Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/696 K.2019/1197

K. YAZIM TARİHİ : 03/01/2020

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan Semenin Tenzili) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ve duruşmadaki beyanlarında özetle; müvekkili davacı ile davalı ... arasında yapılan 22/09/2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Borçlanma Sözleşmesiyle davaya konu ... ili, ... ilçesi, ....mah., ... ada, .... parselde kayıtlı, .... Blok ...

Kat, 60 bağımsız bölüm nolu mesken nitelikli gayrimenkulün 1.050.000,00 TL bedelle davacı tarafından satın alındığını ve tapuda tescilinin yapıldığını, satış bede- linin tümünün - bir kısmı (550.000,00 TL ) peşin kalan kısmını da ....

Şube- si'nden kredi çekmek suretiyle- davalıya ödendiğini, 2012 yılı Ocak ayında teslim alınıp kullanılmaya başlanan dava konusu gayrimenkulün tavanının aktığını, su sızıntıları nedeniyle kabarma ve dökül- meler oluştuğunu, bina yapımında eksik, niteliksiz, yetersiz ve bozuk malzeme kullanıldığını , HMK 400.

Maddesi uyarınca yapılan delil tespiti neticesinde tanzim edilen bilirkişi raporunda ayıp ve eksik- liklerin tespit edildiğini, davalı şirketin yargılama aşamasında malvarlığını eksiltme ihtimali kuvvetle muhtemel olduğundan davalıların malvarlığına alacağa yeter miktarda teminatsız olarak ihtiyati haciz mahiyetinde tedbir kararı vazedilmesini,

müvekkilinin taşınmazdaki eksik ve ayıplar sebebiyle sürekli olarak masraf yapmak zorunda kaldığı sabit olduğundan tüm eksik ve ayıplar nedeni ile yapılan mas- raflara bağlı oluşan zarara karşılık 28.600,00 TL’nin ve ayıp oranında yapılacak bedel indiriminden kaynaklanan 21.400,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren 3095 s.k. gereğince işleyecek %13,5 ora- nında yasal ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili ... LTd.

Şti vekili cevap dilekçesi ve duruşmadaki beyan- larında özetle, dava konusu gayrimenkulün 22/09/2011 tarihinde davacıya satıldığını, davanın 22/09/ 2016 tarihinde zamanaşımına uğradığını, her ne kadar davacı 16/04/2016 tarihinde delil tespiti için başvurmuş ise de bu işlemin zamanaşımı süresini kesmeyeceğini, 22/09/2011 tarihli sözleşmenin teslim işlemlerine ilişkin 11/4 md gereğince davacının objektif bakımdan oturmaya engel teşkil etme- yecek nitelikteki eksik ve kusurların varlığını ileri sürerek bağımsız bölümü teslim almaktan kaçına- mayacağını,

teslim tutanağında karşılıklı olarak kabul edilen eksik ve kusurların satıcı tarafından bedelsiz olarak giderileceğini, belirtilen eksikliklerin kabul edilmiş sayılacağını ,başkaca her hangi bir değişiklik ve ilave istenemeyeceğini ,hak ve alacak talebinde bulunamayacağını , davacının dava ko- nusu gayrimenkulü kontrol edip inceleyerek teslim aldığını, davaya konu iddialara dayanarak talep de bulunamayacağını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar usule uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap vermemişlerdir.

Dava, ticari satım niteliğindeki adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi'ne dayalı olup davacı ayıplı satış nedeniyle maddi tazminat ve bedelde indirim talep etmektedir.

Dava konusu uyuşmazlık; davalılardan ...'nın satıcısı diğer davalıların yüklenicisi olduğu gayrimenkulün satışı sırasında açık veya gizli ayıplı olup olmadığı, söz konusu ayıplar nedeniyle davacı zararının doğup doğmadığı, davalıların bu zararın tazmininden sorumlu olup olmadıkları, tazmini gereken gerçek zarar miktarının ne olduğu hususunda toplanmaktadır.

Tarafların ticaret sicili kayıtları, aralarındaki adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarname örneği, delil tespitine ilişkin Bakırköy ... Asliye Ticaret Mah- kemesi'nin .... D. İş sayılı dosyası ibraz ve celp edilmiştir.

Davacı taraf iş bu davaya konu tazminat talebini 22/09/2011 tarihli "Gayrimenkil Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi" başlıklı adi yazılı sözleşmeye dayandırmaktadır. Davacı şirketin "alıcı", davalı adi ortaklığın ise "satıcı" sıfatıyla taraf olduğu iş bu sözleşme ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mah., .... ada, .... parselde kayıtlı, .... Blok ... Kat, 60 bağımsız bölüm nolu, 274 m2 alanlı, 5+1 dairenin toplam 600.000,00 TL bedelle davacıya satıldığı, sözleşmede teslim tarihinin 30/09/2011 tarihi olarak belirtildiği, ancak dava dosyasına teslimin gerçekte hangi tarihte gerçekleştiğine dair tutanak sunulmadığı anlaşılmıştır.

Davacı şirket vekilinin 16/04/2013 tarihli dilekçesi gereğince, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dosyası üzerinden yapılan delil tespiti sonucunda bilirkişi tara- fından düzenlenen 26/06/2013 tarihli raporda "..dubleks dairenin giriş kısmında salon tavanında, mutfakta, ebeveyn yatak odası tavanında, çocuk odasında, diğer çocuk odası dış duvarında, dubleksin üst katında salon tavanında, küçük odadan terasa çıkış kısmı ile teras dış cephesinden su gelmesi nedeniyle kabarmalar olduğu, çatı iniş borularından birinin dirsek parçası, diğerinin ara bağlantı borusunun bulunmadığı, teras tabanında kaplı seramiklerin kısmen kabarmış durumda oldukları..." belirtilmiştir.

Davacı şirket tarafından davalı adi ortaklığa ve ortak şirketlerin yetkilileri ..., ...., ... ve dava dışı kredi kullandıran bankaya İstanbul ....

Noteriliği'nden 24/07/2013 tarihinde gönderilen ... yevmiye sayılı ihtarname ile ''2012 Ocak ayı içinde kulla- nılmaya başlanan dairede ortaya çıkan su sızıntılarına karşı yüklenici şirket tarafından yapılan müdahaleden sonra 2012 yılı sonbaharında değişik yerlerden su sızıntılarının yeniden ortaya çıktığını, sızıntıların yağmurlu havalarda çoğaldığını, akar yer sayısının artığını, durumun mahkemece yapılan delil tespitinde görev alan bilirkişi raporu ile de teyit edildiğini, bilirkişi raporunun ekte gönde- rildiğini,

ayıplı daireyi kabul etmediklerini ve iade etmeye haızr olduklarını'' beyanla peşin ödenen 550.000,00 TL ile bankaya ödenen 140.804,00 USD kredi taksidinin, daire için yapılan 20.000,00 TL masrafın bugün itibariyle toplam 853.766,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işlyecek yasal faizi ile birlikte 15 gün içinde iadesinin istendiğini, aynı ihtarnamede muaccel hale gelen ve gelecek kredi taksitlerinin iade olmadığı takdirde ödenmeyeceği, ayıplı malın iadesinin mümkün olmaması halinde bedel indirimi talebinde bulunacaklarını bildirdiği,

ihtarnamenin ...'e 29/07/2013, ...'ya 06/08/2013, ...'ya 06/08/2013, .... ve adi ortaklığa 06/08/2013 tarihinde tebliğ edildiği,

Davalılar vekilince Zeytinburnu .... Noterliği'nden keşide olunan 27/08/2013 tarih, ... yev- miye nolu cevabi ihtarname ile; ''eve taşınılmasından 19 ay geçtikten sonra bildirimde bulunulduğu belirtildikten sonra, davacının kendi getirttiği ustalarla bilirkişi raporunda belirtilen bağlantı boru- larının çıkarıldığı düşüncesinde olduklarının açıklandığı, sorunun giderilmesi için teknik personel görevlendirildiği, dairenin kapalı olması nedeniyle inceleme yapılamadığı, müşteri memnuniyeti ilkesi gereğince daire hazır edildiğinde var ise su sızıntılarının giderilmesi için gereken tedbirlerin alına- cağı ve gerekir ise yeniden izolasyon ile boya ve badana kabardığı söylenen seramik işlerinin kendilerince yeniden yapılacağı'' bildirilmiştir.

Celp olunan tapu kaydına göre; dava konusu dairenin davacı şirket adına unvan değişikliği nedeniyle davacı şirket adına 17/04/2017 tarihinde tescil edildiği, ancak, davacı şirketin önceki ünvanı ile adına yapılan ilk tapu tesciline ilişkin bilginin gelen yanıtta yer almadığı, tespit edilmiştir.

Davacının ayıp iddiası ve tazminat talebiyle ilgili hususların tespiti için mahkememizce verilen ara karar gereğince mahallinde uzman bilirkişiler vasıtasıyla keşif yapılmasına karar verilmiştir.

Yapılan keşif sırasında; dava konusu daire içinde bulunan şahıs bu dairede davacı şirketin sahi- binin eşi ve çocuklan ile birlikte yaşadıklannı söylemiş, dubleks dairenin konut olarak kullanıldığı görülmüştür.

Söz konusu dairede yapılan inceleme sonucu; alt katta bulunan salonda tavan sıva ve boyasının kabararak döküldüğü, yine alt katta bulunan mutfakta tavan sıva ve boyasının ciddi olarak kabardığı ve döküldüğü, üst katta bulunan salonda yeralan PVC doğramanın alt tarafından duvar sıva ve boya- sının kabararak döküldüğü, bu salon doğraması önünde bulunan teras alanında zeminde kaplı olduğu görülen arduazlı su izolasyon kaplamasının ve bunun yanında bulunan düz su kaplamasının komple açıdığı ve yarıldığı, üst yatak odası PVC doğramanın alt tarafından duvar sıva ve boyasının kabararak döküldüğü, bu odanın ön tarafında bulunan dikdörtgen kesitli kaplamalann kabardığı, kalktığıve açıldığı, yine bu odada bulunan yan duvarda sıva ve boyanın kabararak döküldüğü tespit edilmiştir.

Mahkememizce görevlendirilen bilirkişiler İnşaat Mühendisi .... ve İnşaat Hesap Bilirkişisi ... tarafından yapılan incelemeler sonucu düzenlenen raporda;

''Mahallinde yapılan dava konusu dubleks dairede ortaya çıkan su sızması şeklindeki ayıpların sonradan ortaya çıkan "gizli ayıp" niteliğinde olduğu,

Dava konusu taşınmazın davacı şirket adına hangi tarihte ilk kez tapuya tescil edildiğine ilişkin bilginin ve ayrıca dava korusu taşınmazın hangi tarihte davacı şirkete teslim edildiğine ilişkin delillerinin dosyada bulunmadığı, ancak davacı vekilinin 'Ocak 2012 ayında dairede oturulmaya başlandığı, hemen arkasından su sızıntısı şikayetlerinin başladığını ve durumun yüklenici ve satıcıya bildirildiğini ve önlem alındığını' ileri sür- düğü, davalı vekilinin teslim tarihine karşı çıkmadığı, ancak 'yasal süre içinde ayıp bildiriminde bulunmadığını' ileri sürdüğü, dava dosyasında noterden 24/07/ 2013 tarihinde gönderilen ihtarname öncesi davalılara ayıp ihtarı yapıldığına ilişkin delil bulunmadığı,

Dava dosyasında, satış öncesi dava konusu bağımsız bölüm ve ana taşınmaz ile ortak alanlar için vaad edilenler ile gerçekleşen imalatlar arasındaki fark nedeniyle daire değerinden indirim yapılması talebine dayanak delillerin sunulmadığı, dava tarihinden önce bu yönde davalılara gönderilmiş bir talep veya ihtar bulunmadığı, keşif sırasında da bu yönde bir talep olmadığı, açıklanan nedenlerle bilrikişi kurulunca davacı vekilinin bu talebi ile ilgili bir inceleme, tespit ve değerlendirme yapılamadığı,

Dava konusu daireye dava konusu ayıbın giderilmesi amacıyla davacı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı giderlere ilişkin delillerinin de dosyaya sunulması nedeniyle bu konuda da bir tazminat hesabı yapılamadığı,

Satılan dubleks dairede açıklanan ayıplar nedeniyle satım tarihi itibariyle TBK.m. 227.2. uyannca satım bedelinden indirilmesi istenebilir bedelin 67.742,00 TL. olabileceği, davacı vekilinin ise müvekkilinin fazlaya ilişirin haklannı saklı tutarak satım bedelinden 21.400,00 TL. indirim yapılmasını istediği'' belirtilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari satımdan kaynaklanmaktadır. Tarafların beyanlarından dava konusu taşınmazın Ocak 2012 tarihinde davacıya teslim edildiği ve davacı tarafın bu tarihten itibaren taşınmazı yasal olarak kullanmaya başladığı anlaşılmaktadır.

Dava konusu uyuşmazlığa uygulanan BK 223. maddesi gereğince; ''alıcı durumundaki dava- cının satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirme ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde ona bil- dirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde bu hüküm uyguılanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirirlir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.''

Tacir olma hükümlerinde düzenlenen TTK 18. maddesinde de; '' tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeye feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar ve ihtarlar noterler aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemiyle yapılacağı belirtilmiştir.

Her ne kadar davacı taraf davalarını ıslah ederek dava konusu taşınmazın satış bedelinden 67.742,00 TL'nin indirilmesini istemiş ise de; dosya içeriğinden dava konusu taşınmazın Ocak 2012 tarihinde davacıya teslim edildiği, işbu davanın ikame olunduğu 13/07/2017 tarihine kadar geçen süre içinde davacı tarafa gönderilen noter ihtarnamesi veya delil tespiti dışında yapılmış bir ayıp ihbarının bulunmadığı, BK 244/3 maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle davacının söz konusu ayıplar nedeniyle herhangi bir talepte bulunamayacağı anlaşılmakla hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilip aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... Hakim ...