11/2023

KARAR TARİHİ: 16/04/2025

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 15/05/2025

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; " müvekkillerinin davalı kooperatifin üyesi olduklarını, ... yılında ...'ye ait olan ve ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan taşınmazın ...a tahsis edildiğini, bu taşınmazda konut inşası için ... KOOPERATİFİ'nin kurulduğunu, ..., davalı kooperatif, ...

Birliği ve 3.şahıs müteahhit firma arasında yapılan sözleşme ile anılan taşınmazın ön tahsisinin Kooperatife yapıldığını, ön tahsis sonucunda söz konu taşınmaz üzerinde konutlar inşa edildiğini, 2005 yılında müteahhit firma tarafından gerekli ödemelerin tam olarak yapılmamasından dolayı ... tarafından Arsa Tahsis belgesinin iptal edildiğini ve kooperatif tarafından ... aleyhine Ankara Batı ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ...

E. sayılı dosyası ile dava açıldığını, 2023 yılında kooperatif yönetiminin taraflar arasındaki uyuşmazlığın sulh yoluyla çözümlenerek tahsis belgesinin ve tapunun verilmesi hususunda ... ile görüşmeye başladığını, ... tarafından; kendisine ödenmesi gereken ve ...

Birliğine ödenmesi gereken ödemelerin yapılması ve devam eden davadan feragat edilmesi ve yargılama masraflarının ödenmesi halinde, kendilerine tahsis edilen taşınmazın tapusunun ...den alınabileceğinin beyan edildiğini, 26/03/2023 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararla ... Merkez Birliği (...)'a 2.341.566,27 TL ödenmesinin, ... Birliği'ne 12.408,00TL ödenmesinin ve ... ile olan davanın karşı yan avukatlık vekalet ücreti olarak

e-imza e-imza e-imza e-imza

-42.900,00 TL olmak üzere toplam 2.396.874,27 TL ödenmesinin ve üye başı 55,741,26TL ödenmesinin kararlaştırıldığını, kooperatif yönetimi tarafından talep edilen ödemelere ilişkin bilgi ve belgelerin bulunmaması, ödenmesi talep edilen meblağın dayanağının ne olduğunun anlaşılamamasından dolayı müvekkilleri tarafından anılan genel kurul kararına itiraz edildiğini, 04/08/2023 günlü ... Kooperatifleri Merkez Birliği (...) ile ...

KOOPERATİFİ arasında imzalanan "Ek Protokol" ile tarafların sulh olduklarını, ... ile yapılan sulh neticesinde kooperatif yetkililerinin ... ile görüşmeye başladıklarını ve kooperatif tarafından ...'a gerekli ödemeler yapıldığından ... tarafından tapu devrinde bir bedel talep tapu devri için ödenmesi gereken harcın tespit edilmesi için taşınmazın (taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin) rayiç bedellerinin tespitinin gerektiğinin ve bu tespitten sonra sadece harçların ödenmesine mukabil tapunun devredileceğinin kooperatif yönetimince sözlü olarak ifade edildiğini, ... ile ...

Belediyesi arasında yapılan yazışmalar sonucunda her bir bağımsız bölümün rayiç bedelinin 469.070,23 TL ile 469.070,79TL aralığında olduğunun tespit edildiğini, davaya konu 29/10/2023 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında 3. Maddede alınan kararın kooperatif ana sözleşmesinin “genel kurulun Genel Kurul kararında üyelere sözlü olarak bildirilen sadece tapu harcı ödenerek tapuların ...'den alınacağı ve bu nedenle her bir bağımsız bölüm için ...

Belediyesi tarafından tespit edilen azami rayiç bedel tutarı olan 469.070,30 TL bedel üzerinden satış işleminin gerçekleştirileceği ve azami bedel olan 469.070,30 TL bedel ile satış işleminin gerçekleştirilmesinin yer almadığını, üyelerin sanki Belediye Emlak Rayiç Değerinden Az Olmamak Üzere yani rayiç bedelden de fazla tutar ödeyerek satın alacağı ve buna ilişkin yönetim kuruluna yetki verildiği şeklinde anlam taşıdığını, müvekkillerinin anılan karara muhalefet ettiklerini, 29/10/2023 tarihli Genel Kurul Kararının 4.madde ile her bir üyeden tapu harcı için 12.500.-TL toplanmasına karar verildiğini, taşınmazların,

...Kooperatifine devri ile ilgili olarak tapuda yapılacak tescil işlemlerinde 92 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tal V20-a bendine göre tapu harcı alınması gerektiğini, anılan hüküm uyarınca alınması gereken tapu harcının beyan edilen değerin Binde 20'si olduğunu, buna göre her üyenin ödemekle sorumlu olduğu miktarın 469.070,30 TLx?40,2 harç oranı -9.381,40.-TL olacağını,

tapu devir işleminde alınması gereken tapu harcı tutarı 9.381,40.-TL olması gerekirken üyelerden 12.500.-TL talep edilmesinin hukuka ve yasaya aykırı olduğunu belirterek 29/10/2023 tarihli Genel Kurul Toplantısının 3'ncü ve 4'ncü maddesinde alınan kararların iptaline karar verilmesini" talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davanın, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, ...

Tapu Sicil Müdürlüğü ile yapılan sözlü görüşmelerde, tapuda işlem yapılması sırasında herhangi bir sorunla karşılaşılmaması için genel kurul kararında, taşınmaz sayısının fazla ve değerlerinin de aynı olmayıp küsüratlı olması nedeniyle satın alma değerlerinin rakam olarak yazılmamasının öneril bu nedenle kararda emlak rayiç değerinden az olmamak ifadesinin kullanıldığını, ancak, tapu işlemleri sırasında, yasal zorunluluk da gözetilerek,

tüm taşınmazların belediyece belirlenen emlak rayiç değerinden satın alındığını ve bu oranlar üzerinden tapu harcı ödendiğini, yapılan işlemin ortakların yararına olduğunu, tapuda sadece tapu tescil masrafları ödenerek işlem yapılmasına yönelik olarak alınan kararın, Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 maddesine aykırılığından söz edilmesi mümkün olmadığı gibi bunun davacılarca ileri sürülmesinin TMK'nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırılık oluşturduğunu, 4'ncü maddede alınan karara konu 12.500-TL ek ödeme yapılması kararındaki ek ödemenin avans niteliğinde olduğunu, yetersiz kalması halinde tamamlanması,

artması halinde ise üyelere iadesi veya üyelerin borçlarından mahsubunun her zaman mümkün olduğunu, her bir bağımsız bölüm için tapuya 1.297.50-TL de döner sermaye ödemesi yapıldığını, anasözleşmeye ve yasaya uygun olduğunu, toplanan avans niteliğindeki ek ödeme ile tapu masrafları ödenerek 02.11.2023 tarihinde kooperatif adına tescil işlemi

e-imza e-imza e-imza e-imza

gerçekleştirilen konutlardan 41 adedinin ferdileştirme kapsamında ortaklık payı olarak ikinci kez tapuda işlem yapılarak üyelerin adına tescil edildiğini, bu tescil işlemi için de ayrıca tapu masrafı ödendiğini, ödeme de yapmayan davacılar ile ölen bir ortağın mirasının reddedilmesi nedeniyle oluşan hukuki sorunlar nedeniyle toplamda üç bağımsız bölümün tapu masraflarının müvekkil kooperatifçe karşılandığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, davalı kooperatifin 29/10/2023 tarihli Genel Kurul Toplantısının 3'ncü ve 4'ncü maddesinde alınan kararların iptali istemine ilişkindir.

Davaya konu genel kurul toplantısı 29.10.2023 tarihinde yapılmış olup dava 27.11.2023 tarihinde açılmış olmakla davanın toplantıyı kovalayan günden itibaren bir ay içerisinde ve süresinde açıldığı anlaşılmıştır.

Kooperatifin ... ortaktan oluştuğu ve ... ortağın toplantıya katıldığı toplantı tutanağı, hazirun cetveli ve dosya kapsamından anlaşılmıştır.

Kooperatifler Kanunu'nun 45'nci maddesine göre; “Toplantı nisabı ana sözleşmede gösterilir. Ancak yapı kooperatiflerinin genel kurul toplantılarında ortakların en az 1/4'ünün şahsen veya temsilen hazır bulunmaları şarttır.”

Ana sözleşmenin 33'ncü maddesine göre genel kurulda alınan kararların, ortakların en az 1/4'ünün hazır olması şartıyla oylama sırasındaki mevcudun yarıdan fazlasının oyu ile alınması gerekir.

Toplantıda ... ortak bulunduğundan toplantı yetersayısının mevcut olduğu değerlendirilmiştir.

İptali istenen genel kurula katılan davacıların 3 ve 4 numaralı gündem maddelerinde alınan kararlara muhalif kalmak ve red oyu kullanmak suretiyle iptal isteminde bulunduğu, iptal davası açma koşulunun gerçekleşmiş bulunduğu anlaşılmıştır.

Alınan kararın toplantıya katılan ... ortaktan ... ortağın kabul doğrultusunda oy kullanması ile alındığı, alınan karar yeterli karar sayısı ile alınmış olduğu değerlendirilmiştir.

Davaya konu 3. Gündem Maddesinde; taşınmazların bir tanesini 469.070,23 TL bedelle satın alma konusunda yönetime yetki verilmesi söz konusu edilmişken bu gündem maddesi ile ilgili olarak alınan kararda taşınmazların her birini belediye emlak rayiç değerinden az olmamak üzere satın alma yetkisi tanınmış ise de; taşınmaz emlak rayiç değerlerinin satış tarihi itibariyle belirli ve herkes tarafından belirlenebilir nitelikte olması, bunun kooperatif gündem maddesi tayin edilirken gündemde rakam belirtilerek somutlaştırılmış olması, gündeme ilişkin alınan kararda da emlak rayiç değerine göre işlem yapılmasının amaçlandığı,

“bu değerden az olmamak” kaydının mevzuatta yer alan kuralın tekrarı mahiyetinde olup yönetime verilen yetkinin gündem dışına çıkılarak genişletilmiş olduğu anlamına gelmeyeceği, nitekim yönetim kurulunca genel kuruldan alınan bu yetkinin gündemde belirlenen duruma birebir uygun olduğu, kooperatifin ve ortakların yararına olduğu yönünde mahkememizde kanaat oluşmuş, bu gündem maddesinin iptaline ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Davaya konu 4. Gündem Maddesinde; tapu harçları için her üyeden 12.500,00'TL ek para istenmesi kararlaştırılmış, genel kurul toplantısında da gündeme uygun olarak yeterli nisapla karara bağlanmıştır. Alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi iptali istenen 3.madde ile taşınmazların belirlenen bedelden az olmamak koşuluyla satılmasının Kooperatif ana sözleşmesine .Kanuna ve iyi niyet kurallarına aykırı olmadığı, bu kararın genel kuruldan alınan yetkiyle verildiği ve üyelerin yararına olduğu anlaşıldığından bu maddenin iptaline yönelik davanın reddine karar verilmiştir. e-imza e-imza e-imza e-imza

Ancak tapu harçları için her üyeden 12.500,00'TL ek para istenmesi henüz belirli olmayan ve zamanı gelmeyen bir hukuki işleme dair bu bedelin alınması ana sözleşme hükümlerine ve iyi niyet kurallarına uygun olmadığından 4.maddeye ilişkin açılan davanın kabulüne karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan Üye Üye Katip · e-imza e-imza e-imza e-imza