Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/616 K.2021/831

DAVA.

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ortak olduğu davalı kooperatifin 17/06/2014 tarihinde yapılan 2013 yılı Olağan Genel Kurul toplantısında gündemin 10 ve 11 nolu maddelerinin birleştirilerek görüşüldüğünü, birlikte görülen bu maddelerle .... ili ... ilçesinde bulunan bir kısım adalardaki bir kısım parsellerden ibaret toplam 29267metrekare miktarlı taşınmaza ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak yetkisinin yönetim kuruluna verildiğini, böyle bir sözleşmenin kooperatif taşınmazlarını devri sonucunu doğuracağını,

% 50 arsa payı kooperatifte kalacak şekilde sözleşme yapmak mümkün iken söz konusu karara göre kooperatif payının % 30 olacağını, bunun ise iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, ayrıca kooperatife kalacak dairelerin niteliklerinin de belirlenmediğini, yine inşaat sözleşmesi yapıldığında arsanın kalan kısmında nakliyat ambar işinin devam ettirilemeyeceğini, bunun ise kooperatifin amacına, dolayısıyla sözleşme ve kanuna aykırı olduğundan bahisle öncelikle dava konusu gündemin 10 ve 11 nolu maddeleri ile alınan kararların emredici kanun hükümlerine aykırı olması nedeniyle mutlak butlanla batıl olduğunun tespitine,

bunun kabul edilmemesi durumunda ise söz konusu kararların iyi niyet kurallarına ve ana sözleşmeye aykırı olmaları nedeniyle iptallerine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP; Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; dava konusu kararın genel kurul tarafından alındığını dolayısıyla işin ne şekilde yapılacağının kooperatif genel kurulu tarafından belirlendiğini, yetki devri iddiasının ise yerinde olmadığını, davacının söz konusu karara red oyu vermesine rağmen usulüne uygun muhalefet şerhinin bulunmadığını, yine dava konusu kararların yaptırımının mutlak butlan olmadığını, zira kararların genel kurul tarafından mevzuata uygun alındığını, dolayısıyla dava konusu genel kurul kararlarının kanuna, ana sözleşmeye ve iyi niyet kurallarına uygun olduğu gibi kooperatifin de ortakların menfaatlerine de uygun olduğunu ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Mahkememizden verilen 20/11/2019 tarih ve ... Esas ...sayılı kararı Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin 25/01/2021 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı bozma ilamına karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulmuş, Yargıtay ..... Hukuk Dairesi'nin 28/06/2021 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı ilamıyla karar düzeltme talebinin reddine karar verilmiş olup, mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuştur. Dava, 17.06.2014 tarihli genel kurul kararının 10 ve 11. maddelerinin geçersiz olduğunun tespiti, mümkün olmadığı takdirde iptali istemine ilişkindir.

Dava konusu genel kurulun birleştirilerek görüşülen 10 ve 11. maddelerinde, kooperatife ait olan ... ilçesi, ... Sitesi, ... ada ..,..,... ve ... nolu

parseller; ... ada ..,..,... ve ... nolu parseller; .. ada ..,..,... ve ... nolu parseller; ... ada ..,..,... ve ... nolu parseller; ... ada ..,..,... ve ... nolu parseller; ... ada ..,...,...,...,...,...,...,... ve ... nolu parseller; .... ada ..,...,...,...,..., ve ... nolu parseller; ... ada ... nolu parsel; ... ada ...,... ve ... nolu parsellerden ibaret olan, toplam 29.267 m² yüzölçümlü arazinin ... Gayrımenkul Mermercilik Tur. İnş. Tic. Ltd.

Şti. ile ipotek mukabili ve teminat karşılığı olmak üzere, 244 adet, net alanı 62 m², yaklaşık brüt 75 m², yaklaşık toplam genel brüt alanı 85 m² olan 1+1 dairenin kooperatife verilmesi karşılığını içerir bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için yönetim kuruluna yetki verilmesi ve bu yetki kapsamında tapuda yapılacak işlemlerde tapu kayıtlarında vergi değeri üzerinden harç ödenmesi hususuna oy çokluğu ile karar verildiği, davacı ....'ın muhalefet şerhi koyduğu ve davanın 1 aylık hak düşürücü sürede açıldığı anlaşılmıştır.

Dosyada mevcut tapu kayıtları, mimari projeler, imar işlemlerine ilişkin belgeler, davalı kooperatif ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, zeyilname, imar değişikliği sonrası oluşan tahsis ve teslimler, satış sözleşmeleri, davalı kooperatif hakkında açılan Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi ...Esas, ... Karar sayılı 17.01.2019 tarihli davanın reddi kararı, bu dosyada alınan bilirkişi raporu, bağımsız bölümlere ilişkin SPK onaylı ....

Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. tarafından düzenlenen 21.03.2017 tarihli değerleme raporu, dosyaya sunulan uzman görüşü ve tüm dosya kapsamına göre, kooperatife yüklenici tarafından sözleşme kapsamında paylaşım oranı dışında yapılan ödemeler dikkate alındığında davalı kooperatife ait taşınmazın müstakil tapusu olan tek bir taşınmaz olmayıp dağınık ve ayrı parseller şeklinde olduğu bir kısım taşınmazların davalı kooperatife ait iken bir kısım taşınmazların kooperatif üyesi kişilerin şahsi taşınmazı olduğu, ...

Proje olarak adlandırılan proje çerçevesinde toplam davalı kooperatifle bağlantılı taşınmazlar dışında 244 adet parsel bulunduğu bu parsellerin tevhit, imar değişikliği, emsal alınması, riskli alan ve rezerv alan ilanı gibi bütün işlemlerin ve masraflarının yüklenici tarafından karşılandığı, Bakanlar Kurulunun 06.02.2017 tarih ve 9867 sayılı kararı gereğince davalı kooperatifin taşınmazların da bulunduğu alanın riskli alan olarak ilan edildiği,

buradaki tüm binaların yıkılarak arsa haline getirildiği tüm alanın imar parseline dönüştürülerek yeni imar durumunun oluştuğu, yeni oluşan imar durumu çerçevesinde başlangıçta 1+1 ve 62 m² olarak öngörülen daire büyüklüğünün sözleşmede verilen yetki kapsamında zeyilname düzenlenerek kooperatif lehine iki katı aşan tutarda 4+1 daire ile 135 - 150 m² aralığına yükseltildiği, nitekim sözleşmenin 3. maddesinin 4. bendinde davalı kooperatife ait taşınmazların karşılığı olarak yüklenici tarafından arsa sahibi kooperatife sadece 244 adet bağımsız bölümün yapılmasının amaçlanmadığı ...

Proje alanı içerisinde aynı zamanda kooperatif üyesi olan arsa sahiplerinin de hisselerinin 750.000 USD Amerikan Doları karşılığında değerlendirilmesi ayrıca arsa sahibi kooperatif üyelerine verilecek her bir bağımsız bölümünde 250.000 USD Amerikan Doları üzerinden alımının garanti edildiği,

emsal alınmasından kaynaklanan artış olduğu takdirde elde edilecek net inşaat alanından arsa sahibine ayrıca ek m² tahsis edileceği, buna karşılık aleyhte bir durum olduğu takdirde ise arsa sahibi kooperatife bu durumun yansıtılmayacağı kararlaştırılmış, ilaveten Sözleşmenin 31. maddesinde de buna ilişkin aynı mahiyette garanti teşkil edecek hükümler yer almaktadır.

Diğer yandan Sözleşmenin 39/1.1. maddesinde davalı arsa sahibi kooperatifin işin devamı sırasında yürüteceği özlük işleri ve bu işin arsa sahibi olarak denetimi için görevlendireceği kurum hizmet bedelleri toplamını karşılayan 2.000.000 USD Amerikan Doları bütçe tahsis edildiği, imza aşamasında 500.000 USD Amerikan Dolarının ödeneceğinin kararlaştırıldığı, yapılan bağımsız bölümlerin üyelere tahsis ve tesliminin yapıldığı anlaşılmıştır. Kooperatife teslim edilecek dairelerin bozma kararında işaret edildiği üzere bölgedeki diğer emsal projelere göre daha yüksek değerde olduğuna ilişkin gayrimenkul değerleme raporları ve uzman görüşleri dosyaya sunulmuştur.

Davalı kooperatifin konut yapı kooperatifi olup, ... Projede ticaret alanı yanında kültürel tesis alanı, dini tesis alanı, kapalı ve açık spor alanı, yeşil alan, eğitim alanı, açık ve kapalı otopark alanları ve yol alanı olarak belirlenen alanlardan yararlanma hakkının davalı kooperatif ve üyelerine de ait olduğu,

dolayısıyla sözleşme ve sözleşme sonrası gerçekleşen fiili duruma göre genel kurulda verilen yetki çerçevesinde yapılan anlaşmanın ve yürütülen işlemlerin kooperatif ve üyelerinin yararına olduğu ve üyelerin büyük bir çoğunluğu tarafından da genel kurulda olumlu yönde oy kullanıldığı gözetildiğinde alınan kararların iyi niyet kurallarına uygun ve kooperatif yararına olduğu gözetilerek genel kurul kararının iptali istemine ilişkin davanın reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır