Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/524 K.2023/1105

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davacı şirketin davalı inşaat şirketi ile değişik zamanlarda farklı bağımsız bölümler için harici satış sözleşmeleri imzaladığını, Davalı şirketin ise Bursa ilinde inşaat projeleri yapmakta ve söz konusu projelerini henüz inşaat tamamlanmadan da, halk arasında ki tabiri ile maketten satmakta olduğunu, davaya konu edilen satışların tamamı davalı şirket tarafından taahhüt edilen Sezenpark projesinin de bu kapsamda yapılan projelerden biri olduğunu,

Sezenpark Projesinde inşaata başlanmış ve devam etmekte olan proje kapsamında 21.09.2021 tarihinde D Blok 22 numaralı bağımsız bölümlerin satışına dair yüklenici inşaat şirketinin hazırlamış olduğu ve davacı şirket tarafından hazırlanmış olan ön kapağında şirket logosu ve altında Gayrımenkul Satış ve İnşaat Sözleşmesi ibaresi yazılan sözleşme imzalandığını, bu sözleşmelerde asli unsur olarak taşınmazın belirlendiği ve satış bedeli ve ödemelerinin ne şekilde yapılacağı belirlendiğini, ödemelerin yapılması sonrasında sözleşmenin 5. Maddesinde kararlaştırıldığı gibi taşınmaz tapu devirlerinin yapılmasını bekleyen davacı şirket,

sözlü taleplerinin karşılıksız kalması üzerine Bursa 3. Noterliği 5 Nisan 2022 tarih ve 6363 yevmiyeli bir ihtarname ile tapu devirlerinin yapılması için inşaat şirketinin ihtar edildiğini, ihtarnameye cevaben Davalı şirket tarafından Bursa 26. Noterliği 11 Nisan 2022 tarih ve 6966 Yevmiyeli ihtarname ile dönüş yapıldığını ve İhtara şirket vekili tarafından verilen cevap da,

2. Maddede bakiye borcun olduğundan bahsetmekte ve tüm sözlü ihtarlara rağmen ödeme yapılmadığından bahsedilmiş ise de 3. Madde de gerek karantina dönemi gerekse savaş gibi etkenlerden dolayı "Ödemeyi üstlenmiş olduğunuz bedelle taşınmazın yapımı zorlaştığından ve müvekkilin bunda bir kusuru bulunmadığından,

sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gerektiğini sms yolu ile tarafınıza bildidiğimiz halde mk madde 2 ye aykırı şekilde tescil talebinde bulunduğunuzu, ağırlaştırmadan aşırı fiyat artışlarını yüklenici/satıcının katlanabileceği seviyeye getirlimesi gerektiğini bu talebe cevap vermediğinizden sözleşmeyi tek taraflı fesih ettiğinizi kabul ederek ..." şeklinde beyanda bulunduğunu, yüklenici vekili tarafından ihtara cevap olarak ihtarda önce ödemenizi yapmadınız derken aslında bu ödemenin sözleşme dışında yüklenicinin tek taraflı talebi olduğu anlaşıldığını,

bu taleplerini 2. Madde de sözlü ilettiklerini söyler iken 3. Madde de ise SMS yolu ile yaptıklarını beyan ederek çelişkili ve kötü niyetli beyanlarının özünde sözleşmenin tek taraflı feshinden bahsedilmiş ve taşınmazların dilediği fiyatla dilediği kişiye satacaklarını açıkça beyan ettiklerini beyan ederek davanın kabulünü talep etmişlerdir.

Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde. 21.09.2021 Tarihli Sözleşme’nin taraflarının alıcı ...

Group İnşaat Gayrimenkul Danışmanlığı San.ve Tic.Ltd.Şti./AL HARİTH AYAD ABBOOD ... olduğu anlaşıldığını, Davacı tarafın sözleşme gereği ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu durumda tapu tescili talep etmesi dayanaktan yoksun olduğunu, davacının iddiasının bir an için doğru olduğunun kabul edilmesi halinde taraflar arasında davacının iddiası doğrultusunda esasen alacağın temliki sözleşmesi söz konusu olduğunu, iş bu sözleşmenin temelini de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup özü itibariyle eser sözleşmesi odluğunu,

dolayısıyla burada hukuki ihtilafın çözümlenmesi için davalı taraf ile 3.kişiler arasında imzalanmış olan Bursa 16.Noterliği’nin 29.09.2016 Tarih ve 39849 yevmiye no’lu “Düzenleme Şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” hükümleri incelenmesi gerekeceği, bu sözleşmeye bakıldığında yüklenici ve arsa sahipleri kademeli inşaat yapımına bağlı biten kısmına ait bağımsız bölümleri tapuda yüklenici adına devir ve tescil yapılması hakkını kararlaştırdıklarını, bu durumda alacağın temliki; geçerli bir alacak hakkının mevcut olması,

devir yasağının bulunmaması ve geçerli bir şekilde yapılması halinde vücut bulacağından Yerleşmiş Yargıtay kararları ve Yasal Mevzuat gereği 3.kişiye temlik için geçerlilik şekli resmi şekli olduğu, bu durum davacı açısından söz konusu olmadığını keza kademeli inşaat yapımına bağlı durumlarda temlik açısından yetkili merci Tapu Müdürlüğü ve Noter olduğu,

ayrıca taraflar arasında geçerli ve yazılı bir sözleşme olmadığından alacağın temliki hükümleri uygulanamayacağı, Davacı tarafın Bursa 3.Noterliği’nin 06.04.2022 Tarihli ve 6363 Yevmiye No’lu ihtarname ile davaya konu taşınmazlarla ilgili ihtarda bulunduğunu beyan ettiğini, söz konusu ihtara cevaplarında ödemeler yapılmadığından sözleşme hükümleri uyarınca sözleşmenin sona erdiği hususu ihtara cevaben bildirildiğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... usulüne uygun tebliğe rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe :

Dava tapu iptal tescil bu mümkün olmadığı halinde alacak istemine ilişkindir.

Davacı Bursa ili Nilüfer ilçesi Kayapa Çamlık mevkii 6258 ada 1 parsel D blok 22 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiştir.

Söz konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu görülmektedir.

Davalı ... Betonarme A.Ş. ile diğer davalı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Davalı şirket davacı ile yaptığı 21/09/2021 tarihli sözleşme ile 1 Milyon TL bedel karşılığında söz konusu bağımsız bölümün davacıya devrini taahhüt etmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde 22 nolu bağımsız bölümün müteahhit uhdesinde kalacağı kararlaştırılmamıştır. D blokta 15 ve 16 numaralı daire ile 23 ve 24 numaralı dükkanlar müteahhitte kalacaktır.

Kural olarak tapuya kayıtlı bir taşınmazın devri resmi şekilde yapılır. Bu resmi şekil tapu memuru önünde yapılabileceği gibi noterde satış vaadi sözleşmesi biçiminde yapılır. Davalı şirket kendisine ait olmayan bir taşınmazı adi yazılı sözleşme ile davacıya devretmeyi taahhüt etmiştir.

Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici kendisine düşecek bağımsız bölümü 3. Bir kişiye devredebilir. Bu devir niteliği itibariyle alacağın temliki hükmündedir.

Alacağın temliki TBK'ya göre yazılı şekil şartına tabi olduğundan yüklenici kendisine düşecek bağımsız bölüm için adi yazılı sözleşme ile bu alacağını 3. Kişiye temlik edebilir, ancak eldeki dava dosyasında davalı şirketin devrini taahhüt ettiği ve sözleşmeye konu ettiği taşınmaz kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye kalan taşınmaz olmadığından yapılan sözleşmeyi alacağın temliki hükümlerine bağlamakta mümkün değildir, zira olmayan bir alacağın temliki söz konusu olmayacaktır.

Bu kapsamda diğer davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında diğer davalıya taşınmazı devir borcu bulunmadığı gibi davacıya ait adi yazılı sözleşme kapsamında da davalıya devir borcu bulunmamaktadır.

Davalı ... davanın reddi gerekmektedir.

Davacı ve davalı arasındaki sözleşme uyarınca ödenen bedeller sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilecektir. Geçerli bir sözleşme ilişkisi olmadığından taşınmazın değerine göre davacının ödediği bedel oranlanmak suretiyle alacağın belirlenmesi mümkün değildir. Ancak denkleştirici adalet uyarınca ödenen bedel dava tarihine uyarlanabilir, taşınmazın rayiç değerine göre uyarlanması mümkün değildir.

Bu sebeple bilirkişi incelemesi yapılmış davacının ödemiş olduğu 500.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle ile 810.613,21 TL olduğu hesaplanmıştır. Davada taşınmazın değerine göre harç tamamlandığından eksik harç kalmamıştır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazın rayiç bedeline göre ödeme talep edildiğinden ve harçla tamamlandığından hüküm kurulacak alacak yönünden de eksik harç bulunmamaktadır.

Açıklanan gerekçelerle davalı ... yönünden davanın reddine, davalı şirket yönünden alacak istemi olarak davanın kısmen kabulü ile aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Başkan ..... e-imza Üye ........ e-imza Üye ...... e-imza Katip .... e-imza