Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/937 K.2019/1109

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin ... nolu üyesi olduğunu, davalı kooperatifin yaptırdığı ve üyelerine sattığı ... projesinden A-6 Bloktaki Rezidence tipi dairelerden kooperatif hissesi karşılığında 4 adet 3+1, 6 adet 2+1 olmak üzere toplam 10 adet daire satın aldığını, davalı kooperatifin müvekkilinin satın aldığı dairelerin A-6 Bloktaki dairelerin Ekim 2012 ayında teslim edileceğini, 2012 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısı öncesi üyelerine gönderdiği projedeki dairelerin değer tespit tablosunda taahhüt ettiğini,

müvekkilin de bu taahhüde dayanarak bu bloktaki dairelerden talepte bulunduğunu ve çekilen kura sonucuna göre de bedelini ödeyerek satın aldığım, ancak davalı kooperatifin A-6 Bloktaki gayrimenkulleri Ekim 2012 sonunda teslim etme taahhüdünü gerçekleştirmediğini, müvekkilince evlerin geç tesliminden kaynaklı mahrum kalınan kira bedellerinin davalı taraftan ihtarname keşide edilmek suretiyle talep edildiğini,

müvekkilinin davalı kooperatifin daireleri geç teslim etmesi nedeniyle dairelerini kiraya veremediğini ve gelir kaybına uğradığını bildirerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla mahkum kaldığı kira geliri olan ,409.500,00-TL alacağının 30/11/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkili kooperatifin davacı tarafa belirttiği gibi daire satmadığını, müvekkili kooperatifin yıllardan bu yana hiçbir şekilde aidat dahi toplamaksızın üyelerine tahsisler yapan bir kooperatif olduğunu, bedel ödenerek satış yapıldığı iddiasının doğru olmadığını, kooperatifin kat karşılığı yapmış olduğu inşaatlardan tercihli kura çekimi neticesinde üyelerine tahsis yaptığını, davacının müvekkili kooperatif üyelerinden hisse satın alıp bu hisselerin bedellerini de hisse satın aldığı kişilere ödediğini, müvekkili kooperatifin Zeytinbumu ....

Noterliğince düzenlenen 1/6/2007 tarih, .... yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca .... iş ortaklığına bu projeyi verdiğini, 5 Bloğun bitmiş olması ve 6 bloğun da büyük ölçüde tamamlanmış olması nedeniyle 7/5/2012 gününün üyelerine tahsis için kura günü olarak belirlendiğini, davacının da ağırlıklı olarak 6 bloktan yana tercihini kullandığım, müvekkili kooperatifçe dairelerin tapularının davacıya 18/5/2012 tarihinde tahsis edilerek teslim edildiğini,

davacının dairelerini teslim aldıktan soma kendisinin de başkalarının da söz konusu binada oturmaya başladıklarını bildirerek davanın esastan reddine, öncelikli olarak da açılmış olan bu davada Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğunu bildirerek görev itirazında bulunulmuştur.

Dava, geç teslimden kaynaklanan tazminat davasıdır.

Taraflar arasındaki davanın daha önce yapılan yargılaması sonunda davanın reddine ilişkin verilen 01/03/2017 gün ve ... E-...K sayılı kararın istinafı üzerine BAM .... H.D.sinin 05/10/2017 gün ve ... E- ... K sayılı kararı ile özetle:"Dava, geç teslimden kaynaklanan tazminat davasıdır.

Davacı, kooperatifin üyesi olarak satın aldığı dairelerin, bir kısım üyelere zamanında teslim edilmesine rağmen kendisine geç teslimi nedeniyle kiraya verememesinden kaynaklanan kira kaybını talep etmektedir.

Davalı, davacı tarafa daire satmadığını, davacının müvekkili kooperatif üyelerinden hisse satın alıp bu hisselerin bedellerini de hisse satın aldığı kişilere ödediğini, dairelerin tapularının davacıya 18/05/2012 tarihinde tahsis edilerek teslim edildiğini, davacının dairelerini teslim aldıktan sonra kendisinin de başkalarının da söz konusu binada oturmaya başladıklarını bildirerek davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesi ise yapı kooperatiflerinin amacının üyelerine iş yeri veya konut sağlamak olduğu, teslimin gecikmesi halinde tazminat talep hakkının doğması için ana sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunması veya kooperatif genel kurulu tarafından bu yönde bir karar alınmış bulunması gerektiği, kooperatif yönetiminin iş yeri veya konut teslim tarihi hususunda bir taahhütte bulunmuş olmasının faaliyet vaadi niteliğinde olduğu, davacının geç teslimden kaynaklı kira tazminatı talep hakkı olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.

Davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu ve dava konusu dairelerin geç teslim edildiği hususlarında anlaşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, davaya konu dairelerin geç tesliminden dolayı kira kaybı nedeniyle davalı kooperatiften tazminat talep edilmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 23. maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.

Dairelerin teslim edildiği tarih eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde farklı teslim tarihlerinin olup olmadığı araştırılmalı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmeli, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması gerekmektedir.

Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir.

Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir.

Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 12/02/2015 gün ve 2014/7352 E. 2015/809 K.sayılı kararı da bu yöndedir.

Somut olayda mahkemece açıklanan hususlarda tarafların gösterdiği deliller toplanıp konularında uzman bilirkişi veya bilirkişi heyetinden rapor alınmadan yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru olmamıştır. İlk derece mahkemesinde uyuşmazlığın esasına ilişkin hiç bir delil toplanmadan karar verilmesi nedeniyle dosyanın HMK.nun 353/1a,6.maddesi gereğince mahkemesine iadesine karar verilmesi gerekmektedir." gerekçesiyle mahkememiz kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

Mahkememizce istinaf kararı üzerine istinaf kaldırma kararının gerekçesini karşılayacak şekilde bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş ve bilirkişi raporu alınmıştır. Bilirkişi kurulu 10/04/2018 tarihli raporunda özetle : "Davacıya teslimin 11/10/2013 tarihinde yapıldığı kabul edilerek 10 daire için istenebilecek toplam kira alacağının 246.000,00 TL olduğu" bildirilmiştir.

Alınan bu rapora itiraz yapıldığı gibi, istinaf kaldırma gerekçesini karşılamadığından bilirkişi kuruluna kooperatif hukukunda uzman bir bilirkişi de eklenmek suretiyle ek rapor alınmasına karar verilmiştir.

Bilirkişi kurulu 14/03/2019 tarihli ek raporlarında özetle:" Davacı ile kooperatif arasında teslimin gecikmesi halinde gecikme cezası uygulanacağına ilişkin bir taahhüt bulunmadığı, teslim süresinin önceden belirlenmesinin bir taahhüt değil, iş programı kabul edilmesinin gerektiği, dava konusu A/6 blok dışındaki diğer blokların 2012 yılı Ekim ayından itibaren teslim edildiği, A/6 blok'un özellikli blok olması nedeniyle bu özelliğinin geç teslime etki edebileceği gibi, mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararının da etkili olduğu, bu blokun teslim tarihinin 2013 yılı Mayıs ayı olduğu,

davacının ise dairelerini kendi tercihine göre aynı yıl Ekim ayında teslim aldığı, geç teslimin nedenlerinin genel kurula sunulduğu, alınan kararla geç teslimin doğuracağı mağduriyetler için şerefiye payı hesaplandığı ve ortakların hesaplarına kaydedildiği, yapılan işlemin genel kurulun bilgisine ve dolayısı ile ortakların bilgisine sunulduğu, bu şekilde ortaklar arasında eşitliğin bozulmasından söz edilemeyeceği, her halde geç teslimden söz edilecekse bu sürenin Mayıs- Ekim 2013 ayları arası olarak kabul edilmesi gerektiği, buna göre davacının isteyebileceği toplam kira kaybı alacağının 89.400,00 TL olarak hesaplandığı" bildirilmiştir.

Alınan bu ek rapora davacı vekilince itiraz edildiğinden itirazlarını karşılamak üzere yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınmasına karar verilmiş; ancak davacı vekili gider avansını yatırmamış, duruşmada alınan imzalı beyanla da yatırmayacağını bildirmiştir. Bu husustaki ihtarlı ara kararı gereğince ek rapora itirazından vazgeçtiği kabul edilmiştir.

Tarafların iddia ve savunmaları, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgeler ile tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere; Taraflar arasında davacının davalı kooperatifin 1296 nolu üyesi olduğu hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı davalı kooperatifin yaptırdığı .... Projesinden toplam 10 adet daire satın aldığını ileri sürmüş ise de davacının davalıdan daire satın almadığı, davacının davalı kooperatif üyesi olarak tahsisen iş bu taşınmazları edindiği saptanmıştır. Davalı, yapı kooperatifi olup, davacının da davalı kooperatif üyesi olduğunda kuşku yoktur.

Bilindiği üzere yapı kooperatiflerinin amacı ortağı olan üyelerine iş yeri veya konut sağlamaktır. Bu sağlama işinin gecikmesi nedeniyle üyenin üyesi olduğu kooperatife karşı geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı isteyip isteyemeyeceği üzerinde durulması gerekir. Kooperatif üyelerine iş yeri veya konut tahsis edip ferdi mülkiyete geçene kadar amacını gerçekleştirmiş olmaz.

Diğer yandan üyelere iş yeri tahsis ve tesliminin gecikmesi halinde meri hükümler gereğince üye lehine tazminat talep hakkı doğmaz. Üyenin bu hallerde tazminat talep hakkının doğması için ana sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunması veya kooperatif genel kurulu tarafından bu yönde bir karar alınmış bulunması gerekir. Diğer yandan kooperatif yönetiminin iş yeri veya konut teslim tarihi hususunda bir taahhütte bulunmuş olması da durumu değiştirmez.

Zira kooperatif yönetiminin bu yöndeki beyanı bir faaliyet vaadi niteliğinde kabul edilmelidir.

Somut olayda davacı, ana sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunduğu veya kooperatif genel kurulu tarafından bu yönde bir karar alındığını iddia ve ispat etmiş değildir. Aksine bu yönde bir karar alınmadığını, davayı kooperatif yönetiminin yazılı taahhüdüne dayalı olarak açtıklarını bildirmiştir. Az önce belirtildiği gibi kooperatif yönetiminin bu yöndeki taahhüdü bir faaliyet vaadi olmaktan öte değildir ve davacıya geç teslimden kaynaklı kira tazminatı talep hakkı vermez.

Her ne kadar 1163 sayılı K. K 23. maddesi gereğince ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşit iseler de kooperatifler hukukunda uygulanması gereken eşitlik; mutlak değil, nispi eşitlik ilkesidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması asıldır.

Ne var ki, somut olayda davacının dava konusu yaptığı dairelerin bulunduğu A/6 blok diğer bloklardan farklı özelliklere ve niteliklere sahip olduğundan teslim gecikmesinin yaşandığı, bu blok üyeleri ile diğer blok üyeleri arasında eşitlik bakımından ( 1163 sayılı K. K 23. maddesi gereğince olması gereken eşitliğin nispi nitelikle olması nedeniyle ) bir değerlendirilme yapılmasının zaten mümkün bulunmadığı kabul edilmelidir.

Ne var ki istinaf dairesince eşitlik ilkesi yönünden bir değerlendirme yapılması gerektiği kaldırma gerekçesinde belirtildiğinden bu hususunun üzerinde ayrıca durulması gerekmiştir.

Alınan son bilirkişi raporunda da belirlendiği üzere davacının üyeliğine bağlı dairelerin bulunduğu A/6 blok'un özellikli blok olması nedeniyle bu özelliğinin geç teslime etki edebileceği gibi, mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararının da etkili olduğu, bu blokun teslim tarihinin 2013 yılı Mayıs ayı olduğu, davacının ise dairelerini kendi tercihine göre aynı yıl Ekim ayında teslim aldığı, geç teslimin nedenlerinin genel kurula sunulduğu, alınan kararla geç teslimin doğuracağı mağduriyetler için şerefiye payı hesaplandığı ve ortakların hesaplarına kaydedildiği,

yapılan işlemin genel kurulun bilgisine ve dolayısı ile davacı dahil tüm ortakların bilgisine sunulduğu, davacı tarafından alınan kararlara ve yapılan işlemlere itirazda bulunulmadığı saptanmıştır. Davalı kooperatif tarafından yapılan bu işlem A/6 blok üyeleri yönünden diğer blok üyeleri ile (1163 sayılı K.K 23. maddesine dayalı) eşitliğin sağlanmasına yönelik bir işlemdir ve eşitlik de bu yolla sağlanmıştır.

Bu aşamadan sonra davacının geç teslimden dolayı ayrıca tazminat almasını sağlayacak şekilde karar verilmesi halinde esasen eşitliğin bozulması ve davacının nedensiz zenginleşmesi söz konusu olacağından bu duruma yol açılmamalıdır.

Hal böyle olunca tarafların iddia ve savunmalarına, sunulan ve sağlanan bilgi ve belgelere, bilirkişi raporlarına ve tüm dosya kapsamına göre davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurumuştur.

YARGILAMA MASRAFLARI

DAVALI

6 Tebligat - 50,50 TL