Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/327 K.2025/696

Mahkememizden verilen ... tarih ve .../... Esas, .../... Karar sayılı kararı Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin ... tarih ve .../... Esas - .../... Karar sayılı kararı ile kaldırılmış olmakla dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılan dosyanın açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: müvekkili kooperatif ile davalı ... arasında Antalya ... Noterliği’nde ... tarihli ve ... yevmiye numaralı ‘Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılı İnşaat Sözleşmesi’ başlıklı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının hem sözleşmeye hem de davalının tacir tüzel kişi olması nedeniyle basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı davrandığını, sözleşme maddelerinin ihlal edilmesi üzerine Antalya ...

Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile yükleniciye kalan sürede inşaatın tamamlanmasının mümkün olmadığının anlaşılması üzerine sözleşmenin karşılıklı olarak feshi hususunun cevabi ihtarnamede bildirilmesi ihtar edildiğini, gönderilen ihtarnameye Antalya ...

Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye nolu cevabi ihtarnamesi ile beyanda bulunduğunu, şirket yönetiminin ...’ye devredilmiş olduğunu bu nedenle gecikme yaşandığını ancak yönetim değişikliğine rağmen ihtarnamedeki hususların sözleşme süresi dolmaksızın tamamlanacağını beyan ettiğini, yüklenicinin daha sonra göndermiş olduğu Antalya ...

Noterliği’nin ... tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile başka bir cevabi ihtarname gönderildiğini ve davalıya KHK kapsamında kayyım atanmış olduğunu, müvekkil ile yapılan sözleşme suretinin ihtarname sonrası temin edildiği ve sözleşmede inşaat için kararlaştırılan 36 aylık sürenin inşaat ruhsatı alındıktan sonra başladığı beyan edilmişse de yüklenicinin cevabının hukuka aykırı olduğunu, davalının yapılması gereken işlere hiçbir zaman zamanında başlamadığını, yüklendiği işi ve vekâlet görevini layığı ile yerine getirmediğini, basiretli bir tacir gibi davranmadığını, imar tadilatının davalının kusuruyla 1,5 yıl sonra alındığını,

tadilat projesinin kesinleştiği tarihten de 9 ay 7 gün sonra alındığını, 11 ay içerisinde bitirilmesi konusunda anlaşılan işlemlerin 2 yıl 2 ay 9 gün sonra ancak bitirilebildiğini, taraflar arasında aynı sözleşmeyle ilgili olarak görülen Antalya ...

Asliye Hukuk Mahkemesi’nin .../... esas numaralı tespit davasında ... tarihinde alınan bilirkişi raporunda yüklenici sadece 2 adet subasmanı ve 2 adet kazı alanı işlerini yapmış olup taşınmaz üzerinde başka hiçbir işlem yapmadığını, davalı şirket temsilcisi ve sahibinin FETÖ/PDY soruşturmaları çerçevesinde tutuklanmış ve şirketine ... tarafından el konulmuş olması nedeniyle kalan sürede inşaatı bitirebilecek durumda olmadığından,

inşaatın bitirilmesi için süre sonunu beklemenin hukuki ve fiili bir sonucu olmayacağının açık olduğunu, atanan kayyumun görevinin sadece şirketin varsa alacaklarını tahsil etmek ve nakdi bulunması halinde borçlarını ödemekle görevli oldukları inşaat yapım işi ile ilgilerinin ve görevlerinin bulunmadığının anlaşıldığını, taraflar arasındaki Antalya ...

Noterliği'nde yapılan ... tarihli ve ... yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılı İnşaat Sözleşmesi"nin geriye dönük feshini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirkete kayyım atanması davacı nezdinde olumsuz bir intiba oluşturduğunu ve ileride sorun yaşayabileceği düşüncesi ile sözleşmenin haksız olarak feshedilmeye çalışıldığının aşikar olduğunu, müvekkilinin mücbir sebep nedeniyle inşaatın tamamlanmasında süreç açısından birtakım gecikmeler olduğunu ancak inşaatın teslim tarihi olan ... tarihinhde inşaatın davacı tarafa teslim edileceğini, kötüniyetli olarak açılan davacının fesih talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir. Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas sayılı dosyasından ... tarihinde mahalinde keşif işlemi yapılmış, refakate bilirkişi heyeti alınmıştır.

Harita bilirkişisi ... tarihli raporunda: "Davaya konu parseller Antalya ...

Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiyeli Kat Karşılığı İnşaat Yapı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine göre ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parselde bulunan arsaların İlgili Belediyelere müracaat edilerek imar plan tadilatı yaptırılması sureti ile yeni oluşacak arsalardan (... isabet eden %42) bir tanesine yönetmeliğe uygun arsa maliklerine ait 50 adet villa yapmayı ve yükleniciye ait olacak arta kalan ... arsaları veya arsayı ya da bu arsalar üzerine yapılacak olan bağımsız bölümlerin tapularını yükleniciye devretmeyi kabul ve taahhüt ettikleri bildirilmiştir.

Dava dosyasında bulunan ...

Belediyesinin ... tarih ve ... sayılı yazı içeriğinde dava konusu ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsellerin ... tarih ve ... sayılı Encümen kararı ile parselasyon uygulaması gördüğü, ... ada ... parselin uygulama sonucu ... ada ... parsele, ... ada ... parselin ... ada ... parsele dönüştüğü, ... ada ... parselin ... ada ... parsel, ... ada ... ve ... parsele, ... ada ... parselin ise ... ada ... ile ... parsellere dönüştüğünü bildirmiştir.

Davaya konusu parseller yapılan parselasyon işlemi sonucu ... tarih ve ... yevmiyeli İmar işlemi ile tescil edilmiş, ... ada ... nolu parsel çeşitli hisse oranları ile ... adına, ... ada ... nolu parsel tam hisse itibari ile ... adına, ... ada ... nolu parsel çeşitli hisse oranları ile ... adına, ... ada ... nolu parsel tam hisse itibari ile ... adına tescilli olduğu dava dosyasında bulunan tapu kayıt suretlerinden anlaşılmıştır.

Mahallinde yapılan keşif esnasında yukarıda tanzim ettiğim krokide ... renkle işaretli belirlenmiş yerlerde görüleceği üzere ... ada ... nolu parsel üzerinde 2 adet su basmanı ve 2 adet kazı alanı yapıldığı görülmüş ve bu durumun Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinde .../...

Esas sayılı dosyasında da tespit edildiği bildirilmiştir. ... ada ...,... ve ... parsellerin boş olduğu görülmüştür.Taşınmazların sınırları ... renkte, temel ve kazı çalışması yapılan yerler ... renkte gösterilmiştir. Taşınmaz sınırlarının uydu görüntüsü üzerine çakıştırılmış hali yukarıda hazırlamış olduğum krokide gösterilmiştir." sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Bilirkişi heyeti ... tarihli ek raporunda: "Keşif tarihi olan ... tarihi itibariyle ruhsat tarihi üzerinden 22 ay 3 gün geçmiş olduğu, buna göre sözleşmede yer alan inşaat planına göre.

İlk 10 ayda tüm su başmanlar dökülmüş olması, Sonraki 7 ayda (17.ay) tüm karkaslar bitirilmiş olması, Sonraki 7 ayda (24. ay) sıvalar bitirilip pencereler takılmış olması gerektiği, Tüm su başmanlar dökülmüş, tüm karkasların bitmiş, sıva ve pencerelerin bir kısmının tamamlanmış olması gerekmekteyken, keşif esnasında 50 adet villadan sadece 2 adet villanın temellerinin döküldüğü ve inşaatın o aşamada uzun süredir beklediği tespit edilmiştir, Bu tespitimiz ve teknik değerlendirmelerimiz sonucunda ... tarihinde bu inşaatın tamamlanarak yapı kullanma izin belgesi alacak duruma getirilemeyeceği,

Fiili durumda imalatın %1'lik kısmının gerçekleştirildiği, %99'luk kısmının gerçekleştirilmediği, Fiili durumda gerçekleştirilen imalat bedelinin dava tarihi itibariyle ... TL olduğu, Parselde henüz gerçekleştirilmemiş inşaat kalemlerinin imalat bedelinin dava tarihi itibariyle ... TL olduğu, Davaya konu parsellerin dava tarihi itibariyle değerlerinin; -... ada ... parsel; ... TL, -... ada ... parsel; ... TL, -... ada ... parsel; ... TL, -... ada ... parsel; ...

TL olmak üzere ... TL olduğu belirlenmiştir." sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Davacı vekili ... tarihli beyan dilekçesinde davalı ...'ne Antalya ... Sluh Ceza Mahkemesi ... tarihli ve .../... D. İş sayılı dosyası ile 674 sayılı KHK gereğince ...'nin kayyum olarak atanmış olduğunu davada ...'nin davalı asil sıfatıyla değil kayyum sıfatıyla yer aldığını, davada davalı ....'ye yapılan tebligatların yeterli olduğunu ayrıca kayyum sıfatıyla ...'ye tebligat çıkarılmasına gerek olmadığını, ...'nin kayyum olarak başlıkta belirtilmemesi yazım hatası bulunduğunu, bu itibarla davaya bu şekliyle devamını talep etmiştir.

Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucu .../... Esas .../... Karar sayılı karar ile neticeten; davanın kabulü ile, taraflar arasında akdedilen Antalya ... Noterliği'nce düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Antalya BAM ...HD.ce yapılan istinaf incelemesinde, davaya bakma görevinin ticaret mahkemesine ait olduğu gerekçesi ile kararın esası incelenmeksizin ortadan kaldırılmasına karar verilerek dosya kararı veren mahkemeye iade edilmiş, Mahkemece verilen ... tarih ve .../... E - .../... Karar sayılı görevsizlik kararı ile dosya mahkememize tevzi edilmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılamada ... tarihli ara kararı ile; görevsiz Mahkeme tarafından yapılmış usuli işlemler kural olarak geçersiz olmakla birlikte görevli Mahkeme görevsiz Mahkemenin yapmış olduğu işlemleri (özellikle tespit etmiş olduğu delilleri) bunların tekrarlanması için bir neden yoksa kararına esas alabileceğinden; somut olayda delillerin tekrar toplanmasına ve tahkikatın yenilenmesine bir neden bulunmadığı kanaatine varıldığından davalı vekilinin tüm usuli işlemlerin mahkememizce yenilenmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir.

Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talebine ilişkindir.

Yargıtay 6.HD.nin 2021/4437 E-2022/4390 K sayılı emsal kararında "... BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir.

Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.

Ayrıca, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir...."

Yine aynı Daire'nin 2021/5343 E-2022/3907 K sayılı emsal kararında "...Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "Sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar.

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır...." açıklamaları yer almıştır.

Tüm bu açıklamalar kapsamında dosya incelendiğinde, taraflar arasında Antalya ... Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile mal sahibi davacı ve davalı müteahhit arasında, ... İlçesi ...

Mahallesi ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsellerin ... tarih ve ... sayılı Encümen Kararı ve parselasyon uygulaması gördüğü, ... ada ... parselin uygulama sonucu ... ada ... parsele, ... ada ... parselin ... ada ... parsele dönüştüğü, ... ada ... parselin ... ada ... parsel, ... ada ... ve ... parsele, ... ada ... parselin ise ... ada ... ile ... parsele dönüştüğü, taşınmazlar üzerine inşaat yapılması hususunda anlaşma yapıldığı, anlaşma uyarınca davalı ...'nin inşaat yapma yükümlülüğünü üstlendiği,

mahkemece dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan keşifte, davalının inşaatı %1 seviyesinde bıraktığı, davalı şirketin Antalya ...

Sulh Ceza Hakimliğinin ... tarihli ve .../... değişik iş sayılı kararı ile 674 sayılı KHK kapsamında ...'nin şirkete kayyum olarak atandığı, sözleşme hükümlerinin gerçekleştirilmediği, sözleşmeye göre imar planında tadilat yaptırılması sonucu oluşacak yeni arsalara villa yapılacağı, imar tadilat planı ilgili Belediyece kabul edildikten ve plan kesinleştikten sonra yüklenicinin 3 ay içinde gerekli mimari projeyi hazırlayarak ilgili Belediyeden inşaat ruhsatı almak zorunda olduğu ve inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içinde tamamlanarak yapı kullama izin belgesi alınabilir hale getirileceği,

belirlenen sürede işin bitirilememesi halinde her villa için emsal kira bedeli kadar aylık tazminat ödemek şartıyla yükleniciye 3 ayı geçmemek üzere ek süre verileceğinin düzenlendiği açıktır. ... Belediyesinden alınan yazıda davaya konu taşınmazlardaki imar tadilatı Antalya Büyükşehir Belediyesi ... tarih ve ... sayılı kararı ile değiştirilerek onaylanmış, ... tarihinde askıdan inerek kesinleşmiştir.

Ancak bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere davaya konu taşınmazlarda ... Ada ... parsele ait yapı ruhsatına esas onaylı mimari proje bulunmakla birlikte ... ada ..., ... ve ... parsellere ait herhangi bir yapı ruhsatı dahi yoktur. Keşif sırasında yapılan incelemede parseller üzerinde herhangi bir inşaat çalışmasının olmadığı anlaşılmıştır.

İnşaat bilirkişisi raporunda; ... ada ... parselin inşaat seviyesinin %1 olduğu, sözleşme kapsamındaki diğer parsellerde herhangi bir çalışmanın olmaması sebebiyle seviyenin %0 olduğu, yapı ruhsat tarihinin ... olduğu, sözleşmeye göre ruhsat tarihinden sonra en geç 36 ay içerisinde inşaatın tamamlanarak, yapı kullanma izin belgesi alınabilir hale getirilmesi gerekmektiği, bu sürenin ... tarihinde sona ereceği, ... tarihinde bu inşaatın tamamlanarak yapı kullanma izin belgesi alacak duruma getirilemeyeceğinin belirlendiği, sözleşmenin yerine getirilmemesinde davacı mülk sahibinin herhangi bir kusurunun ve sorumluluğunun olmadığı,

davalı tarafın kendi üzerine düşen edimini yerine getirmediği, sözleşme üzerinden geçen zaman ve ifa süresinin dolmuş olması, inşaatın seviyesi dikkate alındığında davalının edimini getirmesinin artık beklenemeyeceğinin gözetilerek davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmekte haklı olduğu sonucuna varılmış ve davanın kabulüne dair" gerekçesi ile verilen karar Antalya BAM ... H.D .../... E - .../...

K sayılı kararı ile kaldırılmış olmakla Mahkememizin .../... Esasına kaydedilmiştir.

Mahkememizce taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilmiştir. BAM kaldırma kararına göre Mahkememizce eksik harcın tamamlatıldığı, toplanması gereken başkaca delil ve araştırılması gereken husus bulunmadığı anlaşılmakla, Mahkememizin ... tarih ve .../... Esas, .../... Karar sayılı kararının gerekçesine bağlı kalınarak davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmekte haklı olduğu sonucuna varılmış ve davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza