Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/231 K.2025/152

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Büyükçekmece ... Noterliğinin 25/12/2017 tarih, .... yevmiye nolu sözleşmesi ile müvekkili ile davalı kurum arasında ... adi ortaklığı kurulduğunu ve tarafların bu ortaklık ile yüklenici firma olarak dava dışı şirketler ... Dış Tic. Ltd.Şti. ve ....San.Tic.Ltd.Şti. ile Büyükçekmece ...

Noterliğinin 09/01/2018 tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, kurulan bu ortaklığın 04/06/2018 tarihinde tarafların karşılıklı rızaları ile sona erdiğini ve tarafların anılan sözleşmeye yönelik fesih nedeniyle aralarında doğacak bir takım hükümleri karara bağlamak için 04/06/2018 tarihinde bir protokol imzaladıklarını, bu protokole göre İstanbul İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, ... ada, 8 parselde %50 kat karşılığı yüklenici müvekkili firmaya düşen dairelerden A2 Blok 10 nolu (2+1), C1 Blok 12 nolu (3+2), C1 Blok 4 nolu (2+1), B1 Blok 7 nolu (4+2), B2 Blok 2 nolu (2+1), B2 Blok 3 nolu (1+1), B2 Blok 4 nolu (1+1) dairelerin davacı şirkete devir ve teslim edileceğini, dava dışı şirketlerle yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 09/01/2018 tarihinde imzalandığını, davalı tarafın bahsi geçen dairelerin anahtar teslimini 09/01/2019 tarihinde gerçekleştirmesi gerektiğini ancak bu teslimin yapılmadığını,

bu nedenle tarafların tekrar bir araya gelerek 01/03/2019 tarihinde ikinci bir protokol imzaladıklarını, bu protokole göre ise B1 Blok 7, C1 Blok 12 ve 4 nolu bağımsız bölümleri 30/04/2019, A2 Blok 10, B2 Blok 2,3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin ise 30/06/2019 tarihinde anahtar teslimi tamamlanacağının kararlaştırıldığını ancak yine davalının yükümlülüklerini yerine getirmediği, her şeye rağmen müvekkilin davalıya 6 aylık ek süre daha tanıdığını, yine de davalının halihazırda söz konusu dairelerin teslimini yapmadığını, bu nedenle davalı hakkında Bakırköy ...

İcra Müdürlüğünün ... E. sayılı icra dosyasıyla B1 Blok 7, C1 Blok 12 ve 4 nolu bağımsız bölümleri 30/04/2019, A2 Blok 10, B2 Blok 2,3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin ise 30/06/2019 tarihinden itibaren müvekkilinin mahrum kaldığı kar paylarının tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığını ve davalı tarafından haksız ve kötü niyetli olarak iş bu icra takibine itiraz ettiği nedenleri ile; davanın kabulü ile Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ...

E. sayılı icra dosyasına yapılan itirazın iptaline, mezkur sözleşmeye aykırı bir biçimde anahtar teslimi yapılmayan taşınmazların fazlaya ve anahtar teslimleri gerçekleşene dek devam eden aylara ilişkin hakların saklı kalması kaydıyla şimdilik takip çıkışı olan 19.840,58TL ve icra ferilerinin ticari temerrüt faizi ile birlikte müvekkiline verilmesine, dava konusunun %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı yanın, taahhüt edilen taşınmazların belirtilen şartlarda tesliminin sağlanamaması sebebiyle B1 Blok 7 No'lu Bağımsız Bölüm, C1 Blok 12 ve 4 No'lu Bağımsız bölümler için 30.04.2019 tarihinden itibaren fazlaya ve anahtar teslimleri gerçekleşene dek devam eden aylara ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile aylık 1.500,00 TL mahrum kalınan kar payı, kira gideri,

A2 Blok 10 No'lu bağımsız bölüm ve B2 Blok 2. 3. 4. No'lu bağımsız bölümler için de 30.06.2019 tarihinden itibaren fazlaya ve anahtar teslimleri gerçekleşene dek devam eden aylara ilişkin aylık 1.500,00 TL mahrum kalınan kar payı ile kira giderlerini talep ettiğini, ancak yasal ve zorunlu mücbir sebepler nedeniyle teslimat geciktiği için davacı yanca bu taleplerin ileri sürülmesi mümkün olmadığını, davalı şirketin yaşanan ekonomik sıkıntılar sebebiyle inşaatları durdurmak zorunda kaldığını, mücbir sebep ortadan kalkar kalkmaz müvekkili şirket ilk zamandaki hızla,

makul süreden çok daha kısa bir süre içerisinde inşaatın teslimi için çabaladığını, diğer yandan davacı yanın arabulucuk toplantılarındaki beyanlarına dava dilekçesinde yer vererek gizlilik ilkesini açıkça ihlal ettiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizin .... esas sayılı dosyasının taraflarının ve dava konusunun aynı olması nedeniyle iş bu dosya ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında adi ortaklığın kurulduğunu, kurulan bu ortaklık ilişkisinin 04/06/2018 tarihinde tarafların karşılıklı rızaları ile son erdiğini, bu ortaklığın son bulması ile birlikte tarafların yukarıda anılan sözleşmeye yönelik fesih nedeniyle aralarında doğaca birtakım hükümleri karara bağlamak için yine 04/06/2018 tarihinde bir protokol imzaladıklarını, ilk sözleşmenin üzerinden bir yıl geçtikten sonra davalı tarafın toplam yedi daireyi müvekkili kuruma teslim etmesi gerektiğini, davalı tarafın ilgili dairelerin anahtar teslimini gerçekleştirmediğini,

davalı tarafın üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmediğini, müvekkilinin geciken kira bedellerine ilişkin olarak Bakırköy ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasıyla icra takibi açtığını, ancak davalı yanın itiraz ettiğini ileri sürerek, davanın kabulüne, Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ..

Esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptaline, anahtar teslimi yapılmayan taşınmazların fazlaya ve anahtar teslimleri gerçekleşene dek devam eden aylara ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik takip çıkış olan 10.518,34-TL ve icra fer'ilerinin ticari temerrüt faizi ile birlikte müvekkiline verilmesine, dava konusu alacak likit ve belirlenebilir olduğundan dava konusunun %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalı üzerinde bırakılmasına, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

YARGILAMANIN ÖZETİ, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Asıl ve birleşen davalar; taraflar arasında kurulan adi ortaklığı tasfiyesinden kaynaklı İİK 67. Maddesine dayalı itirazın iptali taleplerine ilişkindir. Usulünce duruşma açılmış, ön inceleme aşamasında uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan dosya ele alınarak dava sonuçlandırılmıştır.

Taraflar arasında Büyükçekmece ... Noterliğinin 25/12/2017 tarihli ve .... yevmiye no.lu sözleşmesi ile müvekkili ile davalı kurum arasında adi ortaklığı kurulmuştur. Tarafların bu ortaklık ile yüklenici firma olarak dava dışı şirketler ... Dış Tic. Ltd. Şti ve .... San. Tic Ltd Şti ile Büyükçekmece .... Noterliğinin 09/01/2018 tarih ve .... yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmışlardır.

Kurulan adi yazılı ortaklık 04/06/2018 tarihinde tarafların karşılıklı rızaları ile sona ermiştir. Bu ortakların son bulması ile birlikte tarafların anılan sözleşmeye yönelik fesih nedeniyle aralarında doğacak birtakım hükümleri karara bağlamak için yine 04/06/2018 tarihinde adi yazılı bir protokol imzalamışlardır. Daha sonra 01/03/2019 tarihinde adi yazılı ek protokol imzalanmıştır.

Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ...esas sayılı dosyası incelendiğinde; davacı şirketin davalı aleyhine 4.500.00 TL mahrum kalınan kâr payı 183,39 TL işlemiş faiz, 4.500.00 TL mahrum kalınan kâr payı 102,17 TL işlemiş faiz, 6.000.00 TL mahrum kalınan kâr payı 31,44 TL işlemiş faiz, 4.500.00 TL mahrum kalınan kâr payı 23,58 TL işlemiş faiz olmak üzere 19.840.58 TL alacağın tahsili için icra takibine geçildiği, borçlunun, borca, faize ve ferilerine itirazı üzerine takibin durduğu anlaşılmıştır.

Dosyamız ile birleşen yine mahkememizin ... esas sayılı doyasına ilişkin Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası incelendiğinde, davacı şirketin davalı aleyhine 10.500.00 TL mahrum kalınan kâr payı ve 18,34 TL işlemiş faiz olmak üzere 10.518,34 TL alacağın tahsili için icra takibine geçildiği, borçlunun borca, faize ve ferilerine itirazı üzerine takibin durduğu anlaşılmıştır.

KALDIRMA KARARI ÖNCESİ YARGILAMA VE GEREKÇE

Mahkememizin ... Esas 07/10/2020 tarih ve .... Sayılı kararı ile;

"... Protokoller ile taraflar arasında düzenlenen düzenleme şeklindeki Arsa Payı İnşaat Sözleşmesini fesh ettikleri ve yeni protokoller önemli yeni hükümler getirdikleri ve ek sözleşme niteliği taşımadığı, sözleşmenin esaslı unsur olan teslim süresi ile cezai şart gibi böylelikle esaslı unsurda değişiklik yapıldığı görülmekle bu konudaki emsal HGK'nun 06/05/192 tarih 1992-15-161-313 sayılı kararları dikkate alınarak tadilin de resmi resmi şekilde olması gerektiği, resmi şekilde yapılmayan protokollerin TBK'nun 237, TBK'nun 13, TMK'nun 706 maddeleri uyarınca geçersiz protokoller nedeniyle davacılar cezai şart istemeyeceği" gerekçeleriyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

KALDIRMA KARARI SONRASI YARGILAMA VE GEREKÇE

Mahkememizin ... Esas ... Karar sayılı dosyasından verilen 07/10/2020 tarihli kararı, davacı vekili tarafından İSTİNAF edilmiş ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin ... Esas 24/01/2022 tarih ve ... Sayılı ilamı ile: "...Böylece,yukarıda açıklanan sözleşme hükümlerinden de anlaşılacağı üzere davanın taraflarının, dava dışı üçüncü kişilerle yaptıkları Büyükçekmece ... Noterliği 09.01.2018 Tarih ve ....

Yevmiye No'lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini feshetmedikleri, bu sözleşmenin feshedildiğine dair hiçbir yazılı veya sözlü beyan ya da bilgi bulunmadığı, davanın taraflarının feshettiği sözleşmenin ise, kendi aralarında yaptıkları Büyükçekmece ...

Noterliği 25.12.2017 tarih ve ... yevmiye no'lu adi ortaklık kurulmasına ilişkin sözleşme olduğu, bu sebeple mahkemenin bu husustaki gerekçesinin hatalı değerlendirmeye dayalı olduğu anlaşılmıştır.

Yine, bu hatalı tesbitten yola çıkılarak, mahkemece "Protokoller ile taraflar arasında düzenlenen düzenleme şeklindeki Arsa Payı İnşaat Sözleşmesini fesh ettikleri ve yeni protokoller önemli yeni hükümler getirdikleri ve ek sözleşme niteliği taşımadığı, sözleşmenin esaslı unsur olan teslim süresi ile cezai şart gibi böylelikle esaslı unsurda değişiklik yapıldığı, tadilin de resmi şekilde olması gerektiği, resmi şekilde yapılmayan protokollerin TBK'nun 237, TBK'nun 13, TMK'nun 706 maddeleri uyarınca geçersiz protokoller olduğuna ilişkin gerekçesinin de hatalı olduğu,

feshedilmeyen tüm sözleşmelerin geçerlilik şartına uygun yapıldıkları tartışmasızdır.

Taraflar ve 3. kişi şirketler arasında imzalanan ve "Tasfiye Protokolü" niteliğindeki 04/06/2018 tarihli adi yazılı protokolün resmi şekilde yapılmasını gerektiren yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu sözleşme davalı tarafın da kabulünde olup,ekonomik sıkıntılar ve mücbir sebep dolayısıyla sözleşmedeki taahhüdün yerine getirilemediği ve mücbir sebebin sona ermesi halinde yerine getirileceği cevap dilekçesinde açıklanmıştır.

Teslimin zamanında yapılmamasına ilişkin olarak ise dava dışı üçüncü şahıslarla imzalanmış olan Büyükçekmece .... Noterliği 09.01.2018 Tarih ve ...

Yevmiye No'su ile düzenlenmiş Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 6. maddesinde geçtiği üzere "Yüklenici geçerli bir hukuki neden olmaksızın veya kötüniyetli olarak herhangi bir nedenle işin gecikmesine sebebiyet vermesi halinde arsa sahiplerine isabet eden her bağımsız bölüm için geciken her aya ait olmaz üzere aylık 1.500-TL ifaya eklenen bedel cinsinden cezai şart ödeyeceğini kabul ve beyan eder." şeklindeki düzenlemenin geçersizliği sözkonusu olmadığından,

davalı tadafça tasfiye kapsamında devredilmesi ve teslimi taahhüt edine bağımsız bölümler yönünden,teslimi gereken tarihler ve icra takipleri arasındaki süreye göre tahakkuk eden kira bedellerinin, mahrum kalınan kar-ifaya ekli cezai şart kapsamında değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği"" gerekçesiyle Mahkememiz kararının 6100 sayılı HMK'nin 353/1a/6 maddesi uyarınca kaldırılmasına karar verilmiştir.

Mahkememizce kaldırma kararından sonra yapılan yargılama aşamasında; taraflara usulüne uygun davetiye tebliğleri yapılarak taraf teşkili sağlanmış ve davanın esasına başlanmıştır. Beylikdüzü Tapu Müdürlüğünden; İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada 8 Parsel sayılı taşınmazda A 2 Blok 10, C1 Blok 4, 12, B1 Blok 7, B2 Blok 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin aktif-pasif son durum tapu kaydı ve tapu kütüğünün bir sureti celp edilerek dosya kapsamına kazandırılmıştır.

Mahkememizce yapılan yargılama, iddia, savunma, sunulan ve toplanan deliller, kapsamında; tüm dosya birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında Büyükçekmece .... Noterliği'nin 25.12.2017 tarih ve .... Yevmiye Nolu sözleşmesi ile ... ADİ ORTAKLIĞI kurulduğu ve bu ortaklık ile yüklenici firma olarak dava dışı şirketler ... Dış Tic. Ltd. Şti. ve ... Otomotiv San. Tic. Ltd. Şti. ile İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ...

Ada 8 Parsel sayılı taşınmazda inşaat yapılması ve kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşımını kapsayan Büyükçekmece ... Noterliği'nin 09.01.2018 Tarih ve ... Yevmiye No'lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, daha sonra taraf şirketlerin kurulan işbu adi ortaklık ilişkisini karşılıklı rızaları ile Büyükçekmece .... Noterliği 04.06.2018 Tarih ve ...

Yevmiye numarasıyla düzenlemiş oldukları Fesihname ile sona erdirdikleri, Büyükçekmece .... Noterliği'nin 25.11.2017 tarih ve ... yevmiye nolu işlemi ile kurulan ve 04.06.2018 tarihinde feshedilen adi ortaklığa istinaden taraflar arasında 01.03.2019 tarihinde yapılan protokol ile davacı şirkete katkı payı ve kar payı alacağı olarak Beylikdüzü, ...

Mah. ... ada 8 parselde kayıtlı KKİS 'ne konu A2 blok 10 nolu bağımsız bölüm, B2 blok 2.3.4 nolu bağımsız bölümlerin 30.06.2019 tarihine kadar , B1 blok 7 nolu bağımsız bölüm ve C1 blok 12 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin ise 30.04.2019 tarihine kadar anahtar teslim tamamlanmaması nedeniyle toplam 7 adet taşınmaz için taahhüt edilen sürede anahtar teslimi yapılmaması nedeniyle davacının mahrum kaldığı kar payı ve kira giderlerinin tahsili talebiyle davalı aleyhine ilamsız takibe girişildiği, borçlunun itirazı nedeniyle takipler durduğundan itirazın iptali talepleriyle eldeki davaların açıldığı,

Beylikdüzü Tapu Müdürlüğünden celp olunan tapu kayıtlarından görüleceği üzere 01.03.2019 tarihli protokolün 2.4 md gereğince ve davacının talebi doğrultusunda A2 blok 10 nolu , C1 blok 12 nolu , C1 blok 4 nolu , B1 blok 7 nolu, B2 blokta bulunan 2,3, ve 4 nolu bağımsız bölümlerin 01.03.2019 tarihinde ... yevmiye nolu satış işlemi ile ... T.C. kimlik nolu ...'a devredildiğinin görüldüğü, Büyükçekmece .... Noterliği'nin 09.01.2018 Tarih ve ...

Yevmiye No'lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 6. Maddesinde hüküm altına alınan cezai şartın yüklenici adi ortakların arsa maliklerine karşı bir yükümlülüğü olduğu, arsa maliki olmayan davacının Büyükçekmece .... Noterliği 09.01. 2018 Tarih ve ...

Yevmiye Nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 6. Maddesinde belirtilen cezai şartı talep edemeyeceği (taraflar arasında görülen benzer davada verilen İstanbul B.A.M. .... Hukuk Dairesinin ... Esas ve ... Sayılı Karar) sonuç ve vicdani kanaatine varılarak asıl ve birleşen davaların aktif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde tüm hususları içerir hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸ Hakim ... · ¸