İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/366 K.2018/497

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesi ile, davacılar ile davalı arasında 12/05/2008 tarihinde hasilat paylaşımı ve gayrimenkul satış sözleşmesi taslağı adıyla bir hasılat paylaşımı ve gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin imzalandığını, bilahare 17/10/2011 tarihinde taraflar arasında teati edilen icap-kabul işlemleri ile bu sözleşmede bir kısım değişiklikler ve açıklamaların yapıldığını, davacı şirketlerin sözleşme ile hüküm altına alınan bütün edimlerini yerine getirmelerine rağmen,

davalının aradan geçen 9 senede ödemeleri icap eden avansın bir kısmını ödemek ve kısmi inşaat ruhsat almak dışında sözleşmeden doğan hiçbir yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, o tarihte ve bilahare davacılar tarafından yapılan inşaatlar dışında hiçbir inşa faaliyetinde bulunmayarak satışa çıkmadığını, davacıların haklarını ödemediklerini beyanla, davalının sözleşme gereğince yapılması gereken inşaat, satışa sunma ve işletme edimlerini, inşaata dahi başlamamak suretiyle yerine getirmemesi ve meydana gelen gecikmeden dolayı davöacı şirketlerin bugüne kadar uğramış oldukları müsbet ve menfi zararın,

mahrum kaldıkları kar ve sözleşme bedelinin yarısı kadar cezai şartla birlikte Ankara projesi hariç 322.000.000USD kayıplarından, şimdilik 100.000USDlik kısmının, hasılatın ödenmesi gereken günden ödeneceği güne kadar işleyecek aylık %2 faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, davalı şirketin işi yapmayarak geciktirmesi nedeniyle, ödediği avanslarla ilgili olarak avans mahsup edilmiş olacağından sözleşme uyarınca davacı şirketlerden istenebilecek faiz alacağının bulunmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesi ile, davalı ile davacılardan...

AŞ arasında 12/05/2008 tarihli adi yazılı şekilde bir hasılat paylamışına esas gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taslağı adı altında taslak bir metin imzaladıklarını, imzalanan metnin bir çeşit ön sözleşme yapma vaadi olarak değerlendirilebilecğini, ancak davacıların bahse konu taslak metninde üstlendikleri edimlerini bu güne değin yerine getirmemiş olduğundan resmi şekil şartına ilişkin asıl sözleşme merasiminin hiçbir zaman gerçekleşmediğini, taraflar arasındaki sözleşme taslağının mutlak butlanla malul olmakla yok hükmünde olduğunu, davacının sözleşmenin geçersiz ve yok hükmünde olduğunu kabul ve ikrar ettiğini,

taraflar arasındaki imzalı sözleşme taslağı metninin, esasında ileride imzalanacak mevzuata uygun bir sözleşmeye yönelik olarak imzalanmış bir ön metin olarak değerlendirilmesi gerektiğini, mevcut sözleşmenin bir sözleşme vaadi veya ön sözleşme olarak değerlendirildiği takdirde esasında bu ön sözleşmenin de kanunun ön gördüğü resmi şekle tabi olmaması sebebi ile geçersiz olduğunun değerlendirilmesi gerektiğini, mezkur sözleşmenin bir an için geçerli olduğunun kabulü halinde dahi davacı yanın, dava dilekçesindeki iddialarının tam aksine dayandığı bu sözleşmeden doğan edimlerini de yerine getirmeyen taraf olduğunu,

davacıların yerine getirmediği asli edimlerden birinin de ormandan kiralanan ve davalı şirketin de ortağı olacağı bir şirkete devri gereken arazinin halen devredilmemesi olduğunu, ormandan kiralanan alanın devri geliştirecek projeler için kritik önemde olup, bu devrin yapılamamasının proje fizibilitesini tamamen değiştirmekte olduğunu, davacının sözleşmede açıkça düzenlenmesine karşın ihlal ettiği bir diğer hususun, davacı şirketin hisselerinin devredilemeyeceğine ilişkin taahhüdü olduğunu, sözleşmenin niteliği itibari ile iki taraflı bir sözleşme olup,

davacının kendi edimlerini ifa etmeden davalıdan herhangi bir ifa talebinde bulunamayacağını beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Taraflara usulune uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, hasılat paylaşımı sözleşmesi, 17/10/2011 tarihli icap-kabul, üç adet inşaat ruhsatı sureti, imar planı, vaziyet planı, sorumluluk beyanı, talep yazıları, teslim yazısı, belediye yazıları, banka yazıları, Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesinin ...

D.İş sayılı dosyası, ihtarname, Yargıtay içtihatları, 12/05/2008 tarihli sözleşme taslağı, ticaret sicil gazatesi suretleri, makbuz suretleri, 03/01/2008 tarihli temlik sözleşmesi, 26/05/2009 tarihli temlik sözleşmesi ve teslim protokolü,30/12/2008 tarihli bilgi notu, 01/01/2010-30/06/2010 dönemine ilişkin yönetim kurulu faaliyet raporu ve finansal rapor bildirimi dökümleri, emlak vergilerinin yansıtıldığını gösterir belge, gazete haberleri,askı tutanağı, yazı ve encümen kararı, imar tadilatı talep yazısı, meclis kararı, orman yolunun kullanımına ilişkin muvafakatname,turizm yatırım belgesi, Marmara İcra Hukuk Mahkemesi kararı,

Marmaris Mal Müdürlüğü yazıları, imar planı revizyon talebi, arazi kontrol ölçü krokileri, proje örneği, dekont sureti, ruhsat, değerleme raporu, faaliyet raporu, celp olunmuştur.

Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesinin... D.İş sayılı dosyasının incelenmesinde; ... AŞ, ... AŞ tarafından ... AŞ aleyhine tespit talep edildiği, İnşaat Mühendisi ... tarafından tanzim olunan 06/04/2017 tarihli bilirkişi raporunda; Muğla ili Marmaris ilçesi ... mevkii ... ve ... parseldeki taşınmazlarda yapılan inceleme ve araştırmalara göre, 2518 parsel üzerinde bulunan inşaatlarda kullanılan malzemelerin durumu ve yapım tekniği göz önüne alındığında gerçekleştirilen imalatların yaklaşık 20 yıl önce imal edildiği ve hali hazırda inşaat faaliyetinin olmadığını, 1598 parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma ve inşaat faaliyetinin bulunmadığını belirtmiştir.

11/04/2018 tarihli oturumda 6100 sayılı HMK'nun 186. Maddesi uyarınca sözlü yargılamaya geçilmiş, sözlü yargılamaya ilişkin diyecekleri ve son diyecekleri hazır bulunan taraf vekillerinden sorulmuş; davacılar vekili, önceki beyanlarını aynen tekrarla davanın kabulüne, dalvaı vekili ise davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Yapılan yargılama, davacı tarafın iddiaları, davalının beyanları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasında akdedildiği ileri sürülen 12/05/2008 tarihli hasılat paylaşımına esas gayrimenkul satış vaadi taslağı ve 17/10/2011 tarihli icap ve kabullerle kurulduğu öne sürülen sözleşmeler uyarınca davalının üzerine düşen edimlerini yerine getirmediği iddiasıyla sözleşmelerin aynen ifası ve sözleşmenin geç ifası sebebiyle uğranılan gecikme tazminatı ile sözleşmede belirlenen cezai şartın tahsiline yönelik tazminat davasıdır.,

Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri bünyesinde hem eser sözleşmesini hem de taşınmaz satış vaadini barındıran karma bir sözleşmedir bu tür sözleşmelerde aynı zamanda mülkiyet nakli borcu da üstlenildiğinden tapu kanunu 26, TMK 706, TBK 237 (818 sayılı BK 213) ve noterlik kanunun 50. Maddesi uyarınca gayrimenkul mülkiyetinin naklini doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir.

Nitekim belirtilen yasal düzenlemeler ışığında taraflar arasında akdedildiği ileri sürülen hasılat paylaşımı kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 17/10/2011 tarihli hasılat paylaşımının kat karşılığı inşaat ve satış vaadini içeren icap ve kabul beyanlarının belirtilen yasal şekillere uygun yapılmadığı söz konusu düzenlemelerin geçerlilik şartı olduğu bu bağlamda resmi şekil şartına tabi sözleşmelerin bu şekil şartına uyulmadan düzenlenmiş olması halinde sözleşmenin yok hükmünde olduğu ve taraflar nezdinde hukuki sonuç doğurmayacağı söz konusu sözleşmelerin yasal şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olduğu bunun yegane

istisnasının her iki tarafça edimlerin tamamına yakın bir bölümünün ( yargıtay uygulamalarına göre üstlenilen inşaatın %90 ının tamamlanması tapu devirlerinin yapılması ve bedelin ödenmesi gibi ) tamamlanması halinde bu sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin MK nın 2-3 maddelerinde belirtilen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmamasının oluşturduğu hallerde ileri sürülemeyeceği somut olayımızda ise taraflar arasında inşaatın tamamlandığı ya da devirlerin yapıldığı yönünde bir iddianın dahi bulunmadığı gibi tam tersine henüz hiçbir inşaatın başlamadığı tapu devirlerinin de bir kısmının yapılmadığı yapılan devirlerin de davalı

tarafından 3. Kişiden satın alınan taşınmazlara ilişkin bulunduğu bu itibarla MK 2. Ve 3. Maddelerinde belirtilen durumunda somut olayımızda mevcut olmadığı bu kapsamda resmi şekle tabii olan sözleşmenin bu şekle uygun olarak yapılmaması sebebiyle tarafların karşılıklı olarak birbirinden sözleşmenin ifasını isteme haklarının bulunmadığı gibi yine tarafların geçersiz sözleşmeye dayalı olarak karşı taraftan bu sözleşme uyarınca müsbet zarar,

kar kaybı menfi zarar ya da geçersiz sözleşmede düzenlenen cezai şart taleplerinde bulunamayacağı geçersiz sözleşmede öngörülen cezai şartında geçersiz olduğu bu itibarla davacının davasının reddi gerektiği anlaşılmış ve aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...