Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/826 K.2025/458

Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilinin mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle: Müvekkilinin, .....İlçesi ..... Ada, .... saylı parsel üzerinde, yapılacak olan ..... Projesinden 1. Blok 87. Numaralı meskeni, ...... Organizasyon San. A.Ş'den satırı almak için sözleşme yaptıklarını, 16.09.2013 tarihli, ........

Satış Vaadi sözleşmesi ile davalı şirketin satmayı vadettiği ve tüm bedelini aldığı gayrimenkulü bitiremediğini ve müvekkiline teslim edemediğini, ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin Sözleşmeden dönmebaşlıklı 9.Maddesinin 6. Fıkrası “Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan güniçinde tüketiciye geri verilir.” Şeklinde düzenlendiğini, yine ilgili mevzuatlar gereği satıcı daireyi teslim etmediği gibi ödemelerin iadesini de yapmadığından Satıcının sebepsiz zenginleştiğini,

davalı firmaya Beşiktaş ......

Noterliğinin 10.09.2018 tarihli ...... yevmiye numaralı, ihtarnamesi ile;Davalınınsözleşme gereği gibi yerin.e getirmediğinden, 10 gün içinde daireyi teslim etmesi aksi halda dava açılacağı bildirilmiş olsa da davalınn bu zamana kadar oyaladığını ancak artık dairenin bitirilip teslim edilemeyeceğinin anlaşılmış olduğunu, yapılan tüm ödemelerin faizi le iadesini talep ettiklerini, bu sebeple de işbu davayı açma zorunluluğu hasıl olduğunu, davalının, malvarlığı üzerinde, alacak bedeli kadar ihtiyati tedbir kararı verilmesine,

Davalı tarafa ödenen 107.186-TL bedelin teslim tarihinden itibaren işletilecek yasal faiz ile birlikte iadesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bakırköy ..... İcra Müdürlüğünün ...... İflas, 17/02/2022 tarihli yazısı ile dava dilekçesindeki aleyhe hususları kabul etmediklerini beyan ettikleri anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; İİK'nun 235. maddesi uyarınca davacı alacağının iflas masasına kayıt ve kabulü istemine ilişkindir.

Mahkememizce taraflara usulüne uygun davetiye tebliğleri yapılarak taraf teşkili sağlanmış ve davanın esasına başlanmıştır.

Uyuşmazlığın, satış vaadi sözleşmesi gereği ödenen bedelin iadesi olduğu tespit edilmiştir.

Bakırköy ..... İcra ve İflas Müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap verildiği, istenilen bilgi ve belgelerin gönderildiği, incelenmesinde; Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/11/2021 tarih ve ..... Esas sayılı dava dosyası ile İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nün ..... Sicil Numarasında kayıtlı .....vergi nolu .... Mahallesi .....Sokak No: 9 Esenyurt /İstanbul adresinde faaliyet gösteren ..... Organizasyon İnşaat Sanayi Anonim Şirketi'nin 24/11/2021 tarih ve saat 09:42 itibariyle tasfiye işlemlerine başlanmış olduğunu, tasfiye işlemlerine müdürlüğün ..... iflas sayılı dosyasından başlandığı, iflas dosyasının İİK'nun 219. Maddesi gereği Adi Tasfiye olarak belirlenmiş olduğu, 14/02/2022 tarihinde 1. Alacaklılar toplantısı yapılmasına karar verildiğinin bildirildiği anlaşılmıştır.

Mahkememiz dosyasında alınan bilirkişi raporunda özetle; . Davacı ile davalı arasında 19.09.2013 tarihinde ...., Esenyurt, ..... Ada, ..... Parsel üzerinde

yapılacak olan ..... Projesinden 1.Blok 87 numaralı taşınmaz”ın 107.186,00 TL’ya satışı

ve 30.06.2015 tarihinde teslim edilmesi hususnda "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"nin

imzalandığı, 46 adet farkıl tarihte 107.186,00 TL. ödeme taahhüt ettiği,

davacının, davalıya gönderdiği Beşiktaş ..... Noterliği 10.09.2018 tarih ..... Yevmiye Nolu

İhtarname ile; : “Husumete konu taşınmazın 30.06.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim

edilmediği, 10 gün içinde taşınmazın tapu devirinin yapılmasını, ceza bedelinin ödenmesini” ihtar ettiği,

davalı’nın ..... bank hesabına toplam 32.474,25 TL. ödendiği, ödeme belgelerinin okunduğu ve

anlaşıldığı ancak 16.09.2013 - 22.09.2013 - 30.09.2012 - 05.06.2014 tarihli Para Transfer Formlarının

ise arapça olması sebebiyle anlaşılmadığı, davacının bu para transferlerine ait dekontları dava dosyasına

sunması gerektiği

sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememiz dosyasında alınan ek bilirkişi raporunda özetle;. Davacı ve davalının kök rapora yaptığı itirazlar kritik edildiğinde, kök rapordaki tespit,

değerlendirme ve kanaati değiştirecek bir hususa rastlanmadığından, kök rapordaki tespit, değerlendirme

ve kanaat aynen muhafaza edilmiş ise de; dava dosyasına sunulan belgeler dikkate alındığında;

davacının tercüme edilmiş belgelerinin hesaplamaya konu edilecek içerikte olmadığı, dava dışı

...... bank tarafından dava dosyasına sunulan müzekkere cevabının ekindeki belgelerde de tercüme

edilmiş belgelerin tarih ve ödeme tutarlarına rastlanmadığı, Davacının, davalıya 46 farklı tarihte toplam 107.208,00 TL. ödeme taahhütüne karşılık, dava

dosyasına ....bank tarafından sunulan ödeme belgeleri tutarından; davacının, davalıya 16.169,76

USD. karşılığı 40.201,65 TL. ödeme yaptığı,

davacının 40.201,65 TL İçin Ödeme Tarihlerinden 27.01.2022 Dava Tarihine Kadar;

Toplam 64.418,01 TL. talep edebileceğinin hesaplandığı görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememiz dosyasında alınan bilirkişi 2. Ek raporunda özetle; Davacının, davalı ...... ’ya ödenmiş olduğu toplam 163.752,24 TL’nın;

24.11.2021 iflas tarihindeki DAİ göre karşılığının 700.591,20 TL. olduğu,

27.01.2022 dava tarihindeki DAİ göre karşılığının 870.146,62 TL. Olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Davanın, sözleşmenin temelini oluşturan hukuki ilişki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Kural olarak borçlar kanunu sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Ancak taşınmaz mülkiyete devir borcu doğuran sözleşmeler konusunda medeni kanun ile BK 232 maddesinde taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanma şartı satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

2644 sayılı yasa 26. Madde ile 1512 sayılı yasa 60/3 ve 89 maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koymuştur. Buradaki şekil bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğinden hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese dahi her aşamada resen dikkate alınması gereken bir şarttır.

Dolayısı ile satış vaadi sözleşmeleri geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.

Satım vaadi sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmelerde satış konusu olan malın sözleşme yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak üretilecek hasıl olacak şeyler de satışa konu olabilir. Bununla birlikte satım vaadi sözleşmesinde şekil şartı aranacaktır. Geçersiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı yapılmışsa hakim bunu resen dikkate alır. Hatta şekle uyulmadan yapılan satış vaadi aktinin mutlak butlanla sakat olduğunu ileri sürenler de vardır. Sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecektir. Dolayısı ile taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler.

Davacı ve davalı taraf arasında haricen düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesi mevcuttur. Davacıya sözleşmede bildirilen niteliklere sahip gayrimenkulün bağımsız bölümünün satışı vaad edilmiştir. MK 706 , BK 12-237 maddeler ile Tapu Kanunu 26. Maddesine göre taşınmazların satışlarının resmi şekilde yapılması emredici bir hükümdür.

Satım vaadi sözleşmelerinde fesih iki taraflı olabileceği gibi tek taraflı da olabilir. İki tarafa borç yükleyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülükleri borçları bir taraf yerine getirdiği halde diğer taraf yerine getirmekten kaçınırsa yani temerrüde düşerse borcunu yerine getiren, karşı taraftan ya borcun yerine getirilmesini ister ya da fesih ihbarında bulunabilir.

Bu şekilde düzenlenmiş harici senede dayalı satış vaadi sözleşmesi nedeni ile vaat alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi ilk etapta resmi koşula uyulmaksızın dinlenemez gibi görünse de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Gene Kurulu' nun ..... esas ve ...... karar sayılı kararında da bildirdiği üzere kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmaları alıcının tüm borcunu eda etmesi satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının gayrimenkulü malik gibi

kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre MK 2. Maddeye göre tescil davasının kabul edilebileceği değerlendirilmiştir. Bu şekilde davacının sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiasının dinlenemeyeceği anlaşılmıştır.

16/09/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...... projesinde yer alan I blok, 87 nolu taşınmazın, davalı tarafından davacıya satışının kararlaştırıldığı, satış bedelinin 107.186,00-TL + KDV, teslim tarihinin ise 30/06/2015 olarak kararlaştırıldığı, sözleşmeye göre davacının 65.221,00-TL peşin ödeme yaptığı, yargılama kapsamında alınan ve hüküm kurmaya elverişli bulunan bilirkişi raporuna göre; davacının davalıya 46 farklı tarihte toplam 107.208,00-TL ödeme taahhüt ettiği, 7 farklı tarihte toplam 163.752,24-TL ödeme yaptığının tespit edildiği, taşınmazın davacıya devredilmediği, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olmadığı,

davacının iş bu davayı ikame ederek sözleşmenin feshi iradesinde bulunarak ödediği bedelin iadesi yönünden alacak kayıt talebini ileri sürdüğü, dava konusu bağımsız bölüme ilişkin, satış vaadi sözleşmelerinin 2644 sayılı yasa, 26. Madde ile 1512 sayılı yasa 60/3 ve 89 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması gerektiği buna göre davacının alacak kayıt yerinde olduğu, ödemiş olduğu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri isteyebileceği, davanın 107.186,00-TL üzerinden ikame edildiği,

taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, bilirkişi raporu ve dosya kapsamı bütün olarak dikkate alındığında davacının alacağın kaydı talebinin kabulünün gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak; davacının davasının kabulü ile, davaya konu toplam 107.186,00-TL'nin Bakırköy ..... İcra Müdürlüğünün ..... İflas sayılı dosyasında iflas tasfiye işlemleri yürütülen müflis .....

ORGANİZASYON İNŞAAT SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ'nin iflas masasına davacı alacağı olarak kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ..... · ¸e-imza Hakim ..... · ¸e-imza