Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/1139 K.2023/1029

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin davalıların inşa ettikleri taşınmazdaki Y3 Blok 16 nolu bağımsız bölümü 29/04/2009 tarihinde satın aldığını, davalıların yarattıkları yanlış algı ve bilgilendirme ve gerçeği gizleme sonucu müvekkiline gizli ayıp ve eksik ifa içeren daire sattıklarını, bu ayıbın hem ekonomik, hem de hukuki bir ayıp niteliğinde olup, hukuki ayıptan dolayı yıkım, idari para cezası ve hapisle karşı karşıya olup, ekonomik ayıptan dolayı ise müvekkilinin mevcut ve muhtemel maddi ve manevi zararlara uğradığını, bu zararların bir kısmının dava aşamasında bilinmekte,

diğer bir kısmının ise bu aşamada bilinmesinin olanaklı olmadığından sonradan arttırılmak koşulu ile davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığını, öncelikli taleplerinin belirtilen eksik ifayı yerine getirmek ve ayıpsız olarak dairenin teslimi yanı sıra, doğmuş tüm maddi vc manevi zararların tahsili olduğunu, bunun olanaklı olmaması, eksik ifa ve ayıbın giderilememesi halinde ise şimdilik toplam 13.444 TL maddi ve 3,000 TL manevi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müteselsil en ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.

CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle.

Dairenin teslim tarihi olan 29/04/2009 tarihi itibariyle davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davanın bu sebeple reddini talep ettiklerini, davacının konu olan daireyi imalatı bitmiş vaziyette ve görerek satın aldığını, davacının ayıplı mal iddiasında bulunmasının hukuki dayanağı bulunmadığını, müvekkillerinin yönetim planı ve projeye aykırı hiçbir taahhütte bulunmadığını, yapı tatil tutanağına konu işlerin müvekkillerince projeye uygun hale getirileceğini, bu sebeple davacının zarara uğramasının söz konusu olmayacağını, davacının maddi taleplerinin birçoğunun ileride doğması muhtemel zarar iddiasına dayandığını,

bu sebeple bu iddiaların hukuki dayanağı olmadığını, yine imar kirliliğine dayalı olarak da davacının manevi tazminat talebinin yasal dayanağı bulunmadığını, usulüne uygun düzenlenen ve yasal koşullarda yapılan yönetim planında sosyal tesislerin müvekkili şirketler tarafından 7 yıl boyunca bir işletmeci şirkete kiralandığının, site maliklerinin bu kiradan hak talep edemeyeceği ve yönetim planındaki buna dair maddenin değiştirilemeyeceğinin belirtildiğini, yönetim planındaki bu maddeye rağmen davacının bu konuya ilişkin iddiasının hukuki dayanağı bulunmadığını,

sosyal tesislerin yönetim planı gereği 07/01/2017 tarihinde site yönetimine teslim edileceğini, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Huzurda görülen dava gayrimenkul satışından kaynaklı ayıba dayalı maddi ve manevi tazminat davasıdır.

Dosyaya sunulan bilirkişiler ..,..,... ve ... tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda. Dava konusu dairede bulunan gizli ayıp sebebiyle dairenin 03.12.2015 dava tarihi itibariyle rayiç değerinde yaşanan değer azalmasının 150.000.-TL kadar hesaplanabileceği, Ayıptan doğan sorumluluğun maddi şartlarının somut ihtilafta mevcut olduğu, Davacının taşınmazdaki ayıbı en geç, ...

Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenen 04.06.2015 tarihli Yapı Tatil Tutanağı ile öğrenmiş olacağı; ayıp ihbarının ise, Beyoğlu ....

Noterliğinin 15.07.2015 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıya ihbar edildiği, Muhterem Mahkeme, davacı tarafından ayıptan doğan sorumluluğun şekli şartlarından olan ihbar külfetinin makul bir süre içerisinde yerine getirildiği kanaatinde ise, ayıptan doğan sorumluluğun şekli şartlarının somut ihtilafta mevcut olduğu; aksi takdirde davalının ayıptan doğan sorumluluğuna gidilemeyeceği, kanaatine varıldığı belirtilmiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin E. 2021/7388, K. 2023/2861 sayılı kararına göre;

"Taşınmaz, satış tarihinde mobilya mağazası olarak faaliyet göstermekte olup ticari nitelikteki işyerini satın alan davacıların basiretli davranarak yönetim planı ve mimari projedeki taşınmaz miktarına göre taşınmazı satın aldıklarının kabulü gerekmektedir."

Türk Ticaret Kanunu'nun 18/2. maddesi;

"Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir."

Türk Medeni Kanun'un 1020. maddesi ise;

"Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez." hükmünü amirdir.

Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın davacı tarafından 29/04/2009 tarihinde davalılardan satın alındığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından davalıların dava konusu taşınmazı mimari projeye aykırı olarak inşa ettiği; bu nedenle bağımsız bölümün ayıplı olduğu iddiası ile huzurda görülen dava açılmıştır.

Her ne kadar davalılar tarafından zamanaşımı definde bulunulmuş ise de huzurda görülen davanın TBK'nın 146. Maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu gerekçesi ile davalıların zamanaşımı definin reddine karar verilmiştir. Mahkememiz huzurunda davalı vekili tarafından tüm davalıların yapı sahibi olan "...

Ve Ortakları Bahçeşehir Ortaklığı"nın ortakları olduklarının beyan edilmesi karşısında taraf teşkilinin usulüne uygun olarak sağlandığı ve tüm davalıların pasif husumet ehliyetlerinin var olduğu mahkememizce kabul edilmiştir.

Mahkememizce uyuşmazlığın çözümü için bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup yapılan bilirkişi incelemesinde; dava konusu dairenin teras katında binanın onaylı projesine aykırı olarak inşa işlerinin yapıldığı; bu işlere ilişkin olarak yapı tatil tutanağının düzenlendiği; onaylı mimari projenin incelenmesinde terasta yer alan ortak alanların ve merdiven holünün kapatılarak daireye katılmış olduğu; anılan nedenlerle dava konusu dairede gizli ayıp bulunduğu; bulunan gizli ayıp sebebiyle dairenin 03.12.2015 dava tarihi itibariyle rayiç değerinde yaşanan değer azalmasının 150.000.-TL kadar hesaplandığı,

ayıptan doğan sorumluluğun maddi şartlarının somut ihtilafta mevcut olduğu, davacının taşınmazdaki ayıbı en geç Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenen 04.06.2015 tarihli Yapı Tatil Tutanağı ile öğrenmiş olacağı belirtilmiştir. Davacı, TTK'nın 16. maddesi uyarınca ticari şirket olup tacirdir. Davacı tüzel kişi tacirin borçlarının ticari olması asıl olup aksinin iddia ve ispat edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle tacir olan davacının basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü kapsamında dava konusu taşınmazı satın almadan önce tapu kayıtları, yönetim planı ve mimari projeyi inceleyerek dava konusu taşınmazı satın aldığının kabulü gerekir.

(Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin E. 2021/7388, K. 2023/2861 sayılı kararı) Tacir olan davacının TTK'nın 18/2. maddesi uyarınca basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunduğundan dava konusu taşınmazdaki mimari projeye aykırılık hallerini bilmediğini iddia ederek artık maddi ve manevi tazminat talep edebilmesi mümkün değildir. Kaldı ki davacı dosya kapsamında satın alma anında projeye aykırılığı bilmediğini ispat da edememiştir.

Her ne kadar bilirkişi raporunda projeye aykırılığın gizli ayıp niteliğinde olduğu belirtilmiş ise de basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü kapsamında ayıbın niteliğine yönelik bilirkişi tespitlerine mahkememizce itibar edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle şartları oluşmayan maddi ve manevi tazminat davasının ayrı ayrı reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.

14/11/2023 Katip ... · e-imzalı Hakim ... · e-imzalı